山水文园裁员风波真相：离职员工、项目方亲述公司境况，如何活下去？
山水文园集团（简称“山水文园”）走到了一个关口。
山水文园曾是百强房企，后转型文旅，聚焦文旅地产，2015年-2017年，以国内独家合作的国际IP六旗娱乐作为开路“先锋”之一，其分别在浙江嘉兴海盐、重庆璧山、南京溧水签约落地的度假区、主题小镇项目，拟总投资超900亿元。
执惠获得的最新信息显示，山水文园存在员工离职、裁员和欠薪情况，其海盐项目疑已处于全面停工状态，这算是它的标杆项目、样板工程。
在这场由盛转颓的过程中，其间有着多重主客观因素，包括不限于大环境因素比如房地产市场、银行贷款环境、地方政府考量等变化；山水文园自身模式、资金体量、合作IP、项目选址、内部管理等。因素影响有强弱，但彼此间勾连叠加，将影响放大。钱，是贯穿其中、不断重压的主线。
山水文园早前即在寻找合作方或接盘方，但目前尚未最终敲定。最近高层会议再申“房住不炒”，地产市场环境尚未走暖。
就上述等信息，山水文园相关负责人对执惠予以了部分回应，包括其否认了大范围裁员，表示为组织架构调整，并提到公司正努力解决当前问题，但过程没那么快等。
正如山水文园一项目施工方相关负责人所说，该项目还有不少可拿住宅用地，项目应该不错，“所以不是以后过不去，是当下怎么活下去。”
01
裁员、欠薪，还是组织架构调整？
徐星今年10月从山水文园总部离职，最近才拿到7月工资的一半，剩下的3个半月工资依然被拖欠，到手时间尚无定论。
他透露2018年的年终奖没有拿到，2018年下半年的个税，山水文园也尚未缴纳，只是承诺待公司有钱后会再补缴。具体时间，公司没说。
另有山水文园总部离职员工王娜告诉执惠，自2018年年底开始，公司就开始拖欠薪资，尽管后来2018年工资全部正常发放，但公积金和个税断缴已愈一年。她目前也还被欠薪。
网曝山水文园裁员信息
不过她没有透露这一通知的具体来源，“上午发完通知，下午各部门就开始开会执行，只是后来碍于恶劣影响，目前已停止执行。”徐星也表示在微信群中看到这则通知，但不清楚来源。他说之后又有一个未经验证的消息是，公司不主动裁员，主动离职给n+1补偿，不主动离职人员每月发少额基础生活费。
12月7日，王娜收到来自山水文园的3000元；10日，徐星收到同样金额，但都不知具体名目。
同在7日，山水文园官方微信发文《同舟共济 砥砺前行》提到，“受国家宏观经济以及金融政策的影响，房地产市场持续低迷，多方面原因的挤压，公司现阶段的发展遇到了瓶颈，进而波及员工的个人利益，对此我们深感不安。”
文章还提到，“在转型期间，我们开始意识到公司在人才组织架构与管理方面存在一些问题。今年以来，公司根据实际需求，鼓励并推动集团优秀人才资源向项目一线倾斜，按照‘小集团、大项目’的原则，逐步对全公司人员结构进行了优化调整，调配完善的管理和运营队伍到各个项目公司，精简集团总部机构编制。我们将会按照自愿原则，合理合法地妥善对待每一位员工。”
山水文园相关负责人12日告诉执惠，集团不存在大范围裁员，只是基于未来轻资产运营的方向进行人员组织架构调整。比如乐园的运营、销售和营销等部门都集中在集团办公，随着项目推进，这些人要向项目“下沉”，这个过程中出现“裁员”问题，毕竟有些员工是北京的。“我们也没有强求，不愿意去，我们在当地再去物色更合适人选。”
徐星透露，山水文园很多项目公司确实也需要人，但可能消化不了那么多，且很多总部的员工不愿意去项目公司，“所以去到项目公司的好像有，但是极少，基本可以忽略不计。”
