说地|520亩+“藏”了7年的琉璃场，锦江今年供地走心了

回顾2017年成都市土地市场 ，锦江区表现可算是不温不火，全年供应仅12宗土地合计约414亩（内含5宗二类住宅用地），平均成交楼面地价9432元/㎡，平均溢价率约17.1%。

其中人居置业成为锦江区拿地大户，拿下4宗土地，新希望、华润置地、东原地产等品牌房企各收获一宗住宅用地。

事实上近些年锦江区的供地表现可以总结为：量少、价稳。

据小全全统计2010-2017年锦江区供应土地为4148.71亩（其中从2013年后锦江区供应总面积为1837亩），进驻锦江区的房企有20多家，不过每家房企所拿地块多为小地块，仅有首创和四川华熙龙禧的地块面积超过100亩。

从2010-2017年锦江区土地供销面积、成交土地楼面地价走势图可以看到，2012年锦江区的土地供应量达到一个顶峰，供应与成交量均超过1100亩。

有点

2010-2017年，锦江区土地供销面积、成交土地楼面地价走势

平均楼面地价则在2013年达到第一波峰值，为5779元/㎡，2014年则进入下滑通道，这是由于当年成交地块多集中在三圣乡板块，拉低区域整体平均楼面地价。

从数值上来看，可以说2013-2016年锦江的楼面地价基本保持平稳状态，波动不大。但2017年锦江区平均楼面地价创新高，突破9000元/平方米。

另一方面我们可以看到近几年锦江区成交土地溢价率较为稳定。

事实上近三年区域内溢价率超过100%的仅有新希望拿下的锦江区三圣乡花果村1组地块，也就是现在的新希望锦官阁项目，溢价率为103.05%。 溢价率在50-100%之间的地块有5宗。

这是由于近三年商业挂牌地块占总成交地块的四分之一，基本都是底价成交，区域总体溢价率被拉平。

从2010-2017年锦江区土地供应成交板块情况来看，近几年的土地主力集中在三圣乡板块，其他区域的供地量都非常稀少，尤其像川音、东大街以及九眼桥这种核心区域已多年无新增供应。

尤其在从2014年开始锦江区的土地供应量逐年下降的市场背景下，想要进入锦江区的难度非常高。

因此，被众家房企视为占领主城区重要机会的锦江区内一旦有新地块供应，开发商的关注度会非常高。

那么，2018年锦江区将有哪些地块走向市场？又有哪些重点板块值得提前重点关注呢？

小全全独家获悉，2018年锦江预供应土地16宗，合计约520.27亩，是锦江区近4年供应最高的一次。

从供应地块指标与条件来看，以纯住宅与纯商业地块为主。此次预供应地块规模方面跨度较大，从5.7亩商业地块到123亩二类住宅地块不等。

小全全统计，本次锦江区拟上市的16宗土地中，二类住宅8宗用地共407.57亩，占总量的78.3%，面积范围从12－123亩不等，整体地块面积较为适中，且集中分布于琉璃场、三圣乡等偏向居住的板块。

另外，纯商业用地面积跨度从5.7-40亩，多分布于天府广场、攀成钢等配套成熟的区域，地块附近已开业、在建、待建的商业体量集中，机会与竞争共存。

那么具体各地块区域环境如何，小全全本期挑选了两个重点区域进行走访调查。

断供七年，

琉璃场“换脸”从“地”开始 

作为此次预供应主力之一的琉璃场板块，据悉将有五宗地块入市，其中住宅138亩（一宗93亩，两宗合并45亩），纯商业地块两宗合计24亩。

区域现状：

目前琉璃场片区居住着的大多是原住民，建筑老旧，外立面较新的建筑基本都是一些安置房随处可见一些空置的厂房、拆迁房。

板块现状

据机构数据显示，琉璃场区域近十年通过招拍挂成交土地不足十宗，此前该区域的最高地价为2010年龙光地产拿下的70.79亩土地，楼面价4199.75元/㎡。

（2007-2017年区域内拍卖住宅地块一览）

从区域住宅产品供应端来看，2012-2015年琉璃场板块仅龙光天悦龙庭、蓝光凯丽香江、正成翡翠琉璃三盘供应，前两盘均主力供应90-100平方米产品，当时销售均价最高达到9000元/平方米左右，翡翠琉璃则为公寓类产品。
接下来的2016-2017年板块处于供应断档阶段。

从区域城建发展来看，根据锦江区“一总两带四片”城市设计方案规划中，改造后琉璃场将新建5条道路，配套建设中小学、幼儿园，大型农贸市场等配套设施，区域内还将新建锦江体育公园和琉璃场公园，再加上6、7号地铁线从片区经过，“双地铁板块”的琉璃场也许将迎来前所未有的机会。

