退地 搁置 高价 | 从楼面地价TOP10 看成都土地四年浮沉

2017年11月15日，锦江区新开街东丁字街27亩地块以12602元/平方米底价成交，该宗地一跃成为今年成交楼面地价第八位的地块。

距离2017年结束仅剩一个月，土地市场排位表大体已经成型。小全全梳理了截止11月20日的2017年成都成交土地楼面价TOP10的地块信息情况，并将该时间维度往前回溯至2014年进行纵向比较观察，从TOP10地块信息的变化中，我们会发现一些比较有意思的情况。

四年之间，

成都最高楼面价上涨67%

2014年，成都单宗最高土地楼面价地块为武侯区永盛南接9号10.4亩商业地块，由四川惠信融通视实业发展有限公司获得，成交价为10280元/平方米。

经过四年之后，这一最高水平线发生了较大变化。

截止2017年11月，2017年成都单宗最高土地楼面价为武侯区红牌楼街道太平村1、7组16亩地块，由东原地产获取的17200元/平方米，较2014年上涨了67%。

而2014年的地王价在今年来看，甚至连前十都进不了。

年度楼面地价TOP10的门槛，

由5450飙升至12600

实际上，最高楼面地价的差距并不断突出，四年间TOP10地块的门槛才是有惊人的变化。2014年，楼面地价TOP10的门槛仅为5450元/平方米，而到2017年，这一数字升高至12600元/平方米，涨幅达131%。

整体来看，每年的TOP楼面地价水平呈逐年上涨趋势，较为合理的呈现了这些年整体土地市场的走势。其中2015、2017两个年份的涨幅较高，分别为33%和38%。这在相应年份的土地市场有显著体现，楼面地价超过15000元/平方米的地块均出现这两年。

 地价越来越高 

容积率越来越低

“降容”是这些年来土地市场的关键词之一，低密、品质的高端性首先在土地市场有所体现。

在楼面地价水平逐年提升的同时，成都TOP10的成交地块的容积率指标在逐年下滑。2014年，3.0-4.0的容积率指标是常态，2015年逐渐退为2.5-3.0之间，再到2016年，尽管仍有不少容积率为3.0的地块，但罕见的出现了容积率为1.5、1.8的地块。时至2017年，除了商业地块以外，2.0容积率是住宅地块的普遍现象。

事实上，通过容积率的走势变化，我们如今也可以清晰的看到成都改善市场的崛起之路。当2015年的高地价地块普遍容积率突破3.0后，房企的改善趋势与声音便出现，随后在2016年逐步以项目兑现，2017年改善市场全面铺开。

品牌房企+央企

依然是拿地主力

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从拿地企业来看，变化并不明显，品牌房企、央企仍然是主力，不过随着土地资源的日益紧缺，拿地成本的上升，全国性品牌房企与央企的主力地位愈发显著，而一些地方性企业的身影逐渐黯淡。

典型案例是2014年，曾在当年土地市场上占据两席TOP10楼面地价的新鸥鹏，此后再没有在成都有拿地动作，且其所拿地块已经退回并于今年重新走上拍卖台，最终被人居置业重新获得。

不过梳理这四年高价地的竞得者，倒是能发现几位“常客”。一为中铁建，在TOP10榜单中占据5席。作为央企中铁建表现出极强的资金实力，所拿地块往往是上百亩的大地块。

2014-2017年地价TOP10地块中，中铁建获取地块情况

再者为蓝润，其在2014-2015年共拿了四宗入榜TOP10的高价地，主打商业战略令蓝润在当时成为行业热议的地王收割者，不过近两年其在土地市场表现的相当低调。另外，新希望、恒大、保利、蓝光拿高价地的频率较高，四年来分别有两宗地入围TOP10榜单。 

观察可见，在近几年拿地企业中，以囤地玩资本游戏的企业很难再见到，房企对地块的态度变得谨慎，市场行业趋向规范。

另外，虽然偶有如新鸥鹏、兴宝旺退地情形出现，但更多房企面对高价地多会选择联合开发的方式，来化解拿地开发压力，中南今年以12900元/平方米获取的成华区建设路地块便最终选择与融创合作开发。

项目筹备期增长

高周转模式渐远

随着拿地成本的增加、改善趋势的深入，拿地企业在项目开发上的谨慎态度有所增强。

小全全分别梳理2014、2015年十宗地从拿地到开盘的时间周期，除了蓝润拿的几宗高价商业地块未开盘销售、鲁能城在时隔两年后开盘这两枚个例以外，其余地块均在一年时间以内便开盘销售。

最短的仅仅4、5个月便对外开盘销售，平均开发周期在8个月左右（从拿地至首次开盘的时间）。

然而，上述高周转的开发模式在2016年开始发生明显变化。2016年楼面地价TOP10地块中，除了保利两河院子、太行瑞宏朗诗金沙城、阳光城檀府三个地块项目开盘外，其余地块均还未实现首次开盘。

其中，新希望竞得的45.6亩商业地块于2016年6月获取，至今已达17个月，尽管案名已公布为D10，但节点性亮相动作似乎还得等至明年。

而中铁建近300亩地块早已于今年下半年高调公开亮相，为西派系产品西派国樾，甚至在新加坡举行海外发布会。但如今也尚未开盘。

再看2017年的地块情况，以较早的4月份拿地节点来算，7个月过去后仍没有一个项目有开盘动作，虽然有不少地块已经拿到规划许可证、进入动工状态，但照目前的情况来看，项目大多在明年才会有开盘迹象。

房企开发节奏的集体放慢，一方面受当前敏感的调控市场环境影响，另一方面或许源于开发战略的缘故。

在改善继续纵深的行业背景下，品质感市场的核心竞争力，之前的高周转快回流方式已经不再适用。

基于此，房企更有耐心去研发产品品质，去研判客群需求，在项目开发中也会更加谨慎、细致。

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