揽金3.33亿！溢价率破2022年新高！2宗流拍！南昌县373.79亩地冷热不均！
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土地：九龙湖西启动开发！紧邻地铁4号线！又一地块或将上线出让！
政策：事关你的房子！住建部公开征求意见！层高、套内面积将大变！
3月23日，南昌县迎来3月的第二次土拍，此次出让的4宗地块均位于南昌县，涉及象湖新城以及小蓝工业园区，合计约为373.79亩。
最终，4宗地有2宗流拍，其他2宗共揽金3.33亿元，分别被江西万景贸易、江西伟象实业投资拿下，其中象湖地块溢价率至91%，突破了2022年土拍的最高溢价。据悉，此次出让的地块均无住宅毛坯限价、无竞价上限，这也意味着南昌县的住宅库存再上升！
象湖新城DAJ2022008地块
位于南昌县小洲路以南、力高国际城五期以西的约28亩宅地，最终被江西伟象实业投资集团有限公司拿下，成交价1.62亿元，成交单价573万元/亩，成交楼面价4298元/㎡，溢价率91%，据悉，该地块没有限价。
DAJ2022008地块位于南昌县范围内小洲路以南、力高国际城五期以西；出让面积为28.344亩；土地用途为城镇住宅用地；规划容积率1.8≤FAR＜2.0；建筑密度D≤28%；绿地率GAR≥35%。土地起始价300万元/亩，起始楼面价2250元/㎡。
根据此次出让要求，建筑限高80米；需配建计容建筑面积不少于120㎡的物业用房,计容建筑面积不少于200㎡的社区用房，计容建筑面积不少于200㎡的养老服务用房。
社区用房及养老服务用房等公建配套建好后，产权无偿移交并登记到政府指定部门统一管理；社区用房、养老服务用房需与住宅首期同步报建、同步验收、同步交付；商业建筑宜集中设置成内街，原则上不能沿城市干道和低于12米的支路布置，不得朝主要干道开门。
地块实景图
项目采用装配式工艺建造，整体建筑装配率不低于40%，且单体建筑装配率不低于35%。
从此次竞拍的地块来看，地块位于象湖新城板块，周边靠近力高国际城五期、保集半岛三期住宅小区。北面过抚河故道为新力金沙湾住宅小区；西侧过抚河故道正是南大一附一院象湖院区，另还有集贸市场、九年义务教育学校（规划中）、抚河古道公园等配套，距离桃新大道近，开车15分钟左右进入九龙湖西客站，距离地铁四号线仅10-15分钟，周边小区入住率高，基础设施完善。
据悉，该地块处于象湖新城的核心区域，周边二手房的价格也是整个区域最高的，旁边的新力金沙湾，二手房价到了112000-14000元/㎡，再加上无住宅上限要求，可操作性更强，吸引了众多开发商争抢。
2021年9月24日拿地情况
而上一次象湖新城拍地还是2021年9月24日，南昌县城投&文投底价连拿2宗地，成交楼面价分别为4425、4500元/㎡，并且要求住宅毛坯限价10000元/㎡，位置还没有DAJ2022008地块好，可以说，此次江西伟象实业投资拿下，还是非常有优势的。
象湖滨江南侧DAJ2022010地块&DAJ2022011地块：均流拍！
2宗地块位置
3月23日，位于象湖滨江南侧的DAJ2022010地块，在开拍前被终止拍卖（流拍）。据悉，后期将于何时上线，我们将持续关注。
DAJ2022010号地块位于南昌县范围内银湖中路以西、刘家路以南、铁路西环线以北，地块面积128.001亩，土地用途未商业、城镇住宅用地（商业计容建筑面积占总计容建筑面积的29.397%）； 其中FSD02-10B地块为商业用地、 FSD04-02B地块为城镇住宅用地；地块容积率(FAR) 综合容积率2.041（FSD02-10B 地块：1.365、FSD04-02B地块：2.507），建筑密度（D） 综合建筑密度27.44%（FSD02-10B地块：38.31%、FSD04-02B 地块：19.94%） 绿地率(GAR) 综合绿地率26.01%（FSD02-10B 地块：22.13%、FSD04-02B 地块：28.69%），该地块出让起始价187万元/亩 ，起始楼面价约1374元/㎡。
