实例：店铺＋住宅，铁骨造，砍价980万！为什么仍劝你别买？
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一个老房友阿红急匆匆找我帮她看看一栋楼怎么样。他们已向中介递交购买意向书，并正在向银行征求贷款预审。
阿红很诚恳，表示为了听听不同声音，和他们自己没考虑进去的因素。哪怕以后亏损失败，也希望在可预计可承受范围内。
本案例的结论：不要碰！
再说为什么
01
从4980万砍到4000万
阿红还没把房子的详细资料给我之前，这是我从她那里听到的关于这套房子的唯一主要信息——从4980万给砍成4000万！
因为给便宜了这么多，怕失了机会，阿红老公赶忙去银行申请贷款预审了。
立刻意识到他俩犯了素人买房第一大忌——谈钱色变。
只要跟钱有关的甜头，一定得吃到，不然就跟吃了大亏一般难受。不等卖房子的洗脑，就自发给自己洗脑，“应该不要紧吧？”“哪会这么巧，刚好我倒霉？”
我的意见：
①降价幅度越大，有诈的可能性越大，越需要提高警惕。
②便宜肯定有理由，到这一段为止，你们显然只关注便宜了多少，没多想便宜的理由。
02
太旧，建成快50年
阿红把图纸发给我，房子的基本情况如下：
●距离某车站步行17分钟
●土地面积175㎡，建蔽率80%，容积率200%
●建筑面积330㎡
●建成近50年
●一楼事务所，二楼三楼居住
●铁骨造
房子太旧，建成快50年。这点的冲击力挺大。
我的意见：
①日本1981年施行新耐震标准。而此房建于70年代末，不在强制执行范围内，它的耐震程度如何？
②此房建成至今是否有进行过耐震加固工程？
③如果没有，你们打算花钱搞吗？
03
铁骨造的大缺点
阿红说她老公看中铁骨造这点，觉得比木质结构牢固耐用，不用翻建，买了直接搬进去住。
乍听有道理，但多了解二手铁骨造的缺点，恐怕就不敢下手了。
我的意见：
①铁骨的最怕生锈，直接影响其使用寿命。而50年的二手铁骨造，也许更应该担心使用安全。是否考虑雇用专业人士来进行检测？
▲里面的铁骨状态好不好，肉眼表面看不管用
②当年的断热保温技术没法跟现在比，加上铁骨惯以“冬冷夏热”为特征。居住舒适感很可能极差。
③无论现在还是日后重建，拆掉铁骨的成本几乎是拆掉木造的双倍。这笔暂时不立刻发生的费用成本，你们是否考虑到了？
该房建筑面积约330㎡（100坪），按上图的关东地区拆除费用标价，木造的话约290万，铁骨造的话约490万。
04
增筑和セットバック
细看图纸，发现房子详细信息里写着：有部分建筑面积属于后来“增筑”，以及近20㎡土地需要セットバック。
关于这两点，阿红一脸茫然，似乎头次听说。
我的建议：
①立刻跟中介确认，增筑部分属违法搭建？还是已经登记在册的合法搭建。
②セットバック指当初建造时，因为道路至少4米宽的条例尚未出台，所以即便留给道路的宽幅不够，也不算违法。但是，将来翻建时，必须往后退，留出空地来拓宽马路。此房需退出近20㎡土地，就是说今后实际拥有的土地面积要比眼下的小。
▲已抹去具体数据，西边临街那面需退出近20㎡土地
05
25万租这种老破大？
才聊到这一步，我已认为：70%不建议购买。
阿红面露难色：我还好，但我老公非常看好它，邻近一个大型商业设施。一楼是事务所，用来出租，听中介说每月租金大概25万，二楼三楼自己住。
我：然后每个月用这25万还贷款？房子总价4000万，全额贷款也不过每月还贷11万多。剩下13万日常开销绰绰有余，工资奖金可以存起来不动了……
真是每个做房东梦的素人，都对“一蹴而就，一劳永逸”抱有蜜汁自信与执着。
我的意见：
①利润率如此逆天的房子，没被抢到头破血流，反被你们从4980万→4000万？这符合正常逻辑吗？
一楼租金：25万×12月＝300万
