成都向东？先读懂三环再说
本文共2963字
预计阅读时间5分钟
成都的城市发展很有点意思。
作为一个典型的环形放射状布局城市，成都经历了从内环到一环，到三环、四环的发展，现在连七环的雏形都有了；然后从“一路向南”又发展为“东进、南拓、西控、北改、中优”城市空间格局。
尽管“中优”把过去的近郊区域统统划入了成都主城区的范畴，然而，对成都买房人来说，绕城，也就是四环以外，仍然太远。
“主城区”的范围越来越大，但房子在三环周边，是很重要的心理边界。
为了搞清楚这个心理的微妙之处，先来看三张图：
01
成都环状交通布局：已经从一环发展到了六环，七环也已规划。从现有城市形态看，三环附近及以内，代表的才是城市最核心的区域，成都人爱说的“三环边上”，大概就是宣誓“资格主城户口”的意思。
02
商圈分布图（不完全版）：成都的商业特征表现为，二环、西南方向集中度明显高于东北方向，同样，这也恰好说明了东北方向潜在的机会。
03
成都3.5环生态资源规划，其中不少资源贯穿了三环内外，并且，比起城西单纯的生态保护区来，东南方向的5个区域均规划有明显的城市功能，和生活、城市、产业发展的密切度更高。
很明显，不管城市怎样发展，都是紧紧围绕着环状交通，一圈一圈向外扩散的，观察这三张图，可以看到：
1、土地供应的日渐稀缺，让二环，甚至2.5环内的区域发展已经基本定型。
2、三环周边仍有一定量的土地储备，尤以城东和城北最为充足，居住和商业都有机会。
3、较多的生态资源、休闲娱乐资源规划在3.5环内外，部分方位辐射到了三环，比如成都最大的生态湖泊青龙湖，湿地公园面积更是达到了30000亩，以及青龙湖历史文化和体育资源休闲区。
4、多条环线中，三环最具特点，可以说是“进可攻，退可守”。进，指可以享受到城市产业发展带来的红利；退，是指向内可以享有优越的城市资源配套。
综上，小全全认为，买入三环周边正当时。
那么，三环周边的买入机会在哪里？南三环周边自然不用说，已经极少供应，可以不做考虑。剩下就是东西北三个方位了，结合成都近几年的发展，我们认为，东三环周边是接下来最值得关注的区域。
东三环变身
三环边最能打的区域非他莫属
由于特殊的历史原因，在成都城市高速发展，“南拓、东进”的基调之下，东三环周边区域反而成了被“遗忘”的角落。
2018年后，东三环周边区域的土地供应大幕拉开，多宗地块入市，龙湖等品牌房企陆续跟进，区域的整体定位也有了新规划。
按照官方说法，这个跨越三环内外的区域更新面积约12平方公里，功能定位为生态居住区和片区级文化创意产业集聚区。
这一提法与第三张图的3.5环生态规划也十分贴合，如图所示，城西的区域均为绿色生态保护区，城南和城东的每个生态区均有自己的功能定位区分。
联想到第31届世界大学生运动会在成都举行，而大运村又恰好选址在3.5环——青龙湖旁的成都大学，毫无疑问，未来体育文化产业将成为区域的支柱之一。
主城区湖域面积最大的生态湖泊+体育文化产业集群，这也将成为东三环区域最大的亮点。
市民在青龙湖跑步健身
赛事经济为区域带来的城市界面改变和价值增长都是迅猛且有效。
以曾经举办大运会的深圳为例，在5年筹备期间，城市发展突飞猛进，城市建设额外增长了5-10年的发展速度。主会场周边的房价在深圳也是首屈一指。
北京亚运村最终被建成了辖区面积5.13平方公里，有10个社区，12个居住小区，居住家庭2.6万户，常住人口近7.8万人，流动人口约2.5万人的居住型社区。
所以，我们可以大胆猜测，内与高端居住区攀成钢接驳，外连“东进”产业新城的东三环周边区域，在赛事经济的加持下，极有可能成为三环环线周边最大的黑马。
