建设路SM锦悦要来了，120万的总价面前，手气是唯一问题
从今年下半年开始，好几个经常被大家吐槽的“捂盘王”突然都拿了证，比如朗基城、华熙528、仁恒滨河湾、人居东湖长岛、华润悦玺…
动作如此之迅速让购房者受宠若惊的同时也在怀疑开发商是不是提前开始过双11，才会突然放出这么多房源，强行来一波“金九银十”的热烈氛围。
众多房源也让广大购房者集体犯了“选择性困难症”，自己到底是该选仁恒滨河湾还是选人居东湖长岛呢？随着朋友圈的刷屏和自媒体的造势，一时间购房者都产生了自己已经准备好几百万存款的假象。
自己到底能付多少首付，能买多大户型，心里没点数吗？
不过小全全获悉，同样备受关注的SM锦悦将于近期取证，“小户型”、“东二环”两个关键词就足够让购房者兴奋了。
SM锦悦在2017年首批次开盘，当时清水惠后均价13376元/㎡。
时隔两年，SM锦悦这个从去年就开始说开盘到现在也没拿证的项目到底是不是又在忽悠大家？开盘价格会不会跟华熙528一样带来的不是惊喜而是惊吓？
小全全为大家实地踩盘打探了情况。
配套堪比市中心的建设路板块
难得的发展成熟且有新房的区域
东二环的建设路板块是众多购房者心中的“香饽饽”，是各方面都比较优秀的“尖子生”，也是成华区的“心头肉”，对于这里，老成都人总有别样的情怀。
建设路板块
20世纪50年代初，我国为了打下工业化和实现国防现代化的基础，决定在成都建设大型工业基地，选中的便是建设路这片区域。
作为成都现代工业的发源地，这里曾兴建聚集了锦江电机厂、新兴仪器厂、成都电机厂等160多户大中型企业。后来，为了纪念和彰显东郊工业区建设的伟大成就，“建设路”由此诞生。
再看现在的建设路，不仅改头换面成为了整个城东最为繁华的区域，还是众多美食博主经常拍vlog的打卡胜地，硬生生带红了建设路的美食一条街，要是碰到个节假日，街上的人流量挤得本地人都不想出门了。
从建设到宜居，建设路板块不过发展了10年时间。
建设路的商圈是让其他区域都眼红的存在，2006年，SM广场、伊藤洋华堂、龙湖三千集等商业配套逐渐兴起，呈现“三足鼎立”的态势，建设路迎来自己的春天，这里随之成为二环内主流生活圈，城东人民的生活也发生了翻天覆地的变化。
建设路商圈
2012年，随着万科钻石广场、协信中心等一系列城市商业综合体落地，建设路的商业综合配套得到进一步完善，区域成熟度进一步加强，城东居民下个楼就能逛gai购物剁手，生活配套资源指数完全不输市中心，于是这里也被业内称为“小春熙路”。
SM锦悦项目背靠SM广场，距离伊藤洋华堂约100米，龙湖三千集800米左右，可谓坐拥三大商业体，周末完全不用担心娱乐生活。
2013年，二环高架开始通车，K1、K1A、K2、K2A四条快速公交车大力提升了区域居民生活便捷程度，SM锦悦项目和二环高架虽然离得很近，但中间隔着SM广场，穿过50米便可到达，因此项目大大减少了噪音困扰。
目前而言，区域的地铁通行还是主要依靠3号线，但6号线1期工程也将会穿越建设路板块，距离SM锦悦项目最近的站点就是新鸿路站，约有1.3公里，计划将于2020年投入运营。
6号线列车较现阶段运营地铁车辆有着较大差别，采用的是A型8辆编组车辆，也是成都目前载客量最大的地铁列车，最大载客量可达3456人，以目前最为挤得让人怀疑狗生的地铁1号线为例，最大载客量不过1880人，6号线的载客量几乎是1号线的近2倍。
此外，SM锦悦旁的建设路小学也是一大亮点，成华区的教育资源不如锦江区和青羊区，但为数不多的名校之一就分布在项目旁，距离仅一街之隔。
建设路小学
建设路小学建于1920年，还有不到2个月就有百年历史了，文化底蕴深厚，对口初中是华西中学、49中和石室初中，其中石室初中距离项目约900米左右。
再看医疗资源，市区内的三甲医院是最为集中且密集的，距离项目400米是成都第六人民医院，距离2.5公里是成都市第二人民医院，距离1.1公里是电子科技大学医院。
从各方面看，建设路板块的配套发展都已经高度成熟，从当初首创、万科、龙湖、高地等大牌企业开发的首批建设路新楼盘以5000元/㎡左右开盘，涨到如今新房直逼2万的单价，区域发展令人咋舌，也难怪众多购房者一听到SM锦悦有点风吹草动肾上腺素都开始飙升了。
容积率4.71的刚需小盘
主力户型预估总价在120—160万
SM锦悦售楼部位于成华区二环路东二段SM广场三楼中庭，各位去逛SM广场的同时也可以顺便去看个房。
项目位于SM广场旁，是由国际上市公司SM集团投资开发的纯住宅地产项目，总占地32亩，建筑面积176088平米。
