踩盘奥山府·九重锦：“澎湃城”也许很嗨，但不可迷信这种“大规划”
今天我们要说的是地处龙潭寺板块的「奥山·成都澎湃城」。据悉，该项目由武汉老牌房企奥山地产打造，也是其首次入蓉之作。目前奥山通过公开招拍挂拿下的用于开发一期住宅产品的地块虽然不大，但澎湃城整体上却有着近600亩的项目用地及400亩的市政公园用地与之连成一片，可算是目前成华区占地面积最大的项目了。
奥山·成都澎湃城住宅部分叫「奥山府·九重锦」，名字倒是给人以大气敞亮之感，那么究竟实际品质如何呢，跟着小全全来看上一看。
项目基础信息
位置：成华区二仙桥东三路
开发商：成都奥山置业有限公司
物业公司：武汉福赛德物业管理有限公司
总户数：860户
车位数：1135
产品类型：15F、20F高层
预计推出户数：388户（4# 5#）
容积率：3
梯户比：2T4 2T5
绿化率：45.5%
预计推出时间：7月底8月初
本次面积区间：97—118㎡
预计交房时间：2021年6月
东三环，50亿、500余亩的
冰雪项目规划
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项目位于东三环成南立交东侧，属于龙潭寺板块。
∆项目区域图
说到龙潭寺，就不得不说说它的“极端”性了。
一个“极端”是，这个区域通过早年的龙潭总部基地规划引进了大量的产业企业入驻；另一个“极端”是，板块至今居住生活氛围却并不算好，此前一度很能够聚集人气的龙潭水乡，也在去年被拆除，不再经营。
此外，龙潭寺板块的土地市场表现也有点走极端：要么推出的土地经常以流拍收场，要么又能被大企业“神来之笔”般的拿地动作将区域地价刷出新高，目前该板块的地价记录是2017年中粮以楼面价9600元/㎡拿下钢材城旁的54亩地块时创下的。
龙潭寺区域内不乏品牌开发商，目前已经进驻的包括恒大、绿地、华宇、保利、融创、中铁建、首钢等。可以说，大开发商的集体进驻直接或间接都在表明着该区域的升值潜力。
2016年11月1日，重庆首金房地产以6300元/㎡的楼面地价竞得龙潭街道秀水社区3组、保平社区10组约78亩商住用地，呈现项目为首钢蓉城里，最新一批次房源价格11584-14156元/㎡；
2017年7月18日，中粮以9600元/㎡的楼面地价竞得龙潭街道办事处同仁社区3组、院山社区5组约54亩纯住宅用地，呈现项目为中粮珑悦锦云，最新一批次房源价格高层均价15000元/㎡、洋房均价18000元/㎡；
2018年9月5日，成都奥山置业有限公司以7503元/㎡底价竞得龙潭街道办事处丛树社区7、9、12组约47亩的纯住宅用地，呈现项目也就是本文介绍的奥山·成都澎湃城的住宅部分——奥山府·九重锦。
今年5月7日，成华区三环路丛树片区改造工程项目奠基仪式举行，这意味着，项目所在的丛树片区的道路即将升级换代，相信改造升级完成时区域内交通路网的状况较得到较大改观。
∆奥山·成都澎湃城意境图
据悉，早在2018年7月，奥山就与成华区人民政府签订了投资协议，将在成华区投资约50亿元打造奥山·成都澎湃城，打造成都第一座真正意义上的冰雪泛体育城市综合体，总规划面积为545亩。所以很显然，奥山控股拿下的47亩住宅用地只是项目的冰山一角，其背后500多亩的大规划才是抓人眼球所在。
2019年2月14日，成都市政府新闻办召开“推进‘三城三都’建设工作三年行动计划”新闻发布会，正式公布了成都市建设世界文创名城、世界旅游名城、世界赛事名城、国际美食之都、国际音乐之都、国际会展之都的六个三年行动计划（2018-2020年）。其中，对于文创旅游的支持，让奥山·成都澎湃城一时间备受关注和期待。
奥山·成都澎湃城是由奥山控股打造的一座含冰雪运动体验产业、商业购物、人居住宅、公园配套、星级酒店等为一体的冰雪体育城市综合体，隶属奥山澎湃系产品，是成华区乃至成都主城区中首个以冰雪体育产业为主题的文旅项目。
