「第二商圈」崩塌记——湖南路的痛与思
“我怀念西流湾湖边夏日的微风，我怀念湖南路熙熙攘攘的品牌专卖店，我怀念马台街似乎永远不会闭幕的灯光夜市，我怀念我那已经远去的年少光华”
谨以此文献给湖南路，献给曾经的第二商圈，也献给曾经的自己和你们。
注：本文中的湖南路包含了山西路商圈、湖南路商业街、马台街、狮子桥，是广义概念中的“湖南路商圈”，特此说明。
2000年左右的湖南路夜景
01|黄金时代
在镀着金光的夏日傍晚，高一的我在西流湾湖边和初恋约会。相比拥挤、嘈杂、混乱，并充斥着小贩和哈密瓜骗局的新街口，山西路广场和湖南路是城北人心中的白月光～
不论是学轮滑的孩童，还是卿卿我我的情侣，抑或是挽着手散步的老夫妻，这里是繁华都市中最平静的所在。良好的城市管理，精致的商店，香樟树下穿行的是一张张透露着自信的面孔。
这是山西路和湖南路的高光时刻，也是属于我们的美好时代。
作为当时没有任何争议的南京第二商圈，湖南路的崛起堪称当年南京运营城市的经典案例。
从大明朝包进城内开始，广阔的鼓北（鼓楼以北）直到上世纪30年才开始了城市化的进程。
交通部、司法部等国民政府的行政机关；国际联欢社、军人俱乐部和首都饭店等商业设施；首都新住宅区和散落于各处的新式洋楼。各类项目的密集建设让鼓北地区的人气日渐提升，也为鼓北商圈的诞生奠定了基础。
解放后，大量工厂和学校落户于此，鼓北地区的建设迅速达到了高潮。
而随着人气发展的还有鼓北的商业设施：当山西路商场于1957年开业于中山北路路口之时，一个新的商圈宣告诞生。
依托鼓北密集的人口和旺盛的消费力，到20世纪九十年代，山西路与湖南路周边已经形成了以山西路百货、湖南路百货、图书发行大厦、南京书店、山西路布料城等多个商业设施为载体，包含青春剧院、电影院、青少年宫等多个公服设施的大中型商圈。
其后数年间，山西路广场的景观提升改造和湖南路商业街的整体开发则更是将湖南路-山西路真正的推上了南京第二商圈的宝座：
——山西路广场的改造打开了原本封闭的青少年宫和西流湾片区，结合水幕电影、休闲广场、配套商业设施，形成了鼓北乃至整个南京都极具品质的大型城市公园。
——湖南路商业街将原本聚集于山西路的节点状商业分布扩大为长条状，通过狮子桥美食街的打造形成了中段的美食商业新节点，并进一步带动了湖北路和马台街的商业氛围，向北则继续联通玄武门节点的八佰伴和玄武湖景区，最终让整个山西路和湖南路及周边片区形成了一个业态多元、梯度分明的大型城市商圈。
全盛时的湖南路商圈，其影响可以一直延续到新模范马路
节假日的步行街封闭式管理、马台街延绵至三牌楼的灯光夜市、光彩夺目的灯光隧道、时时更新的各类商业店招，这些都让湖南路商圈充满了活力。加之良好的城市形象和较严格的城市管理，购物和逛街的体验感远远超过同时期因为修地铁而混乱不堪的新街口。
摄于2008年的山西路广场
摄于2008年的湖南路及狮子桥美食街，下同
山西路和湖南路的商业崛起是南京商业发展史上的一个奇迹，也是南京城市运营的一个成功范例。如今回忆当年，当年的鼎盛之景依旧让人不能忘怀。
02|当衰败不可避免
尽管天下无不散之筵席，但是属于湖南路的春天似乎短的有些过分。
2005年，南京地铁1号线正式通车，几乎休克长达五年的新街口开始重新焕发活力，而此时仍旧烈火烹油的湖南路却没能迎来21世纪第二个繁盛的十年。
如今回想湖南路似乎温水煮青蛙一般的衰败历程，笔者总结为以下几个原因：
1—新街口的虹吸。地铁通车后，新街口作为商业中心也在不断的进行升级，商业的头部优势进一步拉大，对于主城的商业虹吸效应开始显现。
2—硬件升级不力。Mall时代来临，客群越来越青睐那些大而全的商业综合体，传统的中小型百货逐渐走向没落，而湖南路长期缺乏大型商业项目，发展更新计划迟迟没有落实。
3—网络购物的兴起。个体小店与中低端服饰的热度降低，而这是湖南路最主要的业态之一。
4—优质客群的不断流失。政府机关、城中中产、高校学生，大量优质客群开始搬离老城，这是对于商圈发展的釜底抽薪。（笔者全家也于2002年搬到了河西居住。）
5—部队对于经营性商铺的关停。如军人俱乐部、湖南路东段的北侧沿街商铺，都因为军产的属性而关门歇业，这对湖南路商圈造成了不小的打击。
