地价比房价贵，中南成都首作将如何立flag？

8月下旬，中南在天回镇万圣村3、4、7组地块建筑工程规划许可证亮相。也就是说拿地4个月后，以地王姿态杀进成都的中南建设的首个项目就要掀开面纱了。

事实上，按照中南集团从去年八月开始的全国“新起点•新格局”的扩张计划，到2020年全国将有5个百亿级城市公司，而成都就是其中之一。因此2017年中南通过招拍挂、收购两种方式迅速以5个项目的土地储备量开启了成都市场。

现阶段中南在成都的各个项目的具体产品规划和推盘节点尚未确定，从了解情况来看，这些项目最早也要在今年第四季度或有所产出。而万圣村地块作为中南集团在成都的首发项目，关系到中南这个品牌是否能在成都市场上一炮打响。

从今年4月以来，中南土地市场上动作虽多，但对于产品本身营销环节并没有太多动作。除去7月底的一场品牌发布会外，中南在市场上仅进行了一系列艺术营销活动，所以对于多数成都购房者而言，中南依然是陌生的。

一方面成都购房者对中南品牌认知度不够，另一方面市场竞争又格外激烈，中南如何开局成都市场备受关注。

无独有偶，在万圣村地块总规图亮相一周内，成都媒体就曝出原阳光城成都公司总经理王家羲、营销总监李林芮曝加盟中南置地的消息，两人将分别任职中南置地成都公司总经理以及营销副总一职。

消息曝光后，再联想到去年初原阳光城联席董事长陈凯出任中南地产董事长的消息，不由得让人猜想——接下来的中南产品会不会深刻阳光城的烙印呢？

还是先来看看中南在成都的首作将如何展开。

》》目前项目售楼处尚在修建中

一张“总规图”曝光中南万圣地块布局

对于新进入成都的房企而言，把握住区域市场的口味，用产品赢得认可尤为重要。

尤其今年的成都改善市场已经走入“深水期”。在改善市场竞争量级和层级的扩大下，改善高端类产品在创新等各方面迎来一场实力的考验。据中南相关负责人透露，中南天回镇两地块都定位为未来板块升级换代的标志性产品，而且是能让成都“惊喜”的产品。

但不可忽视的是：从地块所处区域现状来看，天回镇万圣村地块周边土地多数处于待开发状态，目前片区已经修建好西部北斗产业园、北星城等项目。2公里范围内还有保利公园里、碧桂园城市花园等楼盘，区域内供应以刚需及首改类产品为主。

在今年上半年最后一次推售中，片区住宅最高均价在9000元/平方米，主力户型集中在90平方米左右，接下来9月即将推货的保利公园里将主打产品是94-113平方米。

整体板块的入驻率仍属低位，改善类客户对于片区的认知度以及认同度还比较低。

所以此次首发的万圣村地块的亮相被业界视为是中南top系木龙村地块的市场试水，而这次试水很可能影响中南接下来各项目的动作。

》》项目一街之隔是西部北斗产业园

产品规划

直接来看已经公布的万圣村地块的总规图——

可以看到：

1、地块方正，项目分为两个中庭景观围合组团，多数楼栋呈横排布局，因此多数房源都坐北朝南。

2、密度低，2.85的容积率，住宅分13F、18F、27F、32F四种类型，其中18F、27F、 32F建筑分别为2栋，其余均为13F建筑。

且梯户比低，13F的小高层基本是一梯两户的板式设计，高层是2梯3户。这样一来项目户型的采光通风都会不差。

3、间距开，南北楼间距36-45米左右，东西最大楼间距为161米。

4、项目为纯住宅设置，配有独立商业，居住舒适度不错。

从这些硬指标来看，整体上万圣村地块达到做改善类产品的基本线，接下来就看具体的户型等细节了。

户型猜想

查阅中南置地在其他城市的项目，万圣村地块的项目指标细节与上海君悦府非常类似。目前中南比较成型的产品线有“熙悦”、“君悦”、“樾府”等，其中“樾府”为中南所有产品线中最高端，据消息称中南以11080元/平方米楼面地价的拿下的同区域的木龙村地块就将打造中南旗下的top系“樾府”产品。

“君悦”与“熙悦”系列都为改善类纯住宅产品，产品线里包含多层、小高层、高层的混搭，主打低密洋房产品，面积段集中在90-150平方米。

》》上海君悦府鸟瞰图

目前万圣总规图上楼栋轮廓与君悦府的户型轮廓非常相似，小全全发现不禁猜想万圣村地块会不会做类似君悦府的跃层产品。

》》上图：万圣地块总规图楼栋局部图

下图：上海君悦府89平方米跃层户型图

需要注意的是：目前市场上流行的改善户型的叠跃产品基本都是150平方米以上，且是部分空间做挑高跃层，如紫镜府、公园九里、亦或是同处城北的龙湾御府。

100平方米以下户型做全层跃层设计的目前成都市场上仅四海逸家一家，所以未来万圣村地块户型究竟会做类似其他城市的全层跃层设计，还是部分跃层，值得猜度。

另外小全全得知项目以后会配置中南的5u+社区标准，走智能社区的路线，但智能社区的价值更多的是靠后期物业运营体现，在现阶段成都购房者对中南5U+体系尚未熟悉的情况下，作为首发的万圣村地块是否能提前享受到多少附加值还需待定。

后记

据悉，万圣村地块将在10月前后亮相，而木龙村地块目前节点尚未确定。不过小全全打听到，木龙村地块将打造中南旗下的最顶端top系樾府系列，考虑到项目货值的需求，未来是做高层豪宅还是做高低配方案尚未最终决定。不过不管木龙村项目最终做成什么样，区域最高的地价终究是它绕不过去的关卡。

》》木龙村地块现状

有业内人士分析，就目前而言，中南在成都的首发更重要的是立Flag，毕竟同区域的所有楼盘的地价都比中南低，硬拼价格利润中南并不具优势，先将首发项目做好，赢得口碑才是现阶段的重中之重。口碑有了，以后再利用其他项目来拉平整体成都区域的总体账面也为时不晚。

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