项目共分5期开发，各自为独立地块，1期住宅为奥山府·九重锦，是府系的一个高端产品；2期打造的是体育综合体及商业街；3期打造冰雪城，里面包括国际滑雪雪道，梦幻城堡，赛事级冰场。4期和5期均为住宅，整个项目在主城区具有唯一性，也有着属于自己的特色。
∆奥山·成都澎湃城效果图
1期位于上图中标示为“轻奢住区”的位置，为独立封闭式小区，后期将由奥山自有物业管理公司提供物管服务。1期距离2期体育项目约60米，中间由市政道路隔开，距离3期冰雪项目400米左右，中间由公园隔开。据置业顾问介绍，1期小区的出入口对着体育馆（开放式），体育馆的出入口目前暂不清楚，同时据置业顾问介绍1期小区与体育馆之间的道路为双向2车道的道路，非主干道，小区业主居住舒适度或将受到一定影响。
按照置业顾问的说法，1期交房时间为2021年6月，2、3期预计2023年投入使用，4、5期呈现时间尚不明确。
∆奥山·成都澎湃城项目工地现场图
截至目前，奥山已在武汉、重庆、成都、阜阳、嘉兴布局了5个冰雪体育文化综合体，现有3个阶段性在建的项目，奥山·光谷澎湃城（62万方）、奥山·经开澎湃城（68万方）、奥山·重庆冰雪综合体（约60万方）。
∆奥山·经开澎湃城冰雪区效果图
数据显示2016年至2018年，奥山冰雪运动及娱乐业务收入分别为225.5万元、868.4万元、295.4万元，仅占公司总营业收入占比的0.17%、0.56%、0.16%。从目前奥山所公布的业绩来看，在这种大型文旅项目的投资开发和运营管理上的能力，尚缺乏有力的证明。所以此前项目对奥山·成都澎湃城的各种营销宣传，难免让人质疑，其更多是为了项目住宅部分的销售。
3公里内无地铁
周边环境亟待改善
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项目位于绕城内侧、东三环外侧，南侧邻近沪蓉高速，北边邻近京昆高速，路网较丰富，但多以高速路、快速路为主，到达项目的市政道路目前多为待建状态。
从先天条件看，项目所处的龙潭寺板块在规划、规模、资源、区位等各方面都拥有很多令人期待的地方。但现实层面而言，区域发展进度较缓慢，目前板块内仍有较为落后的城乡结合部面貌，预计短时间内难以摆脱这种情况。
∆项目周边图
交通配套
地铁方面，3公里范围内无地铁站点，4号线来龙地铁站和7号线理工大学地铁站与项目的距离都为3.1公里，是目前距离项目最近的地铁站点。
公交方面：项目1公里范围内分布有7个公交站台。其中，三环城南立交外侧公交站（531米）、三环城南立交北外侧公交站（651米）和三环城南立交北内侧公交站（676米）为距离项目较近的站点，步行10分钟以内可到达。
距离项目约1.2公里处为十陵客运站，是成都城区十大主枢纽车站之一，也是成（都）南（充）沿线高速公路配套的国家一级客运站。
∆十陵客运站实拍图
私家车出行：项目周边出行主要依赖蜀龙路、龙潭路及东三环主路，所以自驾出行的，要考虑一下这边的堵车情况。
教育配套
幼儿园：公立学校有成都市第二十五幼儿园（2.5公里），私立学校可以选择北大培文幼儿园（1.3公里）、蒙特梭利幼儿园（3.9公里），公共交通可到。
小学：据置业顾问介绍，根据最近划片（具体划片情况以教育部当年公示为准），可正读电子科大附小龙潭校区（2.4公里），该校区在成华区排名前三。
中学：成都三十八中（3.3公里）、成都市双庆中学龙潭校区（2.5公里）都可就读，包括旁边的成都石室中学湖北校区（3.1公里）、成都嘉祥外国语学校成华校区（3.5公里）也可选择。
大学：成都理工大学、四川长江职业学校分布在距离项目3.5公里范围内。
总体而言，项目周边的教育资源较为完善。
医疗配套
距离项目3.1公里处有长江医院（二甲）、3.2公里处有誉美医院（二甲），5公里范围内分布有多所综合医院，成都东升医院、成都市成华区第七人民医院、成都理工大学医院等。
生活配套