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内忧外患之下，极盛之后的湖南路从09年后逐步走向衰败，但是此时的衰败仍让湖南路有着第二商圈曾经的尊严，而局面似乎也并未到不可收拾的地步。
为了重振昔日的第二商圈，鼓楼区开始了湖南路的“复兴”之举。
03|复兴还是毁灭？
客观而论，鼓楼区政府的确是很早便已经认识到了湖南路商圈所存在的问题，所以在05年前后就开始了商圈的一系列“扩容计划“：
从苏宁银河大厦（后一度改为LAOX）到中环国际广场，再到金山大厦的商业化改造，这些都是早期对于商圈自身劣势的“补足”。然而，这几个项目却始终不温不火。
终于，政府将目光投向了湖南路的本体，并开始了南京城北地区最大的一桩城市更新项目：西流湾-湖南路片区的整体开发计划。
开发范围西起中山北路，北至马台街，是一个包含商业综合体、市民广场、南京市新青少年宫等项目的一个大型城市更新计划。根据该计划，整个片区拆除后将按照一流标准重新建设，其中的商业项目希望可以打造为城北地区乃至整个南京市最顶级的商业综合体。
尽管结局惨烈，但是政府进行区域更新与开发的思路没有任何问题，甚至可以说是难得的大手笔，其魄力依旧值得今天的城市更新去学习。
早期苏宁集团主导时的概念设计，主塔建筑规划高度一度突破400米 ，后苏宁集团退出，地块指标大幅缩水
然而，项目的推动却一波三折，从拆迁遇阻到最初谈定的开发商撂挑子，再到最后调整指标绿地接盘，如今仍旧进展缓慢，不仅浪费了十几年的时间，也浪费了湖南路最宝贵的复兴时机。
十几年间，原有的商业被关停，曾经热闹非凡的市民广场被拆除，湖南路人气最旺的南端就此停摆。这个项目就如同一个手术中的创口，尽管已经切开，却犹犹豫豫始终不能完成手术，渐渐的，创口开始溃烂，本来的治病硬生生的变成了医疗事故。
西流湾-湖南路片区的十年之殇
上为2009年，下为2019年
而参与其中的政府方、资本方（早期介入的苏宁，后续接盘的绿地），都对这场医疗事故有着不可推卸的责任，是你们让这个创口变成了十几年都无法愈合的腐肉。
定稿版湖南路绿地中心项目，主楼高度大幅缩水，然而比降高更让人无语的是定位和设计的平庸化
不幸的是，这并非湖南路最让人绝望的求变方式，很快，另一个项目开始上马，那便是湖南路地下商业街。
我至今想象不出究竟是出于怎样的目的会选择花巨资打造一个在当时已经逐渐有些落伍的商业形式，也许是南京有挖洞的执念？
当然了，来自日本的先进案例告诉我们，地下商业街的的确确也是可以做的很好的。
1—功能第一。日本的地下商业街和交通设施联系紧密，且基本都是利用地下交通设施和周边区域的联通空间为骨架，以此为依托来构筑各种地下商业街道，这些设置在“刚需”通行需求的地下商业店铺便拥有了很有保证的“刚需客流”。
2—充满前瞻性的设计。由于具备实际的交通功能，日本地下商业街的路幅普遍较宽、层高较高，且在设计中与周边商业大楼的地下空间充分连接，形成了各种有趣的节点空间。
这不仅适用于大客流的实际使用需要，也让身处地下的行人感受不到任何的压抑感。
此外，高品质的店面设计，整体有序的招商和运营，充满艺术感的建筑细节，四季常换的时令花卉，这些都让日本的地下街拥有了不亚于甚至更胜于地面街道的步行体验。
不过很遗憾，湖南路步行街目前看并没有完全借鉴到日本的优秀经验，相反，地下街的东段几乎集合了日本优秀经验的所有反面典型。而散售之后返租的模式更是让该项目成为了一个相对短视的产品。
地下商业街D区平面图
双走廊构成的流线局促且难有品质保障
D区的店铺效果图
这么窄的通道就不要谈所谓的“交通走廊”了
理想状态下的地下商业街形式图
由于开发商大唐集团陷入资金和债务风波，此项目在完成土建并路面回填后，几乎已经无限期停工，只剩下一个个露在地面的狭窄开口，仿佛一块块伤疤。而这个项目所带来的多方矛盾似乎一直找不到可以疏解的方式。
而压倒湖南路的另一个原因便是地铁5号线远远超出正常进度的“慢”。
如今已是2020年的10月底，然而5号线却依旧有车站无法正常开工，已开工站点的进度也是一言难尽，正常进度中应该迎来洞通的五号线最乐观估计也要再3年后才能开通运营。
