素人学房：神户市禁建高层塔楼的新法案，此大招作何解？

我们买房时，绝大多数可能会吃的亏，无非因为“没考虑到”“疏忽了”“头次听说”。细想想，“没考虑到”“疏忽了”“头次听说”归根结底：平时不动脑，用时想不到。

同样一段话一件事，有的人习惯思考，不仅从中汲取有价值信息，还能举一反三。不求精通，但求略懂。

有的人看到什么便是什么，不做多想，基本辨别技能退步，往往容易别人说什么是什么。

搬新家开心，当房东痛快，偏这阅读生硬的房子相关时政咨询，看不进去，还容易犯困，怎么办？

授人以鱼，不如授人以渔。

所以，东京号今后将不定期发布①素人角度②如何理解、汲取③与房子相关的时政资讯。没有谁更高大上，就当村口聊天八卦，顺便把这些看起来不好啃的瓜，香喷喷啃掉。

今年7月，神户市议会通过一项修正法案：

为抑制高层塔楼的建设，从2020年7月开始，神户市中心部，即JR三之宫站周边区域，原则上禁止建设住宅。而从JR三之宫站到新干线的新神户站的区域，住宅容积率限定在400%以内。

橙色区域禁建

蓝色区域限制容积率

官方说辞，黄金地段高层塔楼多了，人口便聚集一处，会导致除黄金地段以外区域人口越来越少。

照这个理解的话，就是官方希望借用“禁建”“限建”的法子，把中心人口引流到中心以外去。

然而，再深入一层思考，神户的人口问题已经严峻到这个地步了吗？

神户，处于日本三大都市圈的关西圈内，毗邻第二大都市大阪。

全日本总共1亿2477万人口，三大都市圈占了6452万，并且这个超50%的比例已保持10年之久。

按理说，神户的高龄少子化问题再严重，也肯定不是最严重的。

这里，咱们可以继续深挖。

神户vs大阪

大阪是一个可以跟东京叫板的大魔王，经济人口规模等等，相比之下神户太小了。我们觉得它大，可能更多出自文化历史角度，知名度高带来的错觉。

与大阪市的人口密度一比较，高低悬殊立马见分晓。

同样1km²，大阪市的差不多比神户市多了近10000人。这是“地小人多”与“地广人稀”的对比啊。

对神户没那么熟悉的胖友来说，这个真相有些意外吧？

▲从神户中央区塔楼望出去

你想，一个“地广人稀”的城市，要是像摩天楼那种“吸人大户”全聚集在市中心那一处，别的地方确实会人口空心化得惨上加惨。

它的能量要与大阪市对等，这个梦想基本可以放弃。

神户vs横滨

神户与大阪，地理位置上的关系酷似横滨与东京。离得近，属通勤范围，白天大阪（东京）上班，晚上回神户（横滨），是一座理想的睡城。

按照这个思路，神户的人口前景应与横滨差不多呀。

可事实上，横滨市总人口383万，人口密度8772/平方公里；神户市总人口152万， ‎人口密度2737人/平方公里。

从人口总数到密度，横滨的底子胜过神户。

并且，早在2006年，横滨市针对横滨站到关内站区域，也颁布过类似的“禁建”“限建”法案。

离开禁限区域，大家看到了现在的港未来21地区。当然，这一大片地的开发计划，在法案通过之前的十几二十年就开始进行了……

▲从港未来21区域的塔楼望出去

加上首都圈的人口趋势近年来持续上涨，作为承接“睡城”人口的一个容器，横滨市市中心以外区域的人口空心化得到较好控制。

从这点上，期待神户今后在预防区域空心化的成效。

此方适用所有买房人

决定今后落脚神户的房友们不妨查一查：

①市中心以外地段，有没已被大开发商相中或买下的地。

在市议会或大决策上有话语权的，是那些大商人！小鱼小虾不过跟着蹭些红利，大佬们才是决定什么时候，搞什么红利的人。

他们不会等到法案下来了，才匆匆忙忙寻找征收目标。

②神户市政官网上的建设开发案报批清单。

别惊讶，这些信息都是公开的，适用于日本任何一座城市。

看过报批清单，再回过头来看眼前这片地。它就不是你眼前看到的样子，而应该是那些纸上计划案实际竣工后的样子了。

不要太贪心，有眼光、魄力、耐心抄准底价的人凤毛麟角。咱们比傻乎乎等大波儿卖房广告来袭，才意识到哪儿火了，稍微早一点入手就行了。

③留意街头统计人流量的人和他们所在街口位置。

肯定很多人在街头遇见过，只是没多想。这个统计，目的多种。其中包括了，也许为了判断该不该建公寓，也许为了判断该不该搞新的商业设施。

④查阅具体某个区域的数据

房友们买房子，尤其是考虑投资房时，日本人口问题始终是绕不开的头痛点：老头老太太越来越多，新出生人口越来越少，空出来的老房子多了，需要租房子的缺少了。

有一点要注意：大数据里头看地区差异！

比如：东京都每年持续人口增长，大阪府却意外的最近10年人口负增长。

▲人多的代表画面：东京涩谷大交叉路口

那是不是就说明东京一定强，大阪一定缺后劲儿呢？当然不是！

人口的增减，我们还要看具体某个区域的详细数据。这些去各地的区役所或区图书馆，可以借阅到。从中，可一目了然的掌握到：

人口增长，是因为本地居民的新生儿（自然增长）？还是新迁入本地区的居民？

人口减少，是因为本地居民的死亡？还是从本地区迁出？

比如，我曾经查阅过神奈川县川崎市的数据。

人口密度，增减幅度，可反映出房价，未来增值贬值趋势。

物价、收入等可反映出居民经济力，以及经济力反映出来的居民综合资质，及可能带来的教育投入大小。

以上，便是一条神户不动产开发时政资讯，带来的思考过程。

乍看神经叨叨的，其实让发散性思维延伸开来，不断有问题不断去找答案就好。收集的信息越多，对今后买房越有利。多想，不花钱，到动真格儿买房时，没准儿能给自己省大钱(◎´∀`)

注：购房相关咨询属收费有偿服务，公众号不作个别解疑

相关阅读：

提供日本置产有偿咨询服务，详情请给后台留言

买房不吃亏，先阅读干货内容，做心里有数的业主

真日本通

讲真实日本

关于日本，关注我们就对了

光看看？

也不点“在看”意思下？