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同时武汉的土拍市场中土地出让金收入又创历史新高。

3月22日上午，央行、银保监会、证监会、外汇局在一起开了个新闻发布会。央行副行长陈雨露表示，近期国际疫情扩散蔓延，国际金融市场动荡加剧，欧美国家和新兴市场的股市已经平均下降30%左右。但是，目前断定全球已经进入经济危机还为时尚早。后面还加了一句：我国金融市场经受住了考验。按蓝白的理解：国外比较乱套，危机来临尚早。纵观世界风云，风景这边更好。股市方面，证监会表示，现在杠杆资金总量比2015年高峰时下降了80%，股票质押较高峰下降了三分之一，市盈率处于12倍低估区域，2700多家上市公司，其中98%的公司都复工了。汇市方面，外汇局表示，年初到3月20日，美元指数上升了5.2%，新兴市场货币指数下跌13.4%，同期，人民币只贬值了1.4%，非常稳。发布会上虽然没有提楼市，但最近深圳杭州抢房、广州上海出地王、苏州佛山抢落户，表面上房地产有多坚挺，大家都心知肚明，根本不用拿出来单独说。1为什么我们的市场表现更强？以至于大家公认中国成了避风港？疫情控制得力当然是前提，最大的原因还是经济稳住了，复工很顺利。中国人就是这样，只要有工作和收入，一切都不是问题。但是，在全球化联结日益深入的今天，金融市场传导是短期的情绪化宣泄，而现实中的就业压力，却是看得见、摸得着的。只有工厂订单不断，白领能在写字楼里加班，饭店能通火通明营业，路边商店人流攒动，股市、汇市、楼市才能长期稳住。显然，我们距离这样的情景还有点远。最近一段时间，高层连续多次强调就业的重要性。在3月12日的表态：只要今年就业稳住了，经济增速高一点低一点都没什么了不起的。在3月20日的原话：想尽一切办法让中小企业和个体户生存下来。这样的措辞，印象中很久没有出现过了。对比一下，在2009年初，身处全球金融危机时，两会工作报告也只是说：一些行业产能过剩，部分企业经营困难，就业形势十分严峻，财政减收增支因素增多。没办法，形势比人强啊。数据显示，今年年1-2月的城镇新增就业人数为108万人，为有记录以来的最低值，较2019年同期减少64万人。同时，2月城镇调查失业率较1月上升0.9个百分点。在3月16日，“百度搜索指数：失业金领取条件”创去年8月底以来新高。光大宏观昨天发了个报告，他们调研了11家制造业企业，涵盖了家电、电子、塑料制品、铝制品、灯饰、陶瓷、装修材料等行业。复工率虽然达到了80%以上，但现在生产都是年前的订单，下游商家没开工就没新单子，国际疫情一天一个样，很多企业都开始考虑做口罩了。数据的背后，全是压力。2即便不考虑失业的问题，2020年，到底有多少人需要工作？华创宏观前天发文称，这个数字可能高达1800万-1900万。图示来自华创证券计算过程并不复杂，把急需就业的人分为5类。今年大学毕业生874万，去掉考研和专升本的人数，700万毕业生需要工作。中专每年毕业500万需要工作，这个数字有点惊到我，应该是包含中等专科学校、职业学校、技校、蓝翔、新东方厨师之类的所有学校。初中、高中毕业就辍学进社会的人，大概是50万人左右，按个人看法，这个数字我觉得应该是大大低估的。每年农民进城再就业人数高达500万-600万人。每年退伍复员人员可能在50万左右。但是，我国每年离退休人员是600-700万，腾退出来的工作岗位毕竟有限，GDP每增长1个点，只能拉动130万人的就业。有人社部专家反复测算：要保证新增就业1000万人、城镇登记失业率在4%左右，需要7.2%的GDP增长。7.2%？确定不是开玩笑？最近不少经济学家已经把今年GDP增速预期下调到了4.8，能不能保六，尚在两可之间，7.2%的难度可想而知。图示来自华创证券从宏观大局上看，2020年也必须要迎难而上。大家都知道“六稳”，即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，就业排在“六稳”之首。