楼市稳了！

1、楼市遭遇“突然死亡”

过去一个多月时间，新冠肺炎疫情来势汹汹，迅速席卷全国。

截至2月23日24时，全国累计报告确诊病例77150例，累计治愈出院病例24734例，累计死亡病例2592例，累计追踪到密切接触者635531人，尚在医学观察的密切接触者97481人。按照累计确诊病例和累计死亡病例数量来看，本次疫情的规模已经十倍于2003年的SARS（2003年，中国内地累计报告非典型肺炎临床诊断病例5327例，死亡349例）。而且从目前的情况来看，虽然确诊病例的数量在持续减少，但是疫情还远远没有结束。

受疫情冲击，中国经济遭遇到了前所未有的压力，房地产行业虽然不是首当其冲，但受到的影响也非常巨大。从1月底开始，由于受春节和疫情双重因素影响，各地的售楼处都被迫关闭，银行、政府相关部门也取消了现场办公，中国的房地产交易市场遭遇“突然死亡”。

下图为2020年30城商品房销售成交面积与2019年对比：

数据来源：WIND

没有销售和成交，就没有现金流，对于房地产这样的高杠杆且资金密集型产业来说，一旦现金流断裂，将会是毁灭性打击。如果这样的情况再持续下去，后果不堪设想。

2、地方政府纷纷救市

人们常说，“春江水暖鸭先知”，而房地产市场的冷暖，地方政府是最先知，也是最上心的。原因很简单，卖地的收入（土地出让金）和房地产行业的各种税费占据了地方政府财政收入的大部分（2018年土地出让金6.5万亿元，占当年地方本级财政收入的66.5%），可以说地方政府对房地产的依赖，跟鸭子对水的依赖是一样的，没有就活不下去。因此，在房地产行业遭遇困境的时候，第一个出手的往往是地方政府。

以下我们简单罗列几个有代表性的城市对房地产行业的救市措施。

无锡

2月12日，江苏无锡市发布通知，引导银行保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长，不得盲目抽贷、断贷、压贷；楼栋完成25%投资额即可预售；不能按期开竣工的，开竣工时间相应顺延等。

西安

2月12日，陕西省西安发布通知提出，疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%。

衡阳

2月14日，衡阳市10部门联合发文，出台楼市17条新政，这其中最受人关注的是真金白银的购房补贴。所缴契税税率为1%的，予以全额补贴；所缴契税税率为1.5%的，补贴2/3；所缴契税税率为2%以上（含2%）的，补贴50%。甚至连车位都可以补贴1000元/个。

苏州

2月19日，苏州发布通知，“取消”（官方表述为“不统一要求”）现房预售和封顶销售。住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

除此之外，上海、深圳、广州、南京、厦门、杭州、合肥、嘉兴等地也都出台了相关政策和措施，目的也都很明确，缓解房企的短期流动性困难，共同渡过受疫情影响的艰难时期。随着疫情影响的进一步积累和显现，我们几乎可以断定，更多的地方政府会加入到房地产救市的行列中去。

03、土拍市场如火如荼

2月20日，备受关注的上海徐汇滨江地块被香港置地联合体以310.5亿元拿下，略微超过2016年招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得的深圳新会展中心地块，成为内地楼市的总价新地王。

春节以来，北京市共举行了三次土地拍卖，热度是一场比一场高。最近的一次拍卖是2月18日，大兴、通州三宗地块集中出让，起拍价65.56亿元，吸引了住总、越秀、中海、旭辉、龙湖、金茂、绿城、首开+保利在内的20家房企参与竞拍，战况颇为激烈。其中通州区的地块价格在21轮报价后触及地价上限，转而竞开发商自持的面积，最终绿城以7%的自持面积竞得该地块，溢价率约49.8%。另一块亦庄附近的地起始价50亿元，经过74次举牌，最终以67亿元成交，溢价率34%。

除了北京上海之外，杭州、宁波、温州等地也有多宗土地高溢价成交。据不完全统计，春节后重点城市成交的土地中，溢价率超过20%的超过20宗。其中，宁波有商住用地溢价率高达96.6%，温州有商住地现场竞拍9小时报价455轮溢价率32.79%，杭州有住宅用地10余家房企竞拍最终溢价率29.66%。

从以上数据看，土地拍卖市场，特别是一二线城市土地市场，远比房屋销售市场要火热得多，这说明了什么？这些有钱的大房企对中国房地产的未来是极其看好的！

04、疫情后的房地产走势

一边是房地产销售冻结，另一边是土地拍卖市场依然火热，中国房地产市场到底需不需要救助？疫情过后，中国楼市在量价两端是否会迎来拐点？对买房者来说，当下和接下来一段时间又是不是买房的好时机呢？