项目共计7栋住宅，1#和7#已售罄，此次推售3栋楼分别为2#、3#和6#，户型建面分别为70㎡、90㎡、118㎡、124㎡，共计382套房源；其中2#和6#是26层，2梯5户，3#是33层，2梯4户。
沙盘图
地下4层停车场，共计1195个停车位，物业公司是四川悦华置地物业管理有限公司，物业费2.58元/㎡·月 ，绿地率65%，容积率4.71，公摊20%—22%，交房时间是2020年。
此次开出的是精装房源，价格会在上次开盘的基础上涨4—5千，置业顾问说价格参考周边即可，据限价政策，开发商预售价格不得明显高于周边和前期成交价格，预估开盘价在1.8万/㎡。
考虑90㎡以下是主力户型，大部分房源预估总价会控制在120—160万之间，对于刚需来讲，简直不能放过。
小全全绕到SM广场旁的工地看到，项目的外立面已经呈现，据置业顾问透露，目前正在进行小区内部公共配套设施完善和房源装修。
小区外立面
小区外立面
仅看外立面，缺乏一定的设计感，毕竟那一抹砖红的外墙实在有点扎眼，说好的21世纪房地产现代化审美呢？
但毕竟项目定位刚需，在钱的面前，这些小问题都可以假装看不见。
■ 户型分析
共计4个户型，分别是70㎡套二单卫、90㎡套二单卫、118㎡套三双卫、124㎡套三双卫。
总体来看，户型都存在一些小毛病，主要集中“厨房过小”、“户型不方正”等问题，较严重的是公摊在20%左右，算下来实得面积都偏少，不过一定程度上也增加了公共区域的舒适度。
70㎡的套二单卫，按公摊20%计算（考虑到赠送面积，前后有1-2㎡的差异），实际面积仅有56㎡。
这样整体的面积都显得比较拥挤，客厅进深3.8米，开间6.9米，主卧面积9.9㎡，次卧8.7㎡，厨房的面积只有5.6㎡。
并且，只有3㎡的生活阳台，虽是西南朝向，但无景观阳台，客餐厅的日照状况很受影响。
90㎡的套二单卫，实得面积72㎡，相比上面70㎡户型明显更好。
入户有玄关，而不是直接进客厅，主次卧的面积都明显变大，主卧16㎡，次卧近12㎡；并且增加了景观阳台，只是朝向朝北，日照情况会受到一定影响。
唯一不足的是，厨房依旧很小，仅有5.9㎡，除去柜体所占面积，能站在厨房里的只有2-3个人，还是只能站着不动的那种。
117㎡的套三双卫，实得面积94㎡，入户有玄关，户型虽然不太方正，但很少有浪费面积。
三个卧室都有外置阳台，这是小户型没有的优势。
不过依旧存在一些小毛病，动静没有分区，离餐厅较近的次卧私密性较差；且厨房依旧很小，仅有5㎡。
124㎡套三双卫，实得面积100㎡，户型不太方正，走廊部分浪费了一些面积。
开间和进深都偏小，进深4米，开间5.7米，公共活动空间只有22.8㎡；厨房依旧偏小，仅有6㎡。
动静分区比较明显，朝向是西南方向，相对日照情况较好。
■ 装修状况
项目精装情况共分为三类：70㎡是“优雅现代”，90㎡是“绅士现代”，120㎡是“静谧现代”，除了颜色格调外，装修风格没有太大变化。
三种装修风格公示
三个装修方案都已公示，具体可看↓
70㎡户型装修方案
90㎡户型装修方案
120㎡户型装修方案
已确定有新风系统和中央空调，品牌多为美的、科勒、欧派、方太、三雄极光等，没有什么杂牌子，属于中高端产品的装修方案。
目前只有90㎡的样板间，装修颜色和格调偏素净，实地观察可以感觉到，阳台和厨房比较偏紧凑，整体给人感觉较为局促。
客厅
卧室
厨房
1、小全全已跟置业顾问确认过，项目整块地均是在2001年一起拿的，此次开盘价格会参考周边和上批次开盘价，不属于新地块首批次开盘，所以购房者不必担心项目开盘价过高的问题，预估精装单价1.8万元/㎡。
2、因为是2001年拿地，产权相对会减少18年，不过现在国家规定，住宅用地在试用期满后是可以自动续期的，至于具体怎么操作，就要把这个问题交给第一批产权到期的人手里了。
3、自东二环从上往下看，朗诗上林熙华府精装16800元/㎡，朗基城精装18500元/㎡，华润悦玺清水13000元/㎡，东韵雅苑精装20600元/㎡；再看周边二手房，品质楼盘基本都在2万/㎡上下，甚至突破3万/㎡，对比之下，SM锦悦预估精装价格1.8万/㎡，处于合理价位。
周边二手房数据（源于链家）
4、SM锦悦占据优越的主城地段，但因为定位刚需，总有些无法避免的问题，例如地块较小、容积率过高，公摊过高、户型设计不合理等，好在90㎡以下是主力户型，大部分房源总价120—160万就可以拿下，对于刚需来讲，哪怕当个陪跑嘉宾也要努力不让自己留下人生遗憾。
至于这次项目是不是再一次喊“狼来了”，还是希望大家不要太在意，毕竟这也不是第一次被忽悠了。