坐拥6所学校的非典型社区商铺 价值如何最大化？

2016年10月之后，由于全国范围内住宅开始限购，并伴随着接连不断的加码措施，商业地产一跃成为了最受投资客欢迎的资产避风港，成都亦如此。尤其2017年春节后，凯德、万科、华润、保利、鲁能、招商等品牌开发商纷纷推出社区商铺抢占市场份额。

在猛增的数据背后，社区商业也面临细分市场，无论是自持运营型还是销售型的商铺都开始自制IP。这其中，凯德城南项目世纪名邸新推出的商业产品，则以一种非典型社区商业的形态脱颖而出。

非典型特征1

一个房价2万起的居住区域

凯德世纪名邸位于天府一街，成都七中旁，项目当前并无住宅产品在售，链家官网显示当前其二手房单价约25000元/平方米。周边还有中国铁建·西派澜岸、万科·公园五号、朗诗·熙华府、中洲·锦城湖岸等项目，区域当前在售的高层住宅（新房及二手房）的单价区间为2-3万元/平方米，别墅产品（新房）单价区间为3-4万元/平方米。

△世纪名邸周边部分楼盘售价（数据来源于搜房网）

还值得关注的是，该区域除却西派澜岸和文儒德的别墅产品，其他住宅产品的主力户型区间均在100平方米以上，其中不乏150平方米以上的大户型。以2万单价计算，区域内房源总价约为200万/套起。

与之相应，选择在该区域置业的人群具备一定经济能力，以世纪名邸为例，其买家大部分为500强员工、金融业精英，以及IT行业专家等，客群相对纯粹。

保守估计，世纪名邸及邻近项目住户共计约6000户，以三口之家计算，周边固定消费人群超过18000人，且年龄层为25-45岁。

大量且固定的中青年消费人群，不仅令该区域商铺人气有所保障，同时还意味着服务于该群体的商业业态覆盖儿童到中青年，以人均1000-2000元/月的消费能力计算，区域的年消费额可达到20-40亿元，相当可观。

△世纪名邸小区实景

非典型特征2

1公里内6所学校集聚

若只是周边消费人群庞大，或是高端住宅项目林立，这样的社区商业产品在当前的成都商业市场上并不算十分突出。而世纪名邸最大的特点在于，其周边教育资源相当丰富。

其1公里范围内有成都七中、高新大源学校、墨池书院小学、川音幼儿园、霍森斯小学（在建）、霍森斯幼儿园（规划）等。正因如此，世纪名邸在住宅销售期备受欢迎；而这一优势对于商业街聚集人气的效果也不可小觑。

△世纪名邸周边学校分布图

在世纪名邸的住宅大受中产欢迎之后，其学区铺继而成了投资客眼中的抢手货。相关数据调查显示，成都小学生80%零花钱高于300元，中学生有一半以上消费600-800元，其中更有近两成学生消费超过千元，且学校周边正是他们的主要消费场所。

以世纪名邸为坐标，隔壁成都七中高新校区学生总数预估约3800人；而与之相邻的墨池书院小学，预计在4年后学生总数将超过1600人；幼儿园学生人数估算约500人……也就是说，世纪名邸周边学生的稳定就读人数超过8000人。结合之前调查数据，世纪名邸学区铺若以服务学生消费设置业态，商家收入也较为可观。

不过，从世纪名邸目前的出街广告来看，其并非将学生锁定为学区铺的主要消费客群。

联创智库总经理林森，结合世纪名邸商业产品特点也指出：“6米层高的商业物业作为社区业态，具有较大的竞争优势；特别是针对亲子培训、情景式教育、青少年素质训练营、知识科学营的教育跨界业态。而从项目地理位置及周边住户情况来看，建议商街定位为社区一站式邻里中心+主题教育培训业态组合。”

非典型特征3

世纪名邸的商铺运营逻辑

前不久，英国汇丰控股（HSBC）针对全球15个国家或地区进行教育支出调查，对栽培下一代最不手软的是中国香港地区的父母，平均花费超过13万美元，是平均额度的3倍以上；中国台湾地区家长和中国大陆地区家长分别排名第5和第6。中国家长对教育的支出超过澳洲、英国、加拿大、法国的家长。