毕竟，同环域上，与东三环周边区域一样，集各种优质资源于一身的板块，小全全至今还没有发现第二个。
多家品牌房企联手
东三环周边区域想不高端都难
东三环周边区域的这个翻身仗，打得相当漂亮。
除了5年前进入区域的一家品牌房企以外，2017年6月之后，以龙湖为代表的多家品牌房企陆续进入东三环周边区域，并且，区域最高楼面地价也达到了11400元/平米（低于这个价格的房企一定在偷笑）。
从几宗地的指标来看，容积率均在2以下，都将打造低密产品形态，对比同样是城东的三圣乡、大面板块，东三环周边区域不仅地理位置更优，产品也是后发制人。
熟悉成都市场的人都知道，三圣乡和大面板块都是刚需时代的热点区域，尽管改善产品成为主流之后也陆续有产品入市，但后续几乎没有土地导致区域刚需的特征难以根本改变。
龙湖·三千庭实景
反倒是东三环周边区域，随着拆迁的进一步深入，土地储备充足。这也就意味着后续供应的充足。
并且，按照目前的发展态势，拿地企业一定没有弱者，所以区域的高端调性已然建立。
再来看区域配套，地铁4号线已经通车，并设有来龙、十陵、成都大学等多个站点，前面多次提到的青龙湖湿地公园就不再赘述了，此外区域还规划有东风渠公园等休闲娱乐配套。
青龙湖湿地公园（总体设计以展示明代蜀文化为主要内容，以绿色生态为基调，以湖泊森林为主景；总面积30000亩，2004年开始计划建设，2008年4月正式蓄水，蓄水面积达4000亩）
当前，区域的生活配套要么依赖于东三环原有的临街商业，要么前往周边的万象城、建设路和万科魅力之城三大商圈，这几大商圈的配套都非常完善，生活氛围相当浓厚。
同时，小全全发现，东三环周边区域自身的商业配套也将逐步完善，比如龙湖就将为社区配建幼儿园、小学、社区综合体等各类配套，下楼就可以上学、购物，简直不要太方便了。
准备上车！买入“黑马”区域
东三环周边的机会就要来了
一周前，成都龙湖发布了2019年的三大产品案名，这其中就包括东三环旁的首开龙湖·景粼玖序。
遗憾的是小全全想尽一切办法打听产品信息，最后也是一无所获，除了前面提到的配建幼儿园、小学等。
不过，回顾龙湖在成都的表现，不管是产品还是物业服务的口碑一直都还不错。从龙湖·九里晴川开始，到后来的龙湖·听蓝湾、 龙湖·三千庭，以及龙湖·西宸原著，都让市场见识到了龙湖对于区域的精准判断，出色的产品设计，以及其在区域的话语权。
龙湖·听蓝湾
龙湖·三千庭
龙湖·天宸原著
可以说， 龙湖·九里晴川开启了城南的“新川时代”；龙湖·三千庭则敏锐地提前布局，抓住了“东进”的最佳时机；龙湖·听蓝湾亦是如此，在恰当的时机率先布局城北新都；龙湖·西宸原著更是城西楼市的爆款，引买房人彻夜排队购买。
从地块指标分析，首开龙湖·景粼玖序占地143亩，容积率仅为2.0，很明显地将是高品质的低密产品形态。加上项目地处“进可攻退可守”的东三环周边区域，可以近距离享有全城最大生态湖泊青龙湖的资源、地铁4号线直达，还有大运会的红利预期加持，这样能打的项目，又岂容错过？
目前，首开龙湖·景粼玖序位于SM广场、龙湖·三千集天街、凯德广场（魅力之城店）的三大临时接待中心已经开放，有关项目产品的具体信息，可到现场参观咨询。
往期精彩阅读推荐
市场分析|“四有”邛崃 投资热土 | 千亩优质土地资源助推邛崃蝶变升级
市场分析|好嗨！开启“快进”模式的宜居邛崃 即将推出千亩优质土地
市场分析|成都标杆文旅项目融创文旅城研判 全面价值裂变的高光时刻到来
市场分析|热点板块强势对标 今天的“成南”就是明天的“成北”