根据地块拿地要求，FSD04-02B 地块配套建设计容建筑面积 1050.02㎡的社区用房; FSD04-02B地块配套建设计容建筑面积400.09㎡的净菜市场；FSD04-02B地块配套建设计容建筑面积120.00㎡的垃圾中转站及计容建筑面积60.00㎡公厕；FSD04-02B地块配套建设计容建筑面积443.21㎡的物业用房；社区用房、净菜市场、垃圾中转站及公厕等公共服务设施建好后，产权无偿移交并登记到政府指定部门统一管理；须按专项规划要求，规划预留1个5G楼面宏基站并无偿提供建设条件；FSD02-10B地块配套建设计容建筑面积 23002.74㎡的养老配套服务用房（医疗服务中心、医养服务中心、膳食中心、生活服务中心）；养老配套服务用房须按国家二级护理院的标准进行建设。
3月23日，位于象湖滨江南侧的DAJ2022011地块，在开拍前被终止拍卖（流拍）。据悉，该地块在今年年初公布了出让方案，需带方案出让，难道是因为这个原因，导致无人报名而流拍？后期将于何时上线，我们将持续关注。
DAJ2022011号地块位于南昌县范围内河洲路以东、刘家路以南、铁路西环线以北. 审核方式 资格后审，地块面积101.421亩，土地用途为商业、城镇住宅用地（商业计容建筑面积占总计容建筑面积的30.802%）其中FSD02-10A地块：商业用地、FSD04-02A地块：城镇住宅用地；地块容积率(FAR) 综合容积率1.946（FSD02-10A地块：1.401、FSD04-02A地块：2.417），建筑密度（D） 综合建筑密度21.92%（FSD02-10A地块：33.38%、FSD04-02A地块：12.03%），绿地率(GAR) 综合绿地率35.18%（FSD02-10A地块：20.91%、FSD04-02A地块：47.51%），该地块出让起始价244万元/亩，起始楼面价约1881元/㎡。
根据拿地要求显示，FSD02-10A地块配套建设用地面积5028.38㎡（7.5亩）、计容建筑面积3202.17㎡的9班幼儿园；FSD02-10A地块配套建设计容建筑面积179.11㎡的物业用房；幼儿园等公共服务设施建好后，产权无偿移交并登记到政府指定部门统一管理；幼儿园须与住宅首期同步报建、同步验收、同步交付；须按专项规划要求，规划预留1个5G楼面宏基站并无偿提供建设条件；FSD02-10A地块建设计容建筑面积23009.16㎡的住养公寓，住养公寓须全部自持，且自开业之日起10年内不得转让；宗地竞得人须严格按照比选确定的最终规划建筑设计方案实施，不得擅自调整。
最终规划建筑设计方案
从早期公示的建筑方案看，项目用地面积161925.15平方米，其中净用地面积152949.15平方米，占用市政道路面积8976平方米，总建筑面积（装配前）424050.77平方米，总建筑面积（装配后）433059.04平方米，其中地上总建筑面积314738.47平方米，地下总建筑面积118320.57平方米，总计容建筑面积314738.47平方米。
其中养老配套服务中心（护理中心）23002.74平方米，包括医疗服务中心、生活服务中心、膳食中心、医养服务中心，住养公寓23009.16平方米，全自理住养公寓35063.46平方米，商业面积13398.96平方米，住宅面积214808.55平方米，配套面积5454.6平方米，包括幼儿园、社区配套等。
该项目规划总户数3304户，总人数10573人，规划机动车停车位3898个，其中地下停车位3509个，地上停车位389个，非机动车停车位4008个，其中地下停车位1697个，地下停车位2311个。
从项目布局看，其中北侧规划为公寓、护理中心、幼儿园，南侧主要为高层住宅（18栋）。