而来自Wind资讯的一组数据也显示，当前中国家庭平均花费在教育上的投资约占家庭总消费的50%，远高于美国不到25%的投入水平，而随着年青一代不断上升的购买力，预计投入在教育上的花销还将进一步扩大。

显然，即使学生的消费力节节攀升，但学区铺若只将业态锁定于服务学生人群，无疑是丢了西瓜捡了芝麻。

林森表示，教育业态选址有三个要素，其1公里半径内必需有足够持续增长的生源、足够有支付能力的中高端小区，以及足够方便快捷的交通系统。以此标准衡量世纪名邸，其显然非常符合教育机构的选址要求，而当前也正是成都教育机构扩张极为迅速的阶段。

△俯瞰世纪名邸周边

咪彩双语幼儿园的岳园长告诉小全全，其目前在南苑和三圣乡各开设了一家幼儿园，场所一为自购商铺、一为租赁商铺，目前还在物色其他优质居住板块的合适商铺入手。而现在攀成钢和龙舟路各有一家400-500平方米分店的花花苗英语图书馆，也在持续为新店选址，负责人肖园长表示在价格合适的情况下，会优先选择购买商铺用于开设新的分店。

小全全进一步了解到：

以咪彩幼儿园为例，其生源主要来自于周边，学生稳定性约在八成左右，所以择址非常看重周边人群年龄构成及消费力；

而花花苗英语图书馆的生源包括周边小区及联合幼儿园招生，小龄段的学生人数并不分寒暑假都十分稳定，大龄段的学生在寒暑假会相对多一些。

以小见大，引入了教育机构的学区铺不仅完成了业态范围的扩张，更解决了学区铺的寒暑假潮汐消费问题。世纪名邸占据区域的常住人口优势，将商业产品定义为学区铺，也是花了相当心思的。

从早教机构、幼儿园，到英语、绘画、乐器等各种技能培训机构，在当下全民发展教育的势头下，教育行业入驻商街不仅符合社会大势，对周边消费力的拉动效果也是可期的。林森表示：“教育机构周边一般还会入驻如美容、电竞、家长培训、健身、书馆等业态的商家，为家长打发垃圾时间提供选择。”

非典型特征4

出售型商业的另类“加持”

世纪名邸商铺面积区间为35-87平方米，1楼层高6米、2楼层高4.5米，为当前主流商铺产品，投资门槛相对并不高，符合当前热销商铺的特点。

不过也因为如此，其商业产品也面临由于面积不大，导致无法满足部分品牌或某些业态的商家需求。以花花苗英语图书馆为例，其当前两个分店面积均为400-500平方米，而一般的幼儿早教机构也会选择至少200平方米以上的室内空间。

对此，世纪名邸方面也毫不避讳的谈到，小型社区商铺的投资者大部分都存在考虑不周的情况，这导致社区商铺淘换率非常高，也造成商街形象不佳，陷入后续招商更加无力的恶性循环。世纪名邸的区域优势已无需赘叙，但如果只是追求散售回款，任由投资者随意招商，其未来发展难以保障，开发商方面认为如此有违初衷。

所以在出售商铺的同时，世纪名邸团队不仅延续大牌开发商惯有的“对商街外观统一设计打造”的动作，更提出建议购买相邻物业的业主优先考虑寻找教育机构组合出租，既保证了出租率、收益率等新建商街面临的主要问题，同时也间接对商铺业态进行把控。

这也是世纪名邸商业产品在如此热烈的商铺浪潮中，能够脱颖而出的关键所在。

国庆前夕楼市又出台了一些调控相关政策，虽然实质加码的内容并不多，但可以预见的是，在接下来的一段时间中，商业仍然会是各路开发商的主打产品，社区商业市场的细分也将更加详细、具有针对性。

世纪名邸显然将学区铺的价值点已经梳理得非常清晰，“钱景”也相当客观，或许之后会有其他类似项目将借鉴世纪名邸的学区铺逻辑。但是，世纪名邸被归为“非典型社区商铺”，其可复制性其实并不高，毕竟一个1公里范围内聚集6所学校且房价2万起的区域，在当前几乎是独有的。

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