疫情按下土地市场“暂停键” 行业或现“大鱼吃大鱼”

一场突如其来的新型肺炎疫情，让2020年的楼市多了些纷扰。

土地出让延期、工程建设暂缓、售楼部停业……从上游投资到中游建设再到下游销售，楼市进入从来没有过的“0交易期”，疫情正全方位的影响着地产行业。

年前还在疯狂加班的投拓Eric，至今还未正式到岗，“我每天的工作就是待在家里微信开会、电话会议，配合领导调整年度投资策略”。

和Eric一样，目前就职于某百强房企投资部的老王告诉小全全：“公司投资口的同事正在重新梳理工作安排，调整投资节奏”。

显然，疫情之下，土地市场亦受波扰。

土拍延期打乱供地节奏

市场影响或有限

疫情对成都土地市场的直接影响莫过于土地出让时间的调整。

2月4日，成都市公共资源交易中心发布公告，原定于本月11日、18日、19日、20日举行的4场土地拍卖全部延期出让，顺延时间为3个工作日，竞买申请人保证金交纳时间也相应调整。

对开发商而言，土地交易推迟影响并不大，春节前后本来也不算成都土地市场交易旺季，比如2月进入招拍挂流程的18宗地块，实际上真正能够引起开发商兴趣的也就龙泉、双流4宗地块。

相比于其他城市，成都土地出让并没有按下“暂停键”，延期交易对整体成都土地市场的可以忽略不计。

不过，疫情的到来在一定程度上打乱接下来供地方和交易中心的土地供应节奏及上市地块出让安排，客观上造成短时期内土地供应减少、开发商无法拿地，进而影响企业年初定下的全年战略部署。

我们把视线拉回至17年前，2003年全国土地市场供地节奏也曾受到影响。中国指数研究院的报告显示，2003年上半年尤其是3月疫情高发期，全国300城宅地供应规模增速明显回落，成交规模同比显著下降，宅地市场供求节奏均放缓。

可以预见的是，一季度、甚至2020上半年成都土地出让或多或少会受到影响，但是，疫情之后，供地方势必会加大推地力度，房企或将迎来拿地的窗口期，毕竟从前三年（2017-2019年）成都经营性建设用地供应完成率看，成都均顺利完成全年土地计划供应目标。

中指院整理（截2019年12月12日）

楼市按下暂停键

错峰拿地好时机

春节长假叠加疫情“黑天鹅”，目前全国房地产业正处于前所未有的“休眠”状态。

影响具体表现为：
1.售楼部歇业；2.土地出让暂停或延期；3.项目开工延迟；4.已开工项目被迫喊停；

房地产是行业，市场“暂停”带来的影响，是深远和持续的，一方面返乡置业是传统楼市营销，开发商销售回款，直接影响房企资金回笼，左右房企拿地意愿。另一方面，开发进度放缓，开发商资金回笼周期拉长，进而打乱房企投资计划，部分房企甚至不得不重新调整全年拿地目标，尤其是高周转房企。

作为房地产开发链条上的重要一环，疫情对土地市场影响有限。

扛过“非典”之后，2003年下半年，全国宅地市场反应迅速，供地大幅放量，下半年供地总规模是上半年的4.6倍，拉动全年供地面积同比大幅增长。

2020年的“新冠”疫情，预计土地市场走势或许与03年“非典”之后类似。
毕竟，房企的拿地需求仍在，土地储备与开发周转或许暂停，但不会止步。未来土地市场会呈现冷热两极分化的情况，一开发商将加速回归一线城市，二、三线城市土地市场将承压，分化加剧；拿地更头部房企，市场集中度进一步提升。房企间并购会越来越多，甚至出现行业“大鱼吃大鱼”的现象。
成都睿合泰机构副总经理何昕宇认为，成都土地交易暂不会受到太大影响，对于“缺粮”的开发商而言，现阶段或许是个错峰拿地的好时机。

房企拿地策略或生变

大概率会抱团取暖

谁将扛起成都土地市场拿地大旗

TOP100的房企绝对将是未来土地市场主角。

数据来源：中国指数研究院

目前，中国百强房企中约80%已进驻成都，其中排名前20的房企均已宣告落子成都楼市。

从销售端口来看，无论是成交金额还是成交面积，TOP100房企的销售额基本上霸占了2019年成都房地产销售榜单前十的位置。

显然，良好的销售业绩，为TOP100房企在2020年土地市场“买、买、买”提供了必要保障。

根据小全全2019年在土拍现场观察，TOP100房企尤为青睐成都土地市场，尤其是成都主城优质地块。在2019年成都土地市场产生的37幅万元地中，超过70%的土地被TOP100房企抢走。

事实上，2019年还有一大波TOP100房企在成都土地市场未有地块进账，诸如融信、美的、华宇、东原等土拍常客皆有强烈拿地需求，不出意外这些房企将在2020年成都土地市场持续发力。

疫情对楼市的冲击，在土地市场上，开发商大概率会选择加强合作、抱团取暖。

主要表现为：

1.公开市场联合拿地

近两年，成都土地市场联合拿地的案例越来越多，疫情之后这一现象会进一步加剧。

一方面，联合拿地可以增加拿地、开发筹码，减轻开发商资金压力，分摊开发风险。另一方面，通过合作拿地，双方输出各自优势资源和能力，实现优势互补。

成都楼市典型合作项目一览

2.房企已获取地块的合作开发

相比于联合拿地，合作开发则是另一种选择，尤其是此前成交的高价地块。
合作开发即两家或两家以上的开发商共同合作进行的项目开发，并按照股权比例、合作协议，履行相应义务并享有相关权益。
比如，东原引入华宇、旭辉、永同昌开发红牌楼项目，德商引入新希望开发金牛国宾项目，成都城投入伙绿城成都首个住宅项目……
实际上，开发商抱团是地产开发抵御行业寒冬的常规操作。而今眼目下，疫情带来的危机更需要开发商抱团取暖、合作开发。对于已成交的高价地块，房企“联姻”有助于降低资金链压力，提高安全边际，通过引入战略伙伴，分摊高价地风险。
小全全大胆猜测，不管是资金安全考虑，还是增加房企抗风险能力，合作开发势必会成为2020年成都楼市一大趋势。
除了抱团取暖，对现金流充裕、融资渠道丰富的头部房企来说，或将迎来收并购窗口期。严峻的市场环境叠加疫情影响，2020年成都中小房企的生存空间将被进一步压缩，部分开发商不得不面对资金短缺、经营困难等问题，进而选择“断臂求生”靠出售资产和项目。