关于房地产市场需不需要救助的问题，如果抛开道德层面不谈，其实是没有什么争议的。目前，无论是专家学者，还是政府官员，对于救助房地产行业的态度是高度一致的，这一点从上文列举的地方政府的实际行动就能看出来。

最近一段时间，我们看到恒大、融创等众多房企都在启动网上卖房、打折促销等活动，虽然看起来很热闹，但是短期内成交量不可能完全恢复。而根据专家预测以及2003年非典的经验判断，本次疫情完全结束恐怕要到第二季度，在此之前，房地产行业依然会非常困难，因此地方政府对房地产的救助是必不可少的，未来我们一定会看到更多“稳”地产的措施出现。

那么，疫情过后，中国楼市又会何去何从呢？

首先，我们来看一下去年的房地产销售数据，虽然经历了史上最为严厉的调控打压，但是2019年全年房地产市场的总销售额接近16万亿（国家统计局数据：15.97万亿），又创造了历史新高，而且比2018年高出了整整1万亿，这说明中国的房地产市场整体还是向上的，这种向上的趋势不会因为一个短期的事件而发生逆转。

疫情过后，北哥认为全国楼市大概率是一个触底反弹的走势，原因主要有两个。

第一，楼市基本面不会由于短期疫情而发生根本变化。

从历史发展的角度来看，疫情只是一起短期事件，就算如某些悲观主义者所说，新冠病毒未来将长期存在，但其对经济和楼市的影响也主要体现在短期。而买房是一个长期的需求（短期的居住需求主要靠酒店和租房解决），短期会受到疫情的冲击和挤压，但是长期来看影响不会很大。不论是刚需，还是改善，甚至是投资需求，等疫情过去之后，该买房的还是会买房，只不过时间可能往后拖了几个月罢了。

中国人对于房产的热爱是深入骨髓的，从古至今，有钱就要买房置业是一个传统，也是一种最朴素的理财方式，一场几个月的疫情，改变不了中国人的千年思想意识传承。

第二，政府不会允许楼市大幅回落，更不可能崩盘。

很多人担心本次疫情可能会对中国楼市造成毁灭性冲击，其实大可不必——即使你想，政府也不会允许。

首先，地方政府绝不会允许房地产回落。我们在上文说了，土地财政是地方政府的生命线，这跟我国的税制体系有关，短期内改变不了，因此地方政府绝对不会允许房地产崩盘，即使大幅回落也不行。因为一旦房地产市场大幅回落，卖地就会变得困难，地卖不出去，地方政府的收入就无法保障，今年国家要推行积极的财政政策，财政需要钱，卖地不能少。

更重要的是，中央政府也绝不会允许房地产崩盘。在刚刚结束的政治局会议上，最高领导指出，今年要实现决胜全面建成小康社会、决战脱贫攻坚目标任务，完成“十三五”规划。这意味着保经济增长将会是今年的重点工作，2020年要实现GDP十年翻番和全面建成小康社会这两个目标，全年GDP增速必须保持在接近6%的水平。一季度由于受到疫情影响，GDP增速大概率会有一个大幅回落，目前专家学者普遍预期会降到4%-5%之间，如此看来后面几个季度经济增长压力就会更大，在这种情况下，房地产是非保不可的。

基于此，我们几乎可以断定，未来一段时间，国家对房地产市场的政策打压会逐渐放松，货币宽松和利率走低也是不可阻挡的趋势，在这难得的双重利好之下，房地产市场一定会很快走出低谷，迎来反弹。当然这种反弹首先肯定是体现在交易量的复苏，然后才会体现在价格的反弹，而在此之前，如果你想买房，或许是一个不错的出手机会。

有人可能会说，这都是你一厢情愿的想法，央行这两天还在不断重申“房住不炒”，不搞大水漫灌，你是耳朵聋了还是眼瞎了？

对此，北哥只想奉劝大家一句，“少听多看”，口号是为了堵住无知者的悠悠众口，真正决定市场的是实际行动。

大家可以看到的是，2月20日，央行又下调了贷款利率！

而在刚刚结束的中央政治局会议发布的通稿上，高层对大家都很关心的房地产却是只字未提，这又是什么意思呢？

你品，你细品！

（本文由公众号“大咖聊房（ID：dakaliaofang）”原创首发，如需开白请在公号回复“转载”）