同时，2020年是十三五规划的最后一年，需要稳增长，是三大攻坚战的最后一年，需要金融稳定。两个周期相遇，需要的是“稳增长+金融稳定”。偏偏又遇到了最近这档子事，前有失业压力的堵截，后有就业压力的追兵。31800万个就业岗位的一粒沙，就是一个家庭的一座山。稳定的收入和现金流，需求从来没有像现在如此迫切。还记得2018年底吗？阿里巴巴所有业务线都不批offer，锤子科技裁员60%，金立工厂裁员50%，科大讯飞优化50%员工，知乎被曝裁员300人，美团3分钟裁员，签字画押滚蛋。职位不再开放、末尾淘汰、绩效考核，减员的方法让人眼花缭乱，结果却殊途同归。随后，房地产市场迅速做出反应。广深等地在2019初1-2月份法拍房增加数量，甚至超过了2018全年。阿里拍卖房源上升速度较快，北上广深加起来拍卖数量是1年前的2倍，在2019年1月份的前20天，几乎已经追平了12月份的数量。图示来自新京报就业不稳，会动摇楼市根基。要知道，现在仅仅过去了一年多的时间而已。别看最近又是抢房又是地王的，在就业压力下，其实楼市已经游走在生死边缘。如同一个拳击手，块头有多大，被击倒后伤的就有多重。这一段时间，我们听惯了陈词滥调，说今年房价会涨的原因是：地方依赖卖地收入、大城市购房需求强、教育医疗资源稀缺。这些话一点毛病都没有，从10年、20年、30年的周期来看，都是正确的废话。正如我们一直强调的：货币放水要持有资产、重仓核心城市的中心城区、负债才能跑赢印钞机。但是，这一切的前提是收入！收入！收入！2020年刚开始，没人知道接下来几个月疫情会如何变化，正如你不知道哪一天上司突然打电话吃散伙饭一样。4在这一点上，今年调控看得很清楚：就业才是楼市的命门，制造业才是房地产的七寸。梳理最近发生的几件事，就能看出调控的思路。1，央行3月份不降息，说明银行间利率已经够低了，不需要跟着美联储一起疯，只要小微企业贷款能降下来，房贷利率别想低于5%。2，21世纪经济报道的消息，监管部门已下发要求，明确2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域，总额加起来将近3万亿，这么多钱撒下去，跟楼市没有任何关系。3，驻马店、广州、宝鸡、济南多个城市调控放松“一日游”，背后的原因大家都明白。很明显，各个城市都盯着自己那一亩三分地，打着自己的小算盘。但央行发出来的货币，财政部的拨款，却不会往房地产身上瞧上一眼。地方上考虑的是开工资、建广场、修游园、改善民生、吸引人才，高层考虑的是稳就业。最终的结果，胳膊肯定拧不过大腿，这个微妙的状态，可能贯穿2020全年。5从这个角度来看，复工、复工、复工，再怎么强调都不为过。国泰君安花长春今天发文指出，从投入产出表的产业链角度来看，建筑业单位产出用工人数大约是计算机、电子光学设备制造的3倍，若加上城轨交通，传统建筑业拉动就业能力大约是新基建的2倍左右。而批发零售业的单位产出用工人数，大约是建筑业的5倍左右。我们需要机器的轰鸣声，川流不息的大货车，繁忙的工厂流水线，热闹的商超。我们不需要高大上的“新基建”概念炒作，也不需要宏大叙事下的“京沪永远涨”、“人口流动、国家中心城市、城市群格局”。放在今年的环境下，这些东西太虚了。而售楼部里排队的人潮，除了能维持虚幻的热闹景象以外，对房地产来说屁用都没有。一切只是为了保住工作，仅此而已。热文回顾

来源：大胡子说房（ID：dahuzishuofang），本文转载已经过公众号授权。01中国楼市的“三板斧”这是一段见证“奇迹”的日子，10天，美股熔断4次，把全球人民甚至股神巴菲特都整蒙了。此刻的巴老爷子估计在家不断徘徊念叨：究竟是该贪婪呢，还是该恐惧呢………还是先喝杯冰阔乐压压惊吧！昨日中泰证券首席经济学家李迅雷先生提到：美国和欧洲已经到了金融危机的边缘，中国要防止房价暴跌！的确，2008年金融危机美股跌了54%，而2020年1季度还没过去，美股就已经暴跌了31%

