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成都向东?先读懂三环再说

张錾 地产全说 2022-07-23


本文共2963字 

预计阅读时间5分钟

成都的城市发展很有点意思。


作为一个典型的环形放射状布局城市,成都经历了从内环到一环,到三环、四环的发展,现在连七环的雏形都有了;然后从“一路向南”又发展为“东进、南拓、西控、北改、中优”城市空间格局。


尽管“中优”把过去的近郊区域统统划入了成都主城区的范畴,然而,对成都买房人来说,绕城,也就是四环以外,仍然太远。


“主城区”的范围越来越大,但房子在三环周边,是很重要的心理边界。

为了搞清楚这个心理的微妙之处,先来看三张图:


01

成都环状交通布局:已经从一环发展到了六环,七环也已规划。从现有城市形态看,三环附近及以内,代表的才是城市最核心的区域,成都人爱说的“三环边上”,大概就是宣誓“资格主城户口”的意思。



02

商圈分布图(不完全版):成都的商业特征表现为,二环、西南方向集中度明显高于东北方向,同样,这也恰好说明了东北方向潜在的机会。



03

成都3.5环生态资源规划,其中不少资源贯穿了三环内外,并且,比起城西单纯的生态保护区来,东南方向的5个区域均规划有明显的城市功能,和生活、城市、产业发展的密切度更高。


很明显,不管城市怎样发展,都是紧紧围绕着环状交通,一圈一圈向外扩散的,观察这三张图,可以看到:


1、土地供应的日渐稀缺,让二环,甚至2.5环内的区域发展已经基本定型。


2、三环周边仍有一定量的土地储备,尤以城东和城北最为充足,居住和商业都有机会。


3、较多的生态资源、休闲娱乐资源规划在3.5环内外,部分方位辐射到了三环,比如成都最大的生态湖泊青龙湖,湿地公园面积更是达到了30000亩,以及青龙湖历史文化和体育资源休闲区。


4、多条环线中,三环最具特点,可以说是“进可攻,退可守”。进,指可以享受到城市产业发展带来的红利;退,是指向内可以享有优越的城市资源配套。


综上,小全全认为,买入三环周边正当时


那么,三环周边的买入机会在哪里?南三环周边自然不用说,已经极少供应,可以不做考虑。剩下就是东西北三个方位了,结合成都近几年的发展,我们认为,东三环周边是接下来最值得关注的区域


