调查|成都商业比”惨“，它算老二没人敢当第一（多图）！！！

实体商业寒潮之下，传统百货闭店在成都不断上演。2017年成都就至少有8家百货闭店转型，最近的是盐市口核心商圈的远东百货。

另一方面，新零售、场景搭建、粉丝市场、商业生态等词汇正在被频频提及，成为眼下行业新的研究风潮和方向。贴着阿里标签的盒马鲜生10月完成成都选址，并预计未来将在成都开辟50家店。

对乐于尝新乐于买买买的成都人来说，这绝对是一件值得高兴的事。

新人进场旧人出局，对年底的商业市场来说几乎已是家常便饭。有出局的自然有入局的，成都年底开业的商场也不少，武侯新城吾悦、武侯万达、北城天街二期……

然而，成都商业已经很久没有亮点了，比惨也就变成了一种娱乐。

今天比惨的主角就是东客站城际商旅城，放眼全成都，它算老二的话，没人敢称老大（bu  fu  lai  bian）。

东客站城际商旅城惨到什么程度？

半年前，规划方圆12平方公里商旅城足足缩减了6倍，成为目前的2.15平方公里的东客站枢纽经济集聚区。

当年的雄心壮志  抵不过现实残酷

在东站集聚区内规划/建设的近300万方商业供应中，以东站为圆心集中分布，大多数体量在10万方以上，主要以写字楼、酒店、中大型商业体为主。

成都东站枢纽经济集聚区项目详情

在东站实际投入运营的商业中，不算东方新城和新里柏仕公馆的社区商业，共有六个。

位于西广场的商业中心和东广场的长途客运商业街，从东西站前广场步行均不到3分钟。但目前仅不到十家餐馆小吃、超市、酒店等勉力维持，其他大量铺面处于空置状态。

即使运用中的商铺，情况也并不尽如人意：

在12月10日中午12点，本就不大的餐馆小吃店，内里座位仍旧大量空余。

而之前位于西广场商业中心的东港皮草城，因其季节性强、低频需求、客群固定、品牌敏感等，已败走东站，招牌已经撤下。

东广场商业中心现状

西广场长途商业街现状

定位“青年时尚街区”的2.1万方荣盛香榭兰庭商业、阳光100米娅“时尚街区，生活中心”、佳年华广场的集中商业，大量商铺空置成为常态。

已开业的商铺不足十分之一且均位于小区出入口，类型基本为超市、小吃餐馆、生活服务等社区型商业。

大量空置商铺玻璃上张贴的出租公告，将这类型集中商业的雄心，均被逼退成了社区服务商业类型，仅能满足本社区日常需求。

佳年华广场一期集中商业现状

荣盛香榭兰庭商业现状

阳光100米娅中心商业现状

这就是东站周边商业体的现实尴尬现状：客流不足。

于日均客流三十万的东客站来说，这是一个近似笑话的真实情况。

作为交通枢纽香饽饽的酒店，紧邻东站出站口、地下通道可直达的龙之梦酒店群反而成为了东站商业中唯一的亮点：其在开业之初，即获得平均超过50%的订房率。

这些客群中，以旅游团会议团为主占40%，网络订房占30%，散客及协议散客占30%。

“同质哥”太多

这个圈咋个也画不圆

目前，在建当中的商业体共有五家：佳年华广场二期、蓝润东悦荟、通威梦魔方、龙之梦鹏瑞利养老公寓及国际医疗健康中心和德商迎晖天玺。

龙之梦鹏瑞利养老公寓和其国际医疗健康中心均定位康养客群，基本放弃了东客站的直接客流。

两者目前处于装修中，项目主体依据购物中心打造，转变为康养中心近乎是无奈之举。

但是，康养群体更关注医疗条件、环境和空气质量。

目前四川康养地产主要集中在环境、空气质量优良的景区居多，主打市区内康养的龙之梦鹏瑞利，前途待定。

龙之梦鹏瑞利康养公寓疑似商业街区

蓝润东悦荟、通威梦魔方业态类似，均以小户公寓、写字楼和集中商业为主。

蓝润东悦荟主打综合性商业，梦魔方定位新青年国际梦想社区。

目前，梦魔方SOHO公寓销售超二分之一，蓝润东悦荟公寓销售约三分之二。

而佳年华广场二期已改规为小户公寓，商业也大幅降低为社区底商。其一期办公楼销售惨淡，一套办公房源未售出。

佳年华广场一期4栋办公楼销售情况

办公房源未售出一套  1-4层商业房源仅一层有售出

（来源：透明房产网）

从三者的客群来看，其商业体均以东站人流为主要对象，前景不明朗。

相较而言，目前施工已达正负零的德商迎晖天玺，将于2018年上半年亮相。

公开资料显示，项目定位高端豪宅，1号楼为公寓办公楼，2、3、4号楼为住宅，5号楼为独栋商业。

目前项目商业定位及公寓办公户型面积暂无信息，但从规划的公寓办公楼和独栋商业来看，与东站其他项目相仿。

