独家|被忽略的这则供地政策 将深度影响2018土地供应和楼市

临近年底，各区预供应土地陆续报批，小全全在梳理今年政策时发现一条被忽略的、但却对明年土地供应颇有影响的条款。

今年9月8日，成都规划局在网站上挂出了一则《关于整合规划用地红线图管理和国土地籍调查相关工作的通知》，通知中有一则条文为：招拍挂出让的土地，原则上拟出让宗地不得跨越规划街坊。该通知经国土局转发解读后，称将从印发之日起实施，期限为3年。

这则在3个月前公示的“通知”当时并没有引起广泛的关注，但近日小全全在与多位相关知情人士沟通交流时发现，文中“原则上拟出让宗地不得跨越规划街坊”具体指的是，“拟出让宗地不得跨越规划道路”。这意味着，未来成都招拍挂出让的单宗土地中，将不再存在一号宗地与二号宗地之分，只要跨越了规划道路，地块便不能并宗出让。

这一被忽略了的信息，对于整个成都房地产市场而言，或许有着多方面的重要影响。

9月8日公示的《关于整合规划用地红线图管理和国土地籍调查相关工作的通知》截图

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更碎、更小、更多，

出让地块规模受影响？

按照知情人士对该条文的解释，此条文的出台，势必在一定程度上影响成都出让地块的规模。

在以往出让的地块中，相邻地块常常有合并为一宗再整体出让的情形。比如，近期（12月6日）成功出让的高新区59.5亩地块中，地块内部共包含地块一与地块二，且每块地有相应的住商指标条件，两地块之间有一条规划道路相隔。而在新政策指导期限内，这种地块出让方式将不适用，而得将单宗地（59亩地块）拆分为两宗地（28亩与31亩）分别进行出让。

从地块规模上来看，面积无疑被道路分割得更为袖珍、细小。而本来就相当稀缺的百亩供应地块将因道路问题变得几乎不再可能。

12月6日出让的1号宗地地块示意图

12月6日出让的1号宗地地块指标信息

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产业拿地因此受挫？

在与业内交流时，不少同行担心的问题是：对于地块规模要求比较高的产业拿地方式是否会因此政策而面临尴尬局面？

对此，小全全特意再次细致查看了“通知”中的政策说明，上述“单宗地块不得跨越规划街坊”的条款只是针对招拍挂方式供应的地块，并不适用于“采取行政划拨或协议出让方式供地的”。换言之，主要以协议方式获取地块的产业拿地方式，并不受此条款影响。

不过，对于有些区域在招拍挂供地方式中，以房地产+产业地块捆绑出让的方式，将是关键一击。

一般而言，产业拿地的规模都在几百亩，地块之间势必有市政规划道路区分，那么该政策出台后，成片的产业用地将被分散为数个小地块，增加拿地房企的流程负担与风险。

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房企拿地风险增加，成本升高？

这个政策一出，开发商恐怕最先慌乱，因为在竞争激烈的公开土地市场，拿地风险将因此再度增加。

该条款的蝴蝶效应逻辑是这样的：我们依然以高新区59亩地块为例，该地块因规划道路被迫分割为21亩与38亩两宗小地块进行出让，如果开发商单拿21亩小地块，则项目规模与品相都缺乏足够的发挥空间，这违背当下改善市场的发展趋势。

因而开发商一般会尽量获取一定规模的地块，至少将21亩与38亩两地块都收入囊中。那么问题来了，在公开竞拍获取21亩地块之后，必须得再成功竞拍38亩地块，然而却可能面临其他房企故意抬高价格甚至抢地的情况，这将极大增加前者的拿地风险与土地成本。

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“住商分离+不得跨越街坊” 

商业地块开发难度成关注焦点？

在分析理解“单宗地块不得跨越规划街坊”的条文中，小全全发现这应该和今年来成都推行的住商分离政策联系起来看。在这二者共同作用下，一个猜想顺势而出：未来一定时期内成都供应的地块很可能以纯住宅地块、纯商业地块的方式出让。

单说纯住宅地块，大多数开发商均有不错的驾驭能力，但论及纯商业地块的开发，便是一个头疼的命题。

以往，房企拿下一宗59亩的住宅兼容商业地块（商业最高上限49%），开发商还可以将商业比例在59亩地块中进行自主分摊组合，只要达到自身的盈利平衡点即可。商业部分可能是少量底商、集中式商街、特色社区商业等等，具体情况视开发商对区域、项目消费能力的研判结果而定。

而在“住商分离+单宗地块不得跨越规划街坊”的规定下，地块被划分一宗38亩纯住宅地块与一宗21亩纯商业地块。这时可能会出现两种情况：

1、如果同一个开发商连续拿下两宗地块，那么需要在21亩这样一宗规模不大不小的纯商业用地上做开发，这在当下商业存量过剩、商业运营去化受困的环境下，尤其考验房企的商业开发运营能力。

2、如果开发商只拿下38亩住宅用地，则旁边的21亩商业用地由谁获取，将打造成什么品相与定位的项目，何时开竣工、招商能力如何，对住宅项目有何正负面影响等等，住宅地块获得者均无法把握，从而处于较被动的状态。

按9月8日挂出的通知文件显示，国土局将从公示之日起开始执行《通知》规定的政策。但据了解，由于相当数量的地块在此之前已经完成了上市报批手续，因而近期出让的地块还未按此要求执行。不过从9月8日之后的待报批地块，将按该要求进行地块出让，届时小全全会继续追踪这一条文对楼市带来的实际影响。

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