东三环变身 

三环边最能打的区域非他莫属


由于特殊的历史原因,在成都城市高速发展,“南拓、东进”的基调之下,东三环周边区域反而成了被“遗忘”的角落。


2018年后,东三环周边区域的土地供应大幕拉开,多宗地块入市,龙湖等品牌房企陆续跟进,区域的整体定位也有了新规划。


按照官方说法,这个跨越三环内外的区域更新面积约12平方公里,功能定位为生态居住区和片区级文化创意产业集聚区。


这一提法与第三张图的3.5环生态规划也十分贴合,如图所示,城西的区域均为绿色生态保护区,城南和城东的每个生态区均有自己的功能定位区分。



联想到第31届世界大学生运动会在成都举行,而大运村又恰好选址在3.5环——青龙湖旁的成都大学,毫无疑问,未来体育文化产业将成为区域的支柱之一。


主城区湖域面积最大的生态湖泊+体育文化产业集群,这也将成为东三环区域最大的亮点


市民在青龙湖跑步健身


赛事经济为区域带来的城市界面改变和价值增长都是迅猛且有效


以曾经举办大运会的深圳为例,在5年筹备期间,城市发展突飞猛进,城市建设额外增长了5-10年的发展速度。主会场周边的房价在深圳也是首屈一指。


北京亚运村最终被建成了辖区面积5.13平方公里,有10个社区,12个居住小区,居住家庭2.6万户,常住人口近7.8万人,流动人口约2.5万人的居住型社区。


所以,我们可以大胆猜测,内与高端居住区攀成钢接驳,外连“东进”产业新城的东三环周边区域,在赛事经济的加持下,极有可能成为三环环线周边最大的黑马。


毕竟,同环域上,与东三环周边区域一样,集各种优质资源于一身的板块,小全全至今还没有发现第二个。


多家品牌房企联手

东三环周边区域想不高端都难


东三环周边区域的这个翻身仗,打得相当漂亮。


除了5年前进入区域的一家品牌房企以外,2017年6月之后,以龙湖为代表的多家品牌房企陆续进入东三环周边区域,并且,区域最高楼面地价也达到了11400元/平米(低于这个价格的房企一定在偷笑)。


从几宗地的指标来看,容积率均在2以下,都将打造低密产品形态,对比同样是城东的三圣乡、大面板块,东三环周边区域不仅地理位置更优,产品也是后发制人。


熟悉成都市场的人都知道,三圣乡和大面板块都是刚需时代的热点区域,尽管改善产品成为主流之后也陆续有产品入市,但后续几乎没有土地导致区域刚需的特征难以根本改变。


龙湖·千庭实景


反倒是东三环周边区域,随着拆迁的进一步深入,土地储备充足。这也就意味着后续供应的充足。


并且,按照目前的发展态势,拿地企业一定没有弱者,所以区域的高端调性已然建立。


再来看区域配套,地铁4号线已经通车,并设有来龙、十陵、成都大学等多个站点,前面多次提到的青龙湖湿地公园就不再赘述了,此外区域还规划有东风渠公园等休闲娱乐配套。


青龙湖湿地公园(总体设计以展示明代蜀文化为主要内容,以绿色生态为基调,以湖泊森林为主景;总面积30000亩,2004年开始计划建设,2008年4月正式蓄水,蓄水面积达4000亩)


当前,区域的生活配套要么依赖于东三环原有的临街商业,要么前往周边的万象城、建设路和万科魅力之城三大商圈,这几大商圈的配套都非常完善,生活氛围相当浓厚。


同时,小全全发现,东三环周边区域自身的商业配套也将逐步完善,比如龙湖就将为社区配建幼儿园、小学、社区综合体等各类配套,下楼就可以上学、购物,简直不要太方便了。


准备上车!买入“黑马”区域

东三环周边的机会就要来了


一周前,成都龙湖发布了2019年的三大产品案名,这其中就包括东三环旁的首开龙湖·景粼玖序。


遗憾的是小全全想尽一切办法打听产品信息,最后也是一无所获,除了前面提到的配建幼儿园、小学等。


不过,回顾龙湖在成都的表现,不管是产品还是物业服务的口碑一直都还不错。从龙湖·九里晴川开始,到后来的龙湖·听蓝湾、 龙湖·三千庭,以及龙湖·西宸原著,都让市场见识到了龙湖对于区域的精准判断,出色的产品设计,以及其在区域的话语权。

龙湖·听蓝湾


龙湖·三千庭


龙湖·天宸原著


可以说, 龙湖·九里晴川开启了城南的“新川时代”;龙湖·三千庭则敏锐地提前布局,抓住了“东进”的最佳时机;龙湖·听蓝湾亦是如此,在恰当的时机率先布局城北新都;龙湖·西宸原著更是城西楼市的爆款,引买房人彻夜排队购买。


从地块指标分析,首开龙湖·景粼玖占地143亩,容积率仅为2.0,很明显地将是高品质的低密产品形态。加上项目地处“进可攻退可守”的东三环周边区域,可以近距离享有全城最大生态湖泊青龙湖的资源、地铁4号线直达,还有大运会的红利预期加持,这样能打的项目,又岂容错过?


目前,首开龙湖·景粼玖序位于SM广场、龙湖·三千集天街、凯德广场(魅力之城店)的三大临时接待中心已经开放,有关项目产品的具体信息,可到现场参观咨询。





END

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