他说自己离职的时间，在同事中已算较晚。2019年初陆续有人离职，2019年七八月份，有一次裁员，涉及近200人。其中被裁员工不少被欠薪，包括一些出差的报销费用也没给到，只给到白条。前些时间，有被裁员工集体组织去维权，交涉后，被承诺今年年底给到。
据他了解，不少离开的同事已提出仲裁。“各个（业务）条线都有被裁的。”他告诉执惠，包括山水文园集团董事局主席李辙最自豪的山水文园策研设计总院（简称“策研院”）。这一策研院的架构搭建学的是原万达文化旅游规划研究院（已售给融创）。
山水文园集团官网暂未有策研院的信息，但参考万达或可知一二。据公开信息，原万达文化旅游规划研究院主要从事万达文化集团旗下文化旅游城的规划设计和全程管控，可独立完成室内外主题公园、秀场、酒店群和万达城等业态的完整规划设计，同时兼具全过程管控能力，曾是万达的核心技术研发部门。
徐星透露，策研院员工人数在高峰时曾近400名，其中副总裁级别高管预计有十几位。山水文园在2017年、2018年业务扩张时，策研院从外面“挖”来很多人，给到的薪资很高，加上人员众多，导致策研院及整个山水文园的人力成本较高，“这个也是造成它（山水文园）资金链紧张的原因，既没有开源也没有节流。”
他说，从2018年年底，山水文园陆续出现问题后，策研院已有人陆续离开，离职或裁员，现在应该差不多“砍半”，剩200人左右，“裁的最多的就是策研设计总院。”
02
标杆示范项目遇困
山水文园的具体项目，也出现了问题。
浙江海盐山水六旗国际度假区相关总包停工
执惠获得的相关材料显示，截至今年10月，有项目施工方被欠付（工程）进度款近6000万元。另有施工方在今年9月发函向建设单位催要工程款，表示截至今年8月底应被付工程款2亿多元，但只拿到100万元，导致上述度假区项目资金困难，举步维艰，材料进不来，劳动力上不来等。
该施工方在今年11月中旬继续发函，提出因被欠付工程款，造成项目资金缺口巨大，工人工资、材料款、机械租金、钢化租金等无法支付，导致向劳务班组、材料商的承诺屡次失信，项目于2019年10月底被迫停工，并将从发函日起全面主动停工，将拆除相关设备，封闭施工现场等。具体开工日期待项目投资方按约支付工程款且后续建设资金到位，赔偿停工损失后再议。
陈然透露，关于支付被拖欠的工程款，山水文园给到的回复是集团总部裁员、资产变卖筹措资金、股权合作等，“但从停工到现在没有弄到一分钱。”
他还透露，海盐山水六旗国际度假区在建的主要是六旗水乐园、陆乐园，以及酒店公寓，水乐园如果资金到位预计一年左右可以开业，陆乐园还早，酒店公寓目前进度约30%。整体的建设资金缺口还很大。
“（准备）协议或者诉讼解除合同了，看不到后期的建设资金在哪里，”他说，现正在准备资料，预计年后实施。
此前也有业内人士向执惠透露，其在浙江海盐六旗项目中很多认识的人都已离职，这与他们看不到项目发展前景有关，公司可能遇到了资金问题。
截至发稿，对上述项目工程款及停工等信息，山水文园相关负责人未给到直接回复。
徐星透露，海盐山水六旗国际度假区的延期和项目拿地评估没完全做好有关系，因临海，一些滩涂区域基础设施建设难点很大。
山水文园相关负责人也表示，该项目地基施工比想象中复杂，加上六旗集团对施工建设要求非常严格等，影响了工期。
但徐星同时提到，资金也是延期的重要原因。在2017年海盐项目就遇到资金问题，后通过售卖住宅地产用地获得一定资金，继续推动项目建设。
有说法是这些住宅地产板块售于融创，但被山水文园否认。但根据陈然