在中国，房产是一个极具争议的话题，每个人都有自己的看法，为了帮助大家看清市场形势，我把自己最近的看法写成了这篇文章，希望对您有所帮助，如果您觉得有价值，请转发亲友，非常感谢。01不存在所谓的新基建、旧基建在我们房产投资者眼中，不存在什么新基建，旧基建，因为两者本质都是一样的，都是宽松财政，货币刺激。2020年的基建投入5G通讯、生物科技、新材料，智能设备、医疗等行业，没有投入房地产。但是，2008年的四万亿也没有直接投入房地产，而是投去高铁、路桥、通讯、市政改造，不过房价却出现了快速上涨。孩子，打针了，这次不一样，肯定不疼，上次的是感冒针，这回是发烧针，不疼的。（真的不一样么？）换个角度来看，搞什么基建是不是都是让城市生活更美好？这个对房价没有支撑作用？今年基建的钱，大部分砸去城市了，农村没有分到多少，显然是城市化进一步加速了，更多人会被吸引到城市，房价就有了上涨的可能。前几天跟朋友讨论，开直升机撒人民币、大搞基建会不会导致房价上涨，他说：不管搞啥子建设，新的旧的，总要花钱吧，那是数万亿的项目啊！搞这些总要给人发工资，买材料，引进技术吧？说是不允许资金流入房地产，但是大量的人分到基建蛋糕，这些人拿到钱了去干啥就没人管了。谁知道他们会不会偷偷买房呢？市场上的货币多了，存款就会缩水，房子是中国绝大部分家庭的财富承载，也是避险资产，持有资产总比现金好，这种情况下，房价上涨几乎是必然的。那么买房要不要贷款呢？当然要，通胀之下，只有贷款才能长期对冲通胀，别说买房，你就是把未来的钱贷出来，今天买鸡腿吃都是划算的。通货膨胀之下无债务，因为不断通胀，实际上等于债务不断违约。我现在问你借100万（假设值100斤黄金，具体数值没算过，此处杠精可能会喷），30年后连本带利还你200万（但那个时候200万只值50斤黄金了），名义上你拿了200万，实际上你的购买力已经缩水一半，200万已经买不到什么了。2008年，某人借了70万，买了一套房子，当时他心想70万啊，月工资只有3500，要还30年，实际上到了2018年，70万已经缩水得很厉害了，平均月工资都1.5万了，还5年左右就全部结清了。通货膨胀稀释了债务，贷款其实是特权，因此国家才会限贷。首套三成，二套五成或七成，三套停贷。如果人人都不断贷款买房，岂不是让大家都薅了社会主义羊毛？所以才会有新闻宣传的房住不炒。中国M2这么厉害，同时又是汇率管制国家，这么多年放出来的钱都留在国内，资金到处窜，才造成房价一涨再涨。可以说，房价上涨，有一半是货币因素，而另一半才是城市化人口集中的因素，不然就无法解释人口没有怎样增长的县城，为什么房价居然也涨了那么多。（当然珠三角、长三角等都市圈涨得更多）用未来的钱，买今天的东西，明显是一种套利，因为未来的钱是不值钱的，这也是很多房产投资者能够赚钱的原因。没有一个投资者是全款买房的，他们反而希望贷得多越好。在等额本息的情况下，贷款200万，30年后连本带利要还400万给银行，不少人就会有顾虑，认为被银行赚走了很多利息。但是如果反问他们一句：你认为30年这套房子的价格都涨不了一倍吗？估计他们又有信心贷款买房了。30年，何止房价翻倍，猪肉都要翻倍，至少100元一斤。02现在跟2008年不同了，房价还会不会涨？总是有朋友跟我说：现在跟过去不同了，房住不炒，大家很理性，不买房了。他们这种说法有什么问题呢？最大的问题就是他们认为现在买房的人几乎全部都是炒房的，没有刚需自住。只要炒家不买，房价一定跌是他们一厢情愿的看法。实际上房价即使大家不炒，它会也不断上涨，先不说通货膨胀，单是刚需自住的购买力就非常强大，炒房客只不过是利用市场的趋势顺道赚钱而已，他们并没有力量把一个数百万亿市值房产市场炒上去。谁有那么多精力到处腾名额来炒房？谁有胆子常年背着几千万的贷款炒房？真的以为炒房就像吃饭一样那么容易？纠正了这个观念后，我们再来看看现在与2008年的基本面对比：01宏观经济总量现在抗风险能力更强了！2008年，中国的GDP是31.92万亿元，商品房销售面积是6.21亿平方米，商品房销售总金额是2.41万亿元，占GDP的7.55%；而2019年，全国商品房销售总额达15.9725万亿元，增长6.5%，2019年全国商品房销售面积17.1558亿平方米，同比下降0.1%。