万科与成都的两次大手笔交易背后，透露了什么信号？

上周（10月19日），当万科以8200元/平方米的楼面地价拿下新川93亩地块后不久，一张“万科南图 再添新子”的海报便在朋友圈刷屏。

海报显示，“1月之内成都万科城南四次拿地，面积高达473亩，成都万科城市配套生态圈——【南图战略】持续深耕。”

在2017年成都土地市场中，万科无疑是最惹眼的房企之一。

1月拿下560余亩地

这还不是万科在成都最显眼的动作

进入9月成都土地市场开始大量供应土地以来，万科在土拍现场的身影便没少过，且得手率极高。数据统计，从9月21日万科得手天府新区地块至10月19日不到一个月的时间，万科入账5幅地块，合计约560余亩，除了郫都区73亩地块外，其余地块均位于城南，包括高新区、天府新区、仁寿几大热门区域。

观察万科所拿地块，尽管对竞得人的建设要求并不低，如需配建并无偿移交一定量的人才住房，或自持高达50%的商业比例，但万科均频频举牌并入手地块。对此，不少业内同行对万科的拿地节奏与决心表示高度关注：屡屡在城南拿地的万科，是不是透露了什么战略走向？

实际上，与这几宗常规方式获取的地块相比，万科真正在土地市场受人关注的其实是两次大手笔的交易。

其一为梦想城项目。9月4日，万科梦想城项目签约仪式在双流区举行，项目位于怡心湖片区，总占地面积约11056亩，其中经营性国有建设用地（包括住宅、商业、医疗、科研、教育）约5639亩，总投资约700亿元，将主要建设总部基地集群、云创中心、双创公社、国际医院、国际学校、精品酒店、长租公寓、会议中心、文化艺术中心、购物中心等。

就在梦想城签约仅一个多月后，第二次大手笔交易发生。

10月12日，成都市政府又与万科集团举行战略合作框架协议签约仪式。签约仪式上，万科集团董事会主席郁亮称，未来几年万科集团拟在成都新增投资2000亿元，开展成都产业新城投资建设。据了解，签约项目包括新建万科集团中西部区域总部基地、天府国际金融中心、空港新城万科智慧物流城、简州新城万科生态梦想城以及双流区万科创新梦想城等。

要知道，仅双流梦想城一个项目的土地规模便多达1.1万亩，更不用说成都政府与万科签订的框架协议，该协议包含的已知名称的产业新城项目便有三个。如此一来，前文所述的一个月拿560余亩地块纯属万科拿地版图的冰山一角，产业新城拿地模式，才是万科撕破成都土地市场的打开方式。

不只是万科

房企掀起产业新城拿地模式高潮

实际上，产业新城的概念并不新颖，华夏幸福、金茂都曾以产业新城的模式收获可观效益。数据显示，华夏幸福前9个月销售额为1000.09亿元，其中产业新城开发建设销售额远远领先房地产开发业务。

▲华夏幸福发布的1-9月业绩情况对比

只是在前几年，产业新城模式仅仅是小部分房企生存模式的一支流派而已，但随着今年土地供应稀缺、土地价格屡创新高、拿地难度增大，带产业拿地正在逐渐成为主流房企拿地的重要方式，而行业老大哥万科在成都大手笔的产业新城拿地动作，便是最突出的作证。

且不论带产业拿地模式的先行者华夏幸福在该路径上表现出的继续深耕态势，除万科外，其他房企也在产业拿地、产业合作方面表现出了积极的动作。

10月中旬，华润置地连续两日牵手两企业，意图合作发展城市更新、科创小镇等。

10月16日，荣盛房地产与唐山市玉田县签订高铁新城项目框架协议、与安徽淮北签订碳谷产业新城项目等；就在同一天，蓝光与济南签约，将在大学城建设文旅新城，拟建设以“水果侠主题世界”为核心的文旅综合体项目；

9月29日，重庆市政府与复星集团签署战略合作框架协议；

同样在9月，唐山曹妃甸区与富力集团举行战略合作协议签约仪式，拟投资建设生态小镇项目，总用地面积约5500亩；

更早的6月19日，西安市政府与华侨城集团公司全面战略合作协议签约仪式举行，该协议包含2380亿华侨城文化旅游系列的重大项目；

6月13日，融创与河南巩义市政府签署合作协议，打造融创慈云小镇、融创产业新城……

除了拿地端的房企有转向带产业拿地的趋势，供地端的政府在土地供应上也表现出带产业供应的迹象。

以成都为例，原定于10月19日将出让的天府新区299亩地块便是典型的带产业地块，要求建设不少于35万平方米集观光、旅游、酒店、办公为一体的超高层地标建筑，以及不少于15万平方米包含高端酒店式公寓、特色商业街区的总部经济商务配套区。地块还要去项目总投资不得低于200亿元（不含土地出让价款和持证准用价款）。

新形势下的新路径

带产业拿地好处多但门槛高

从行业发展阶段来看，房地产企业传统的住宅开发模式利润率进入持续下滑阶段；从市场环境来看，在“房子是用来住的，不是用来炒的”大背景下，长效调控机制被认为是普遍趋势，短期套利的方式难以存活，资金将向实体经济转移，在此新市场形势下，产业新城便成为房企转型以及多元发展的新选择。

据分析，产业地产项目通常颇具规模，除了产业之外，城市配套的商业、住宅用地往往具有传统城市住宅用地不具备的价格优势，尤其是近年来不乏“城市级”大型产城融合项目涌现，给配套住宅开发带来了廉价土地资源。

随着项目的滚动开发，住宅项目在给新城带来更多人口入驻、生活空间的同时，也可以给企业带来稳定的销售额，从而平抑产业利润的滞后性给企业带来的风险。不过，也并非每个企业都可以上得了产业新城这条路子，其对房企的门槛要求相当高。由于产业地产面向的是企业和政府，产品标准高，开发难度大，涉及融资、开发、服务、招商、产业培育导入等各环节问题。

不仅如此，由于开发周期久，资金回收期长，对前期资金投入的要求相当高，观察目前在产业新城上有动作的房企，以TOP30实力房企为主力。

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