根据项目招商核心条款显示，项目建设单位需要建设包括住养公寓、养者配套服务用房(医疗服务中心、医养服务中心、 膳食中心、生活服务中心)，并需附属建设配套住宅、 服务设施、绿地及人防、车库等地下工程建设内容。
其中住养公寓需全部自持，自持面积不低于2.3万㎡，且自开业之日起10年内不得转让;养老配套服务用房需按照国家二级护理院的标准进行建设，建成后全部无偿移交政府指定部门，并需与政府指定部门签订10年经营协议，建设面积不低于2.3万㎡ (实际设计面积为23002.74㎡)。
从区位看，此次出让地块位于象湖滨江南部片区，意味着象湖滨江还将往南开发。
小蓝片区DAJ2022009&DAJ2022012地块
DAJ2022009地块位于南昌县范围内汇仁大道以南、规划一路以东的56.5095亩商住地，最终被江西万景贸易拿下，成交价1.71亿元，成交单价302万元/亩，成交楼面价2059元/㎡，据悉，该地块没有限价。
地块位置
DAJ2022009地块位于南昌县范围内汇仁大道以南、规划一路以东；出让面积为56.5095亩；土地用途为商业、城镇住宅用地（商业计容建筑面积占计容总建筑面积的11%）；规划容积率为2.0≤FAR＜2.2；建筑密度D≤30%；绿地率GAR≥30%。土地起始价301万元/亩，起始楼面价2052元/㎡。
通过测算，地块将包含约9116.9平方米体量的商业建筑！
根据此次出让要求，建筑高度应满足部队限高要求；住宅建筑高度不得超过80米；需配建用地面积不少于7.5亩、计容建筑面积不少于3200㎡的9班幼儿园，计容建筑面积不少于170㎡的物业用房；幼儿园产权无偿移交并登记到政府指定部门统一管理；幼儿园与住宅首期同步报建、同步验收、同步交付。
项目采用装配式工艺建造，整体建筑装配率不低于40%，且单体建筑装配率不低于35%。
DAJ2022012地块位于南昌县范围内汇仁大道以南、工业大道以西；出让面积为59.52亩；土地用途为商业、城镇住宅用地（商业计容建筑面积占计容总建筑面积的11%）；规划容积率为2.0≤FAR＜2.2；建筑密度D≤30%；绿地率GAR≥30%。土地起始价303万元/亩。地块于3月25日对外竞拍！
通过测算，地块将包含约9602.56平方米体量的商业建筑！
根据此次出让要求，建筑高度应满足部队限高要求；住宅建筑高度不得超过80米；需配建计容建筑面积不少于760㎡的社区用房，计容建筑面积不少于200㎡的养老服务用房，计容建筑面积不少于600㎡的净菜市场和计容建筑面积不少于120㎡的垃圾中转站及计容建筑面积不少于60㎡的公厕，计容建筑面积不少于180㎡的物业用房。项目采用装配式工艺建造，整体建筑装配率不低于40%，且单体建筑装配率不低于35%。
地块位置
从区位来看，该两宗出让地块紧靠一起，都位于小蓝工业园范围内，为兴发物流(南昌)有限公司范围，此次调整为商住用地出让，表明小蓝片区也在整体统筹规划调整，特别是沿着区域主轴汇仁大道沿线的开发。
两宗土拍地块还设有城市设计要素，天际轮廓应形成起优变化、错落有致的天际线，塑造良好的景观形象。建筑立面现代简洁、虛实有致、规整有序且与周边建筑相协调，地块沿汇仁大道一侧居住建筑须立面公建化处理。建筑屋顶应与主体建筑进行一体化设计，体现建筑特色和区域天际线整体效果。两宗地块约带来1.87万方体量的商业建筑！
地块周边目前主要为厂房片区。西侧距离较近的小区为新力银湖湾，东侧为汇仁阳光花园南区以及煌盛中央公园。距离最近的地铁站为3号线振兴大道站，距离该地块约为1.7公里。目前DAJ2022009地块已成交，接下来3月25日出让的DAJ2022012地块，会否也被江西万景贸易有限公司拿下共同开发呢？我们一起期待。
END
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