这一升一降是什么意思？价格上涨啊！现在，中国已成为世界第二大经济体，房地产已经成为了国家支柱产业。一块土地从拍卖到变成商品房，需要交200多个税费，地方政府土地财政的印钞机。如果长期打压房地产，土地财政和城投债就会有崩溃的风险。02财富量与货币总量现在M2突破200万亿。通俗讲，M2是钞票量，GDP是财富量，M2/GDP比值从2008年的1.51上升到2019年的2，说明负债增速快过财富增速，且达到了较高位置，未来M2增速需要放慢。M2增速从2008年的17.8%降到2019年的8.7%，但目前M2的总量大了，2020年1月，广义货币M2达202.31万亿，具有重要的历史意义，而2013年3月才100万亿，从1955年的175亿到破100万亿，花了整整58年时间，而100万亿到200万亿，则只花了不到7年时间！房地产外围资金变少，但发行的货币是不是很多都到房地产市场中去了呢？03城市化进程2020年中国城市化率53%，的确比2008年高了不少，但是这种进程仍未结束，需求仍在。房产是一个国家的财富承载，只要这个国家的经济还继续增长，房价都不会停下来。无论新基建、房住不炒，还是说因城施策，都不会改变它的长期趋势。032020年的买房时机所有历史性大行情都是跌出来的，投资者不喜欢一潭死水的市场，只有涨跌，才有机会。任何生意，最大的优势都是时机。无论是互联网独角兽，还是投资房产，一切的努力，都比不上“别人干得比你早”。所以我们常常说：买房无秘诀，全靠下手早。2020年的买房时机，从高层宣布疫情解封那天算起，时间窗口只有180天，有计划买房的朋友建议在合适的时机出手买房。现在各个城市都在试探高层的态度变相放松调控，地方与中央的博弈还在进行，我们认为土地财政迟早忍不住，随着形势变化，今年一定会再现2008年的下调首付，降息降准、购房补贴等政策。现在不买，难道等到要排队交茶水费的时候才买吗？值得注意的是，今年不是全国普涨行情，而是分化上涨的行情。分化行情的特点：全国各城市之间涨幅不一致，城市内部板块之间涨幅也不一致。接下来我再举个例子说明什么是分化行情。同时说明为什么一个城市房产均价不变的情况下，仍然有机会赚到钱。假设某市有100套房源，每套均价3w元，1年后，20套稀缺房源均价上涨4000元，80套一般房源均价下跌1000元，那这座城市均价依然是3w元。但是，那些买了那20套稀缺房产的人却赚钱了，投资永远是少数人赚钱，我们唯一要做的就是提升投资眼光，不断审视市场的变化。04最新政策解读01解读LPR利率我的观点是直接换成浮动的，利率持续下降是毫无疑问的，即使未来某几个月利率上浮，也差不了几个钱。多也多不了多少，少也少不了多少。30年来看，您才有可能省下万把块钱，那时房子早就卖掉置换了，哪用等到30年。（不止美国，世界各国的基准利率都是持续下降的）货币刺激这么猛，越搞越多，不降息，大家就把钱存银行，买理财，就没有消费和投资，任何国家要逼人们花钱，必须长期低利率，甚至负利率，这个是确定的趋势。至于什么国家有便宜给我们占，这种说法，不一定完全正确，国家要的不是钱，要的是风险共担。将来国家有事，浮动利率需要所有借款人一起承担利率变动的风险。香港早就是浮动利率了，已经降了很多年了。这么多年中，会有某个季度利率会突然上浮，然后又重回下降通道。例如从以前的4.5%，一路降，降到现在2.3%左右，然后突然又升一点，升到2.5%，但总体是一路降的。我们大陆也是，即使将来国家利率上浮，也是在下降趋势之中的短暂上浮，并且不会超过原来的高点，总体是一路下降的。哪天中国的房贷利率真的跌到2%，基本房地产也没多少机会赚大钱了，因为随着全社会的利差缩小，就很难套利了，那个时候就是翻版的日韩，阶层彻底固化。中国房贷利率从90年代的9.5%，一路降到今天的5.5%，迟早会降到2%。02解读海南撤消现房销售新政本来海南已经开过发布会，官网也挂了新闻通稿的一件“板上钉钉”的事情，在3月9日却出现重大反转：这一政策从海南省政府官网消失了。