土地月报|8月成都土地市场显现“入秋”迹象
注：
统计时间：2019.8.1—2019.8.31
统计范围：中心城区+远郊地区
统计土地类别包含：纯住宅、住兼商、纯商业、商兼住性质用地（商业用地：不包括商服、教育、医疗、加油加气站、娱乐康体等用地）
8月大成都土地市场供应不足
供销两端同比降幅惊人
8月大成都范围内供应土地共21宗，合计面积约2040亩。供应宗数环比下降52%，面积环比下降10%，供应宗数同比下降138%，面积同比下降72%，同比降幅非常巨大。
8月大成都范围内共成交土地28宗，成交面积约2127.8亩，成交宗数环比上升40%，面积环比上升29%，成交宗数同比下降7%，面积同比下降15%；
8月全月招拍挂土地的流拍率约6%，较7月降低约24%，仅有蒲江2宗共126亩的住宅兼容商业用地因报名人数不足而流拍。8月份大成都范围内成交土地的平均溢价率约17%，较6月降低约7%。
8月大成都土地成交一览表
从成交价格来看，仅1宗地楼面地价破万
崇州表现亮眼
8月仅有1宗土地成交楼面地价突破万元大关。
该地块为首创以13670元/㎡的楼面地价竞得的青羊区文家街道办事处蔡桥社区10组，苏坡街道办事处万家湾社区9、10、11组的74亩纯住宅用地。青羊区土地供应极少，而该宗地位置优越，配套完善，周边分布有泡桐树小学（绿舟校区）、成都树德中学等优质学校资源。尽管需要投资3.15亿，配建10万方安置房，该宗土地仍然吸引了17家开发商参拍，拍卖期间加价幅度经历了3次调整，拍卖时间长达1小时。详情请戳原文链接首创鏖战一小时夺文家街道74亩，另两宗底价成交
8月成都土地市场上，新力地产表现仍非常亮眼。8月1日，新力以楼面地价9200元/㎡竞得双流区东升街道龙桥社区集体、6组的40亩纯住宅用地。该地块为2019年来，新力在双流斩获的第三宗住宅用地。双流当之无愧成为新力深耕成都的重点布局区域。
此外，位于远郊崇州市崇阳街道52亩地块由成都市百恒房地产开发有限公司以楼面地价4312元/㎡的价格竞得，成功刷新去年5月由润恒在崇州羊马新城创下的4238元/㎡纪录。
从成交量看来，远郊地区成为土地成交的主力，中心城区多个区域8月份土地0成交
8月大成都范围内共成交土地28宗，较7月增加10宗。与7月份不同的是，远郊取代中心城区成为本月主力成交区域，共成交17宗。
其中，彭州、邛崃、新津3地就成交土地11宗，约1105亩，占8月总成交土地面积的52%。中心城区（11+2区）仅有青羊区、成华区、青白江区、双流区4区有土地成交，占8月出让总面积33%。
国企占据8月拿地企业的半壁江山
8月，共22家企业在成都公开招拍挂市场拿地，其中，“国家队”在本月土地市场上相当活跃，10家具有国资背景的企业拿地16宗，占据8月土拍市场半壁江山。而像保利、万科、新力这类全国布局的房企，仅拿下位于成华、青羊、双流区的5宗土地。8月出让的其余地块均由成都本土房企收入囊中。
土地市场降温，大部分土地底价成交
7月最后一场土拍，锦江区以31亩宅地华丽收官。小全全在7月份的成都土地市场月度盘点中写到：7月不买地，8910月徒伤悲么？小全全推测：7月或将成为2019年成都土地市场的拐点。
从8月份大成都土地市场的种种表现来看，的确火热程度远不如7月。
8月共有18宗土地底价成交，其中含住类土地12宗，商业用地6宗。位于青羊区宽窄巷子的29亩住兼商用地、位于成华区龙潭寺两宗136亩连襟地，这三宗五城区较为优质的地块，同样仅以底价成交。
尤其是龙潭寺2宗地拍卖当天，仅有保利、万科2家开发商到场参拍，实在有些出人意料。
另外，从8月成交地块的溢价情况来看，整体溢价率也明显降低。
8月共有10宗地产生溢价。其中，青白江2宗地溢价1%，彭州3宗住兼商用地均由彭州市国有投资有限公司拿下，参考价值较弱。
而首创鏖战1小时夺得外光华74亩地，竞拍过程比较曲折。期间主持人3次调整竞价幅度，从100到50，到20，到10元/㎡。可见，在经历7月主城区多宗土地高溢价成交后，土地市场的热度有所消退。
调控持续升级，房企回归主城
7月以来，中央多次使用行政手段和金融手段，对房地产市场进行调控。8月，宏观调控力度并未减弱。
8月9日，中国银行四川省分行要求在全省一致执行首套房贷利率不低于上浮20%，二套房贷利率不低于上浮25%。
8月30日，中国银保监会发布《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》。对部分地方中小银行违规为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款的行为进行披露。使得有不少房企开始闹“钱荒”，富力、海航、新城控股等房企纷纷出售项目资产包。
在中央表态“不以房地产作为短期刺激经济增长的手段”之后，银行上浮房贷利率的动作一方面影响了部分购房者的购房决策，使得未来购房者的观望态度有所加重，另一方面，对开发商来说，谨慎拿地，加速开盘出货，也才是明智之举。
房企的资金来源受到限制，融资成本将进一步增加，为避免投资风险，房企回归主城区将是未来的趋势，而远郊地区土地市场形势将更为严峻。
9月入市土地前瞻
截至9月1日，据成都市公共资源交易服务中心公告，9月将有10宗共940亩土地即将出让。
从用地性质来看，有6宗含住宅类用地，4宗商业用地。从供地区域和供地数量来看，中心城区有4宗，远郊地区有6宗。
其中，位于高新区中和街道龙灯山社区9组的64亩纯住宅用地值得关注，地块容积率为2.5，起拍楼面价8100元/㎡。该地块处在新川科技园规划范围内，距离地铁1号线五根松站和地铁6号线（在建中）新川科技园南站均不到一公里，地块与成都师范银都紫藤小学、金苹果锦城第一中学等学校距离不远，且地块毗邻龙湖·九里晴川、金地·天府城等楼盘，目前，龙湖九里晴川的二手房均价在26937元/㎡左右，这个最新的二手房价格似乎表明，这宗新川板块的土地可能会引来不少开发商的激烈争抢。
THE END
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