所说，一期项目住宅用地约600亩都卖给了融创。
陈然说，2017年、2018年卖地的钱，加上政府绩效返还和缺口补贴，以及施工单位一部分垫资，海盐项目“马马虎虎过来了”。
局势没有根本好转。今年2月， 山水文园被媒体曝出因施工难度大、建设周期长和政策变化等，导致旗下山水六旗项目将延迟开业。按最初计划，最早开园的上述海盐项目2019年开业，被延迟至2020年，重庆和南京六旗乐园项目分别由2020年、2021年延至2021年、2022年开业，整体被延迟一年左右。
在2018年财报电话会议上，六旗曾将延期原因归为三点：国际贸易关系紧张，增加了不确定因素；企业获得贷款难度加大；乐园项目所在地监管层人士变化等。
徐星也提到，因没有合适的抵押物，加上政策影响，一些项目融资或贷款较难，山水文园为加快推进项目，也想过一些办法，包括找一些合作方接手出让部分股权，只是推进得不太顺利。
作为第一个与六旗合作落地的大型项目，山水海盐项目有着标杆示范效应，属样板工程，它的建设进展及未来的运营成效，对山水文园不管是继续重投拓展还是轻资产输出，都很关键。
徐星认为，山水文园在重庆、南京、福建等地项目的政府部门应该都是“盯着”第一个示范项目，“示范项目出来了，后面项目肯定就快了，没出来，后面推进肯定没那么快，政府也看着，也担心出现资金问题。”
对上述项目工程欠款、停工等信息，山水文园相关负责人未予以直接回应。
03
一手好牌没打好？
山水文园的“牌面”其实算不错。
在凤凰网房产2018年11月的报道中，就山水文园文旅产业的“护城河”问题，李辙曾回答称，山水文园把自己变成了一个平台公司，汇集全世界领军行业和领军品牌，将这些人们的策划能力、品牌效应、IP、管理，如同搭积木一般，进行资源整合运营。
彼时他提到，山水文园整合了六旗集团、世界抗衰老生物医学会、RCI、派拉蒙等300个IP，而这些IP所自有并涉及到真正的IP可能会达到成千上万。这使得其研发团队和IP整合非常迅速，因为是模块化。
他以浙江山水主题小镇（也即浙江山水六旗国际度假区）为例，乐园、酒店影视小镇、度假村、住宅和商业的合作对象分别有六旗、派拉蒙、PVCP、融创和首旅。
聚合较优质资源（比如山水文园与六旗是“排他性的战略合作”）、模块化推动，一个好处是项目的可复制性相对较高，可迅速铺开，同时既对“撬”动地方政府带来助力，也为未来项目落成运营带来更多可能。
2015年9月“山水六旗国际度假区”选址落地浙江海盐，2016年7月，山水文园与重庆璧山区签约，2017年9月，山水文园与南京签约，动作较快，且三个项目都是拟投资300亿-350亿级别。
徐星认为，山水文园手上资源不错，比如六旗的IP，海盐等项目地块也不算差，但这些地块也非核心区域，影响了房产销售。
六旗娱乐是全球最大的区域性主题公园和北美最大的水上乐园运营商，但其在中国的知名度不如迪士尼和环球影城，认知度和受欢迎度也没那么高，“所以不一定能打动政府，“徐星说，这可能使得山水文园与六旗合作的项目，在一线城市拿地没那么容易。
有曾接触过山水文园项目（尚未落地）的业内人士告诉执惠，他认为项目选址不是太优异，但项目提案方所提出的资产组合非常庞大，内容也很丰富、重投资，整体谈概念较多，市场支撑挑战大。“也是因为我觉得那个位置不是太有潜力，所以我们也就没有再跟进相关服务。”
做一个大致梳理可发现，山水文园上述在海盐等地的项目，本质是文旅地产逻辑，沿此逻辑延伸，这些项目的困境有其必然性。
