超50张图表全方位揭示川内18城市场风险与机会 22日来听！
对川内18个城市的房地产市场研究，我们并不是简单的数据罗列，而是从各个不同维度进行了数据的对比分析，从而展现出这些城市房地产市场在2019年面临的机会或风险。1月22日，睿合泰机构《2018年川内地级市城市房地产市场对比研究报告》将首次分享给大家，在完整报告超过50页图表干货的基础上，我们将挑出最重要的数据分析成果来做解读，并在现场给出我们对这些城市的观点预判，所有数据分析的指向、观点指向，都可以看做是为“城市进入”服务的。以下我们摘选少部分图表，供大家先解解馋。
西昌的地价飙高，这只是浮现在单一维度上的数据结果，究竟西昌市场还能不能进入？这当然同时还需要多个维度的数据来进行综合研判。比如，西昌的房价水平怎样？西昌的市场容量如何？西昌的购房客户构成如何？西昌的潜在住宅供应量有多大？
由于我们对18个城市的数据进行了拉通观察，因此在每一个单一维度上都会有相应的结论，将不同城市的进入、投资机会，归为不同的层级。将其中一个或几个维度的数据结合到一起看，其实就已经找到了不同房地产企业对一个城市值不值得进入的答案——看重投资盈利能力的，和看重现金流效率的，选择的城市一定大不同。
2018年川内三个地级城市土地成交总金额超100亿：泸州、南充、达州。以上三城在2018年一级市场表现较为亮眼，从人口总量来看三城分别为：509.58万、759.02万、690万人。
短期内土地成交量高，对产品销售端来说，显然不是什么好事，因为可能意味着潜在的市场竞争会非常激烈。但这仍需要结合一定周期内市场的表现数据来综合评判——五年供地不足的城市，和年年供地量爆表的城市，去得去不得，自然有不同的结论。
在成交面积与成交金额数据方面，南充都稳居第一。南充也是品牌房企较早就开始抢占市场的川内重点城市，目前，碧桂园、融创、中南、万科、恒大、绿地等均已进入。从大型品牌房企的城市进入维度来看，南充目前确实是川内18城市中，聚集品牌房企最多的，在我们监控范围内的近50家品牌房企中，15家已在南充获取过项目。
品牌房企进入第二多的城市是绵阳，已有13家，但在市场销售规模上，绵阳被南充甩开很远，成交面积绵阳仅排在第七。欣慰的是，成交金额仍能排在第二，绵阳的整体房价水平2018年在8200元/平方米，均价整整比南充高出了1100元。即便如此，南充市场的住宅年销售金额达到了222亿，比绵阳整整高了60亿，显然，对碧桂园、恒大、邦泰这样的企业来讲，南充市场对它们而言的舒适度，是要比绵阳高的。
在土地成交面积方面，绵阳由于供应土地极少，尽管2017年品牌房企积极布局，但2018年无知名房企进入这一区域，川内不同二线城市的土地成交情况也与城市供地节奏和政策有关。
将五年的土地建面与住宅成交量放在一起来做对比，提示的是市场的“隐形存量”状况。理想中存量低、销量高的城市其实是很少存在的，供需两旺，存量水平合理的城市，健康程度显然是最高的。
影响开发商进入的因素，其实并不仅仅只是供销存价，各个地方的政策同样也很重要。我们从棚改政策、预售资金监管政策、预售条件等维度，对18个城市的政策宽严程度进行了研判，给出了量化打分排序。大家都知道，政策越严代表市场越规范，竞争越充分，相反，那些各项政策都宽松的城市，要么是在是市场容量很小，要么是政府意志希望能以宽松条件吸引更多投资商的进入，越是这样的城市，其实就越要当心踩到陷阱，不是吗？
业内朋友们可能会说，大的趋势不是已经从“下乡”变为“回城”了吗？还在这里鼓吹城市的进入机会，难道不是忽悠？
大趋势可能是这样没错，但投资开发不是“年休假自驾游”，已经投资的项目如不能实现良好回现，拿什么去“回城”？报告录的数据呈现逻辑，始终是“城市进入”逻辑，这没错。但风险判断的思路和大局意识，又何尝不是藏在数据之中。这个层面的内容，我们把它称之为观点，每一页报告图表中不会写，但希望大家一定带着耳朵来听。
2018睿合泰机构年报发布会
时间：1月22日（周二） 14:30
地点：中国铁建西派国樾时代艺术中心
重要提示：因到达方式主要为自驾车前往，车辆只能在项目外沿路两边停放，届时可能会耽误一些时间，请大家尽早出发。
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