呵，兜兜转转又是3年。
经过这几个大项目的反复折腾和反复延期，湖南路商圈已经彻底地消失在了南京的商业版图之上。
04|擦干眼泪的前行
尽管地下街的运营遥遥无期，尽管绿地项目的建成没有尽头，尽管湖南路的人气一落千丈，但是湖南路却悄然开始了触底后第一次求变。
从2019年下半年开始，停滞许久的湖南路开始了沿街建筑立面的出新和改造。
这次的立面整治几乎包含了沿街的每一栋房屋，当改造工程结束后，湖南路的风貌的确大变，如果不是萧条的沿街业态和混乱无景观的路面，只看建筑的话倒是真有几分东京银座的味道。
立面改造完成的湖南路西段
立面改造完成的湖南路东段
然而时光无法倒流，改造完成后的湖南路却依旧遮不住破败的地下街入口，也换不来曾经熙熙攘攘的人群。美丽却冷清的建筑仿佛变成了一个巨大的现实主义城市行为艺术，向路过的所有人展示着华丽的孤独。
未来的湖南路该何去何从？
1—湖南路的优势
湖南路和山西路位于鼓北中心，地铁5号线亦在此设站，区位及交通优势依然明显。
尽管开店率一降再降，尽管狮子桥的美食街一年不如一年，但是原有商圈的底子依然存在，周边的居民和部分游客也或多或少的保留着去湖南路消费的惯性。而诸如青少年宫这样的市级公共建筑在建成后也将一定程度上恢复山西路片区的人气。
此外，湖南路北接玄武湖、城墙、百子亭等文旅大ip，西接颐和路、江苏路等民国历史风貌区，湖南路的商圈和狮子桥的美食街依然可以成为城北全域旅游中最重要的配套消费节点。
2—抓紧完工，抓紧完工，抓紧完工
虽然项目产品让人一言难尽，但是“一快遮百病”。
如今，地铁5号线、地下商业街和绿地项目拖拉多年却迟迟不能完成，这种核心区域的开发停滞已经严重地影响了正常的城市发展，鼓楼区和南京市需要用一切力量来推动这三个项目的复工和完工，努力补上这块烂了十几年的伤疤，让众人恢复对于湖南路的信心。
3—整体策划，整体运营
就现状而言，湖南路商圈除了未开业的绿地项目之外，整体的商业规模依旧偏小。
山西路百货、太平洋百货、吾悦广场和苏宁环球都是中等体量商业体，而湖南路沿街的商铺则大部分仍旧是中小型独幢和住宅底商。面对新街口的大型商业综合体，独立的商业项目想在购物体验和品牌丰富度上去实现赶超，的确难度很大。
所以，如果想要让湖南路形成和新街口以及其他mall商圈的差异化，在既有硬件基础上强化整体招商就变得意义非常了。
具体路径上，首先建议聘请专业团队对湖南路商圈的硬件和业态进行充分研判，制定出一个切实可行和有足够前瞻性的顶层设计，为后续的招商和运营以及城市更新提供有力的专业支撑。
其次，建议成立或者聘请专业的商管团队，让专业的人用专业的力量去完成后续的招商和运营，南京在失去湖南路的这么多年，的确太需要一个有别于大型综合体的品质商业街了。
当然，商圈内独立的百货想要进行整体统筹几乎不现实，但是湖南路主街的沿街商铺却并非没有整合和统一招商的可能性。
05|结语
洋洋洒洒几千字，写的痛快，想的伤感。
眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他成了一片荒芜场。
希望湖南路可以真正受到重视，也希望此文可以让各位新老南京人们回忆并了解到城北的这一片曾经的商业热土。
谢谢。
附：湖南路大事记
1997年3月，南京湖南路被中宣部公布为首批全国创建文明城市活动示范点。
1997年9月，湖南路在全国首先提出了“不满意就退货”的社会公开承诺。
1998年2月，湖南路被中宣部等四部委确定为首批全国“百城万店无假货”活动示范街。
由于湖南路效应辐射影响，街区商品年销售总额连续8年超过30亿元，2006年近80亿元，所在区域的湖南路街道税收达13.2亿多元，首次超过全区总税收的三分之一。
1995年到2006年，湖南路的社会商品零售总额增加了四倍；日均人流量达20万人次，节假日达40万人次以上；1997年以来，接待各类参观1100多批次，达8万余人次，声誉名扬全国。
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