说市|看完这29个项目 我对2018年供应的量和价都有数了

别急，还有机会。

这是小全全要对所有手里揣着首付款，却因为摇号政策错过了心仪房源的购房者想要说的话，后面的机会一大把。

至于价格，如果你是一套房，只需要75W，二套房150W，满足购买区域条件的情况下基本上所有楼盘你都可以随便选了。

得出这个结论的依据，建立在我对首个摇号选房项目北湖新城，至1月19日取得预售证的中海锦江城以来，共计29个项目的梳理。

下面，就是梳理结果的分享。

【关于区域】

雨露均沾+有所侧重 该来的一定会来

截止1月19日，小全全统计到整个大成都范围内（主城+近远郊）取得预售证的项目总数为29个，合计住宅13774套。

其中核心主城区仅4个，近郊14个，远郊11个，近郊6个区县的预售项目反而占据最大比例。

截止2018年1月19日取得预售证的项目概况

具体来看，7大核心主城区仅有4个项目取证；近郊每个区域拿预售证的项目数较平均，基本在2个及其以上；而远郊各个区市县也分别有项目“出线”。按照目前的节奏，每天有1-2个楼盘取得预售证，那么接下来哪些区域会再继续增加供应，是听天由命还是能揣摩到背后的规律？

近期，小全全碰巧在研究克而瑞发布的《2017年成都房地产市场报告》，结合其中的一些数据及观点趋势，我们似乎能找到答案。

从供应范围来看，目前显现出较为明显的“雨露均沾”特征，即各个区的住宅供应都有所照顾，不会集中在某几个热门区域。观察目前取得预售证的项目所在区域，除了高新、锦江、武侯三个区域尚无楼盘取得预售外，其余区市县均有项目入市。

这很大程度上是为了照顾各个区域的购房需求，尽管目前的一两个项目远远不足以消化，但按照每天1-2个项目取得预售证的节奏，接下来这种紧张的供求关系会有所缓解。相信“雨露均沾”的顾全大局思维会在接下来得到体现，高新、武侯两个区域会陆续有项目取得预售证，天府新区的“0突破”就是有力证明。

而另一方面，在逐步释放各个区域的供应后，小全全大胆判断其中有几个区域将是供应量相对充足的区域，有所侧重的增加供应，分别为天府新区、双流区、郫都、温江、双流几个区域。

结合克而瑞的2017年报，上述几个区域正是商品住宅库存量在100万平方米以上的区域，其中天府新区、郫都和高新区三个区域数据最为突出，在200万平方米的库存量。

克而瑞《2017年成都房地产市场报告》截图

由此推断接下来取得预售证的楼盘很可能会侧重在上述几个库存相对较高的区域中，而目前呈现出的现象与这一判断已有不少符合之处。看目前取得预售证项目多的区域，数郫都为首，已有4个项目入市。此外，温江、双流、新都各有2个项目的货源入市。

关于【价格】

带装修是大趋势 均价不过15000

目前已推房源中，带装修项目占多数，尤其是核心城区项目均为装修项目。在限价背景下，开发商会凭借装修尽可能提升预售价，但另一方面，房管局也发布通知要求开发商“不得以精装修名义抬价”。

基于此，目前所推房源的装修房价均较平稳，最高也就在15000元/平方米的水平，仅万科玖西堂和绿地新里城两项目达到该水平，其余装修项目基本维持在11000元/平方米。

截止2018年1月19日，主城区取得预售证的项目概况

由此，不妨大胆推测接下来成都主城区取得预售证项目的带装修价格（除了城市核心稀缺地段高品质项目以外），很可能继续在10000-15000元/平方米的区间徘徊，这对不少真实购房者有一定的参考价值。

克而瑞《2017年成都房地产市场报告》截图

实际上，克而瑞年报中的图表结论也对上述推断有所支撑。按照克而瑞2017年报中的购买力指数热度图，单价在16000元/平方米以下、总价约270万以内是2017年成都购买力最强的价格范围。

换言之，需求量最多、最主力的购买承受界限大致就在16000元/平方米，而目前拿预售证项目的15000元/平方米带装修价格水平，恰好与之不谋而合。

另外，小全全按最强购买力边界（总价270万、单价16000元/平方米）大致换算了一下，其住宅面积可达168平方米，是完全的改善型住宅空间。换言之，目前已推出的15000元/平方米价格，是能够满足成都最主流购买力群体对改善住房的需求的。这也就是前面提到一套房75W和二套房150W首付款随便选的论据了。

关于[供应量]

“进一步加大供应力度” 成都将进入供应高峰 

1月18日，成都住宅与房地产协会通过其官方微信公众号发文，表示从即日起，根据市场实际情况，进一步加大商品住宅供应力度，持续不断推出符合预（现）售条件的商品住房项目上市销售。

成都房协微信公众号截图

这个信号明确了接下来成都住房供应的节奏势必会有所加快，在已成功运行“公证摇号排序选房”政策后，越来越多的项目将进入市场。值得强调的是，这不会只是单纯数量上的提升，也会表现在供应区域的扩大上。

在成都房协发表该文后不久，位于龙泉驿区的东城之星观邸项目便显示取得了预售证，第二天即1月19日，市场高度关注的天府新区首个取得预售证项目中海锦江城便浮出水面。

另外，据克而瑞年报判断，2017年，因价格未达预期的楼盘2018年上市的可能性较大，因此原则上供应量较2017年均有一定量提升，所以会大于2017的供应。

同时，2017年政策不断收紧加码，供应量一直被强压萎缩。在现今政策持续维持严控的状态下，2018年供应量较2017年乐观估计涨幅在15%左右。

土地预供应系列回顾

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