从政府方面看，大环境影响及市场教育下，地方政府也显得比原来理性或小心。徐星认为，山水文园此前没有成功的主题乐园类型的文旅大盘项目，地方政府会有不信任感，在住宅用地提供方面有更多限制。
陈然透露，海盐山水国际度假区的住宅、商业及乐园项目基本同时开建。这意味着先拿地盖房卖房回流资金、滚动开发的传统模式，没有完全走通，资金压力变大。
况且若住宅用地转卖他人，可有土地溢价，但卖房收益与己无关，回流资金体量变小。
山水文园旗下地产开发公司相关人士告诉执惠，公司资金压力很大，这几年只出不进，一直在花老底，不像其他房地产公司，还有楼可售。
徐星认为，山水文园由地产转型文旅后，放弃了地产主业（严格说，所做本质还是地产），导致土地储备不够，难以持续滚动开发回流资金。同时，上述项目的住宅去化也不是太好，因为都不是核心城市、核心地段，价格可能也卖不太上。
加之多个文旅项目间隔时间不长，多条线投资建设，资金承压更巨。此外，贷款变难，多重因素叠加，资金链绷紧……
天眼查信息显示，山水文园旗下山水文园凯亚房地产开发有限公司于2019年6月，以5500万股向中信信托作质押借款。
而作为合作方的六旗集团，山水文园集团高管曾对外称，其不仅仅是品牌和管理输出，也参与项目投资。
但综合六旗相关财报、六旗前高管所说和徐星提供的信息，六旗应不参与投资，且收取相关品牌授权费用。
若如此，山水文园的资金链又加上了一道压力。
04
谁来合作或接盘？
陈然透露，山水海盐项目的二期三期住宅用地还没拿到，一方面由于项目进度缓慢，政府没给供地，一方面供地了也没钱建设。其中，由于项目进度缓慢，已建住宅卖不动，这里也有海盐人口较少、本身库存等因素，同时也影响到房产预售证的及时获取。
他还透露，该项目还有约1500亩住宅用地，从这个角度看项目应该不错，“所以不是以后过不去，是当下怎么活下去。”
这些住宅用地为寻找合作者或接盘者，提供了一个相对有利条件。陈然说，山水文园从2018年就开始为项目找接盘者，谈了几家没谈拢，价格可能是一个主因。
徐星也透露，据他了解，山水文园曾和一政府背景的基金机构、国内某头部房企等不少企业都接触过，但没有最终敲定，可能和早期溢价有关系，“那时候没到那么紧张的程度，溢价可能要的较高，但现在整个环境形势不太好，大家也都在观望。”
山水文园相关负责人12日回复执惠称，山水文园目前正在努力解决当前问题，包括盘活现有的一些资产，但处理过程确实没有想象中那么快。
网传李辙内部讲话内容
徐星说，山水文园的不少项目都“理想主义“了，“其实（山水文园）老板是一个讲情怀的人，但不太会‘算账’”。今年年初，曾有其他山水文园离职人士告诉执惠，大老板（李辙）“人很好”，在公司资金压力很大时，他并不愿意裁员。
理想、情怀……终抵不过现实。
（文中徐星、陈然、王娜为化名）
2020年1月2日，执惠主办，上海市旅游行业协会、江苏省旅游协会、浙江省旅游协会和安徽省旅游协会联合发起，以“新文旅、新产业、新生活”为主题的2019第四届中国文旅大消费年度峰会暨2020长三角文旅产业发展论坛暨“龙雀奖”颁奖盛典将在上海虹桥绿地铂瑞酒店举办。大会将以文旅融合、长三角一体化国家战略为基，立足全球经济视角，解读全球文旅发展趋势，盘点产业IP创新之美。此外，“龙雀奖”各奖项归属，也将于当日颁奖典礼隆重揭晓。报名通道现已开启，99元特惠票限时抢购中，欢迎扫描下方二维码报名参会！
↓↓↓点击左下方“阅读原文”了解大会详情
END
「 精华文章值得看看 」
执 惠
助力文旅大消费产业升级