另外从板块城市位置来看，琉璃场板块北接东湖万达板块，亦可承接金融城、锦江区工业园人群居住需求，随着板块土地整理的进程，区域配套落实，未来土地价值非常凸出。

琉璃场板块位置

预供应土地预判：

具体到各地块指标来看，此次供应的45亩住宅用地地处龙光天悦龙庭与蓝光凯丽香江中间，地块平整。而最大面积93亩地块则在龙光天悦龙庭东侧。目前天悦龙庭与凯丽香江的二手房价均过了1.5万/平方米。

从两块住宅用地的实际情况来看，因为临近三环路主干道，做纯高端物业品质上会在一定程度打折，但做品质刚需或者首改产品则会有比较大的需求市场。

另外此次预供应中两块商业用地的供应则是片区近十年首次有商业地块走上拍卖台，目前区域内的商业多数为老旧的社区底商，缺乏商业配套，附近居民的大型商业需求基本需要到5公里以外的万达广场解决，所以纯商业地块市场机会较大。

区域商业现状

但是由于这两块地的体量不大，周边小区比较老旧，纯商业开发运营还是有较高的难度小全全大胆推测，做销售式商街的可能性不大，商办类物业+部分独立商铺的组合业态较为合适。

总体来说，此次162亩土地可以说是时隔7年后板块再次供地的试水先锋，目前片区的大量老旧建筑物已经进入了整理末期，区域进入再开发准备期，土地变现时间很快。
在成都三环内核心主城区内鲜有如此大规模成片供应土地的板块了，可以说琉璃场板块将成为希望在主城区拿地的房企们未来必争之地。

170亩土地供应

三圣乡此次将迎来“新地王”？

锦江区此次预供应中另一个集中供应的板块则是三圣乡驸马村板块。在地块位置示意图可见，此次地块集中供应在成龙大道西侧，分别为45亩、123亩两宗住宅用地以及12亩商业用地。

区域现状：

作为成都最早发展建设的生态居住片区，自锦江城市花园、卓锦城开始，三圣乡板块便一直为成都市民青睐。机构数据显示，目前三圣乡板块内居住人口超过40万人，居住氛围非常浓郁。

过去，三圣乡一直有两大短板被诟病，即：刚需扎堆、商业短缺。

而从去年开始这两大短板开始改变。首先，伴随龙湖、融创开发商进驻，带来了低密改善类产品，居住升级势在必然；

其次，卓锦曼购中心正式开业，区域在建的还有伊藤洋华堂亚洲旗舰店、华熙·528艺术村、创意山商业等填补了区域内无大型商业空白。

另外，伴随地铁、公园、学校等重大基础设施日益完备，业界已开始将三圣乡板块对标城南大源、新川，再加上三圣乡本身区域的自然环境资源充足，剑指成都明星级居住板块。

从市场方面来看，三圣乡板块自去年底开始便一直处于“断档期”。由于鲜有房源供应，三圣乡在“一房难求”，大量换房的改善置业需求被抑制。

所以片区内土地的推出势必引发品牌众多做改善产品的开发商关注。

从区域土地价值方面来看，由于城市规模不断往外扩张的过程中，主城区的土地越来越稀缺。

三圣乡作为成都主城区成熟的生态居住区，区域价值也在不断提升，优质土地值得拥有更好的产品，三圣乡也正在往高端生态居住区发展，这一趋势背景或许能对即将预供应地块的出让身价有所参考。

去年9月7日三圣乡地块已经拍出10767元/㎡的楼面价，由德商置业拿下，相比2014年土地楼面价格翻了一番多。

2017年三圣乡板块拿地详情

预供应土地预判：

我们再来看此次预供应的各地块指标，此次供应的45亩住宅与123亩住宅相邻，如果同期上市不排除会有同一开发商集体拿下，但考虑到此次地块的体量与货值以及未来有可能的土地条件设置，要拿下这两块地非易事。

地块硬指标：

1、地块方正规模面积大，且成片相连，便于有规划性开发地标型项目

2、与主干道成龙大道步行仅5分钟左右，但由于东侧为已经开发的华都美林湾、蓝润都市春天等楼盘，有了天然的隔音屏障，提升了地块质量。

3、地块西侧则为幸福梅林景区，景观资源相当优越，未来地块视野将非常通达。

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所以这两块地打造高端物业的先天条件是足够的，届时具体看地块推出的容积率等指标，如果不出特别指标要求的话，那么后期很容易被打造成高端改善产品，而且对比这两宗地的土地条件，也许将创下片区地价的新高度。

至于12亩的商业用地，就目前片区现状来看，地块周边多数为小区底商，适合做餐饮的独栋商业缺乏，未来做商办类物业+部分独立商铺的组合业态市场前景还是可观的。

接下来小全全还将陆续推出各区土地预供应报道，敬请关注。

预供应系列报道回顾

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