全出租的话：300万×3层＝900万
粗算：900万÷4000万＝22.5%
②25万的租金设定，好假。可上房源平台搜索同等条件房子，看看它们的租金，来推算此房的实际行情。
面积100㎡月租25万的事务所
●距离车站步行7分钟
（此房步行17分钟）
●钢筋水泥
（此房铁骨）
●建成28年
（此房建成近50年）
步行16分钟，面积相近的事务所
●距离车站步行16分钟
（此房步行17分钟）
●木造
（此房铁骨）
●建成29年
（此房建成近50年）
面积和租金相近的房子，比它新，比它距离车站近；面积和车站距离相近的房子，比它新，还比它便宜得多。
将心比心，要是咱自己租房，会捧着25万去租这么间老破大吗？
06
认清风险承受力
让我下定决心劝阻阿红入手此房的理由——他们目前的风险承担能力。
阿红一家三口：老公一人工作，年收入650万左右；阿红家庭主妇，无收入，孩子才两岁，她暂时无法外出打工。
两年前购入一套新公寓，还贷中。因为没有多余资金，打算把公寓卖掉，再以老公名义贷款购入此房。
两人国内父母家，都不具备经济能力当后盾。相反，还需他俩时不时在经济上帮衬。正是这些原因导致阿红夫妇俩有些焦虑，急于找到生财之道。
我的意见：
①650万并非税后净收入，妻子无收入，原生家庭经济状况不佳，手头无宽裕资金。风险承受力较低。
②新公寓买入＋卖出＋二手铁骨购入，三次交易，需要支付的交易手续费就数百万日元。哪怕“25万房租”是真的，头一两年的租金几乎全用在贴补这个窟窿上。
房友们对新发售的公寓有一个认识误区：以为新房没有类似中介费的成本支出。向来将这点作为对比二手房的优势来看待。
其实只要稍观察下，你就会发现一栋新公寓（户建）的建造开发商与销售商属于两个平行单位，后者专门负责卖房子。
▲某售楼中心，周末好多看房人
临时设置的售楼中心（一年左右），从工作人员到样板房、模型，这些都包括在房价里。另外，还得把销售单位的营业利润算入房价。
▲从模型到放模型的这片空间租金，都是你买单的成本
③这块地本身条件可以：邻近大型商业中心；土地面积175㎡，建蔽率80%，容积率200%，适合拆除重建出租型公寓楼。你们在相当长的一段期间不具备经济能力这么做，所以只想直接搬进去住。
●这块地的价值在于它适合建投资公寓，花钱买下这价值，却不启动。纯属浪费！
●住进去后，50年老房还能住多久？必然得考虑重建，到时在正常费用以外，你们还得多一笔全家临时住处费用。
④在交谈中发现，阿红夫妇两人对买房需掌握的基本知识太少。在这种情况下，匆忙做出动辄数千万日元的交易决定，太！危！险！
以上为部分咨询内容
希望提到的各个角度，
能给房友们在实战中作参考
原则上，对于已考虑得七七八八，就差最后一步的咨询案，宁可不挣这份钱，也不接下来。
为什么呢？
当进入“特别想买”状态，又出现认为满意的目标，大多数人是听不进异议的。即便来找我，看似需要听听建议，其实他（她）需要的只是来自我的肯定意见，肯定他（她）决定的正确性。
这时，假如不识时务地：“你们从开始的方向就偏了！”“你家的经济收入不适合买这个价位的房……”我们大家并没有自己以为的那般，可以做到高高兴兴被忠言逆耳。最终，纯属彼此舔堵。
这就是为什么在公众号、知乎两个平台，有大方的房友愿花同样的咨询钱，只要求给简单看一下，最后把把关就行，却被我拒绝的原因。
通过上面阿红买房这个例子，大家是不是也发现了：
①为什么需要先了解你的个人具体情况。
②房子问题复杂，很难做到简单说一说。
③真的存在“从开始你的方向就跑偏”的可能，所谓最后把关，并不能达到把关作用
好了，打个广告！
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