看懂蒲江！低供销存下的房价和地价之谜

一周前，一宗位于蒲江西来古镇的48亩土地拍出了近1700元/平米的楼面价，溢价率高达125.33%。当时就有人发出了“成都土地市场越来越让人看不懂”的感叹。

这已经不是小全全第一次听到这种声音了。

事实上，大家对于市场的疑惑，始于2017年，而今年的几场土拍，更让市场显得扑朔。一方面，主城区地块频频遭遇流拍；另一方面，和主城区强关联的多个区域强势崛起，在公开土地招拍挂中表现出人意料——不仅受到品牌房企的争抢，价格也是屡创新高。

蒲江，也是让人看不懂的区域之一。

2017年，在远郊区域中，蒲江的土地成交最高溢价率达到了128%，平均楼面地价涨幅更是高达179.09%，而从住宅市场来看，价格上虽有一定优势，但极低的供销存并不能真实反映市场情况。

那么，蒲江的土地价格凭什么能实现这么高的溢价率，市场火热的真实原因是什么？

△2017年1-11月大成都范围商品住宅供销存对比图

看不懂的房价：

供销比连续走低  均价却冲到9000元/平米

先来看看蒲江供销存具体数据。

数据显示，蒲江住宅市场供销比已经连续3年走低，当前市场供销比竟低至0.4:1。而截至2018年3月，蒲江全县仅有5个项目在售，住宅面积8.8万平方米，去化周期约5.7个月，处于三圈层最低水平，市场明显供不应求。

△三圈层住宅存量面积及去化周期对比

住宅存量持续走低的情况下，蒲江的新房及二手房均价却一直稳健走高。中指院数据显示，2017年蒲江住宅销售均价为5611元/平方米，仅次于有高铁、地铁通行的都江堰和新津。

成都的本地购房网站数据还显示，截至2018年2月，蒲江新房均价达到8950元/㎡，如此价格不得不令人惊讶是什么在支撑蒲江的房价。

△截至2018年2月蒲江新房、二手房成交均价曲线走势图

看不懂的地价：

3年土地成交397.28亩  去年楼面价涨幅却高达180%

中国指数研究院数据显示，2015年至2017年，蒲江土地成交面积一直处于低位。

2015年全年仅成交3宗土地，仅有1宗面积为16.94亩的住兼商用地；2016年全年成交13宗土地，其中5宗住兼商用地，合计237.66亩（主城区仅有1宗住兼商用地，面积25亩）；2017年全年成交14宗土地，其中仅3宗为住兼商用地，面积142.68亩。

尤其值得注意的是，从2015年到2017年，蒲江县近3年累计成交住宅用地仅397.28亩，可开发面积47万㎡，仅略高于大邑和彭州。

同时，在这3年间，蒲江的主城区供地量极少，即便有也是住兼商用地，几乎没有纯住宅用地入市。所以，对于希望入驻蒲江的房企来说，住宅用地显得非常珍贵。

与之相矛盾的是，在如此低的供地量之下，2017年，蒲江平均楼面地价1841.98元/平方米，相比2016年，涨幅达179.09%。其中，挂牌出让的2宗商业地块溢价率更是达到了109.53%和128.57%。

拿地房企是基于什么样的利好因素做出的价值判断，这也是令人“看不懂”的市场现象。

4月27日，“2018年蒲江县城市发展暨价值投资说明会”将在环球中心天堂洲际大饭店举行，届时，关于蒲江的价值利好、城市红利、未来规划都将一一呈现。同时，2018年蒲江土地供应计划，以及未来2-3年的土地行情也将做整体介绍和解读。

欢迎各位感兴趣的朋友报名参会，亲临现场，共同解开关于“看不懂的蒲江”的城市价值之谜。

【活动主题】2018年蒲江县城市发展暨价值投资说明会

【活动时间】2018年4月27日13:30

【活动地点】环球中心天堂洲际大饭店

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