显然，不止于服务本社区群体。

德商迎晖天玺项目施工规划图

目前剑恒国际广场深基坑暂停中，工地在搭建框架。

而香港瑞安天地项目、天津港澳中心、东来合院、中迪禾邦中心、井泰东方广场、龙之梦鹏瑞利C地块及相邻的D地块部分，均处于荒地状态。

东来合院在2017下半年有短暂的土地平整动作，但目前设备已全部撤出。天津港澳中心已成为渣土倾倒地。

东站中央绿轴公园及周边项目

除了已呈现的中央绿轴公园及在建的佳年华广场和德商迎晖天玺项目，在东站西广场往外，只能看到成片的荒地和渣土。

日均三十万人  

奈何对我不理不睬

对于东站来说，日均三十万人流只是个庞大的伪命题。

成都东站客流通过高铁、地铁、公交在站内实现无缝换乘，而高架及地下通道的连通也使得车流可即停即走。

东站人流动线以地下通道-广场出口-售票口-检票口为主要流动方向，缺乏离开东站广场的动力。

而东西广场步行需10分钟，进一步限制了客流逛周边商业的欲望。

东站西广场前空旷的地块

对于过境商旅来说，就近原则是首选，对于主力餐饮、超市、特产等商业需求较高，而这类小型商业，相较于步行10分钟以上，地下二层的商业基本可以解决。

另外，东站在建商业的迟缓，迟迟无法形成的商业氛围，也直接浇灭了商旅出站消费的欲望。

据统计，包含万科魅力城片区、塔子山片区、五桂桥-槐树店片区等在内的传统东客站城际商旅城范围在内，共38个已入住住宅小区，均以刚需项目为主，约有4.5万户，按每户3人入住人口，理论入住人口约13.5万人。

东站及周边范围的常住小区及理论人口

在这13.5万人的常住小区周围，广泛分布着大量的大中小型商业。

万年场商圈辐射范围可达五桂桥-槐树店片区，特别是主力24万方的万象城及二十四城范围内分布的万象润街，吸附大量的包含塔子山、五桂桥-槐树店等片区的人口。

而万科魅力之城及卓锦曼购中心，吸附大量东三环外三圣乡、魅力城等片区人口。

川师商业街、比华利国际城商业、蓝谷地商业广场等中小型商业以及锦华万达、华润广场等大型综合体，对包含川师、东沙河一线等客群形成强力吸附。

基本上，东站辐射区范围内的小区客群，均被瓜分，目前处于巨大工地期的东站也对常住人口无法形成吸引力。

东站周边中大型商业体分布情况

交通枢纽经济发展思路：

借势而非留人

日前，东客站枢纽经济区规划重点发展商务商贸、酒店会展等商务服务业。

功能向产城融合方向转变，调减商业服务业用地、增加常住人口，并增加相应的公共服务设施，集聚区从重产的商务区，开始向有活力的城市功能区转变。

从东站及其周边近几年拍地结果了解到，东站枢纽经济集聚区及其周边，除了已入住的荣盛香榭兰庭和佳年华广场一期。

仅有中洲里程、德商迎晖天玺、人居东站地块三宗住宅用地入市，区域住宅及常住人口严重缺乏。

而2017年8月份签约的瑞安成都新天地项目，所在地块疑似将调整为住兼商。即使如此，东站及其周边住宅供应仍明显不足。

东站枢纽经济集聚区及周边供地情况

另外，在目前在建/待建的商业体中，基本以商务写字楼搭配散售公寓为主，基本均搭配中大型商业购物中心。

与枢纽经济区的发展规划不适配，且商业同质化较为严重，一旦这些项目建成投用，难免仍旧会遇到客流严重缺失的窘境。

目前，以枢纽交通特点进行商圈打造的上海虹桥商务区，对成都东站更具现实参考意义。

虹桥商务区聚焦“大交通”、“大商务”、“大会展”的三大功能。同时，上海虹桥作为媲美浦东地位的贸易中心，承担着商务平台、跨国公司经贸、资源配置系统及跨国公司总部机构集聚四大功能。

借势车站及机场的交通便利，是上海虹桥商务区发展的现实承载。

对于交通枢纽经济发展来说，应该着眼于借势，而非将过境旅客留下。

这也是以往东站各大商业体仅规划适配东站三十万客流的商务商业配套，缺乏产业引导，导致失利的直接原因。

东站枢纽经济集聚区的产城融合及商务商贸、酒店会展等商务服务业的转变思路，较为符合东站的现实需求。

但问题是，依据东站目前商业体现状及规划方向来看，与集聚区仍旧存在着不适配的问题。

东客站这个坑究竟要怎么填？

这绝对是个问题，不管是房企还是买房人，小全全都强烈建议避开这个没想好路该怎么走的板块。

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