项目周边目前还很“荒凉”，没有大型商业配套，也没有成熟社区商业，日常基础生活需求较难满足。举个例子，在这想下个馆子，周边只有一个乡村小厨。距离项目大约3公里外有富润生活广场、六合广场、天悦广场，一定程度上可满足区域内居民消费需求。
因此澎湃城项目自身商业配套的建设呈现进度，对于项目住宅部分而言，就十分重要了。
∆图一中的小卖部位于乡村小厨右侧，在乡村小厨消费的多为工地上的工作人员
景观配套
市政公园圣灯公园（占地8万余平方米）距离项目约2公里，约5公里处有北湖公园。目前，北湖公园一、二期已正式对外开放，三期现还在打造中，是目前龙潭寺板块乃至整个成都东北向居民日常休闲娱乐的不错选择。
∆成华区北湖生态公园
住宅详情：精装交付，3个户型可供选择
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1期住宅奥山府·九重锦打造有6栋楼层，5栋高层、1栋洋房，呈一字状排布。据置业顾问介绍，首批次开盘主推4、5栋，两栋楼都是20层的小高层，层高2.95米，梯户比为2T5，偏刚需，预计7月底8月初取得预售证。项目售楼部已于7月13日正式亮相，感兴趣的朋友可以过去了解一下。
∆项目沙盘图
∆项目沙盘效果图
项目首批次预计推出户型面积97-118㎡（97㎡、106㎡、118㎡），共计388套房源，其中97㎡的有70多套，106㎡和118㎡差不多，在150套左右，精装交付。据置业顾问介绍，精装三件套中，只有新风系统和中央空调，没有地暖，精装标准在3800元/㎡左右，精装品牌包括汉斯格雅、索菲亚、马可波罗、杜拉维特、方太、格力、罗格朗等，届时具体情况以与售楼部的沟通为准。
B1户型，97㎡，三室两厅两卫双阳台
户型点评
该户型在1、4、5栋都分布有，为传统竖厅设计，布局紧凑，主卧配设有独立卫生间，方便起居；
通道式的入户玄关直面餐客厅，在业主隐私保障功能方面略显薄弱；
由于该户型朝北，同时面宽较窄，低于市面上大部分改善户型4.2米左右面宽标准，餐客厅呈狭长布局，故餐厅部分采光必然会受到影响，成都的太阳天本来就较少，这样的户型，一年中大多数时间餐厅需要开灯。
B2户型，106㎡，三室两厅两卫双阳台
户型点评
总体而言，该户型比较中规中矩，功能区域分布明晰，南北朝向使得室内采光较为充足；
左上方次卧使用面积为8.555㎡，于该户型而言，空间稍显狭促；
厨房面宽为1.7米，整个厨房面积为4.59㎡，未达到《住宅设计规范》中规定的厨房最小面积5㎡，活动空间局促，且不便于添置厨房电器，使用受限。
B3户型，118㎡，三室两厅两卫双阳台
户型点评
该户型是三个户型中呈现最好的一个，各房间、功能区面积分布合理，餐客厅采光、通风良好，同时两个次卧可与餐客厅形成空气对流，转角性玄关能够很好保障业主隐私。
总体点评
1、项目所处的龙潭寺板块区域整体发展速度较为缓慢，在资源配套上稍显不足，居住环境也欠缺人气集聚。同时，由于项目靠近大型二手市场和汽车城，老旧略带冗杂的片区样貌，会带给人不太愉悦的视野感观。
∆中国西部龙顺汽车城实拍图
∆城南大型二手市场实拍图
2、综合奥山地产去年9月7530元/㎡的底价拿地价，作为奥山府·九重锦的首次开盘，据置业顾问介绍预计推出单价在17000-19000元/㎡左右，具体价格以房协最终公示为准。
对照项目周边新盘最新一批次价格，首钢蓉城里（清水、11584-14156元/㎡）、中粮珑悦锦云（精装、15749元/㎡-23100元/㎡）、中国铁建西派泊玥（精装、约21000元/㎡），可以做为区域价值的参考。
3、因项目整体规划较大、业态较多，故其兑现周期较长，兑现效果尚未可知。建议大家先将项目当做一个普通项目来看待，不宜因“澎湃城”冰雪运动功能部分的规划而对其抱有过高期望。同时，项目产品定位主打高端，但就周边环境及1期住宅户型呈现来说，并不相符。
以上，为本次的踩盘报告。
THE END
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