解读如下：今年开发商本来就现金流紧张了，还要建好才能卖，如果这个政策实行，海南有一半开发商要倒闭。在打压房地产这两年，海南地方财政已经枯竭了，中央转移支付也很难维持，如果实行这个政策，海南今年的土地，估计没有多少开发商愿意拿，地方财政和城投债会出现风险。实行这个政策，在建、未建项目的开发商强烈反对，拿地时不说，现在进场了才临时提高要求。利益博弈之下，海南撤回了政策。03解读土地审批权下放到省级“国务院发布关于授权和委托用地审批权的决定：将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。”这意味着什么？要知道现今的土地制度是所谓的“指标配额制”，土地使用量的审批权并不在当地，而在于国家高层，这种减量化供应土地制度导致了土地的人为稀缺性，使得地价不断上涨。从2015年到2018年，卖地收入一年一个台阶，2015年是3.25万亿，2016年是3.75万亿，2017年是5.2万亿，2018年是6.5万亿。由于卖地收入全部归属于地方政府，将卖地收入与地方财政收入相比，即得出土地财政依赖度。2018年，不少城市卖地收入占财政收入比重高达66.49%，在这种情况下，“地王”便到处开花，直接助长了房子上涨。高层放松土地审批权，一定程度增加了土地供应，将来会减慢房价的上涨速度，但更重要的是为了搞活经济。过去十几年城市化不断发展，由于实行指标批地，很多城市土地出现了结构性矛盾，即人口多的地方反而土地紧缺，严重阻碍了经济发展；同时不同类型的土地在同一个城市内也有很大的供应矛盾。例如需要商业用地、仓储工地的地方，却批了一堆住宅用地，导致企业无法降低经营成本。为了进一步搞活经济，因地制宜，在保障永久农田的情况下，部分土地允许在省的层面进行灵活调整，换言之，城市周边的郊区农地、集体地会逐步释放进入市场化，价格上涨，但是山沟沟里的农地，还是没什么用。如果你是城市郊区的农村户口，可能会受益。如果是山沟沟里的农村户口，那还是早点迁移户口去城市吧，村长都捞不到什么，何况小老百姓呢。05买房的真相最后，关于要不要买房，我想说，资产收益远大于体力劳动，你上班，别人也上班，但是别人有房啊，房子一涨，贫富就拉开距离了。中国过去几十年，很多人不就是买了几套房然后就莫名其妙地富起来了么？房产是家庭财富的终极配置，如果你知道财富的流动方向，不要去追它，就在终点等它就行了。你可以不懂什么高科技，也不会什么直播卖货，人工智能，如果你有钱，你只需要提前买好几套房，将来把房卖给码农、公务员、金融白领，就把他们的钱赚了。Easy

壹丨First3月20日，最新一期LPR数据发布。大家关心的5年期LPR未降，依然维持在4.75%的水平上。而且，针对实体企业融资的1年期LPR，也没有再降，依然是4.05%。可见，央行定力十足！然而，外围降息潮，一浪高过一浪！3月16日，美联储又突然大幅降息至0-0.25%的目标区间，并承诺7000亿美元的资产购买，以进一步拉低利率，下一步，美国也将随同日本（-0.1%）、欧元区（-0.4%），一并进入了“负利率”时代。全球三大经济体，无底线降息，负利率时代来临！此次央妈不跟，的确出乎意料。一般来讲，为应对疫情冲击，中小微企业困难，房企困难，购房者情绪低迷，应该继续降低LPR。更何况2020年是个特殊的年份，要完成多个“收官”（十三五、脱贫攻坚、全面建成小康社会），在疫情这个黑天鹅冲击下，货币政策宽松是必然的。还记得2月20日，1年期和5年期LPR双双下降；3月1日，存量按揭贷款开始转向LPR定价，媒体铺天盖地的宣传：中国降息通道开启了，鼓励大家踊跃地将房贷转为LPR。但是为何，这次没有降？其实，早在2018年央行就定调了：保持货币政策的定力，不刺激、不防水的“双不”原则。自2月3日净投放、逆回购以来，加上再贷款、定向降准，我们合计向市场净投放了3万亿元的流动性。我们可以强行把马拉到河边，但我们无法强制马喝水。货币宽松，对疫情的作用也许并没预期中那么大。据《21世纪经济报道》披露，即便进入3月份，全国35个最核心的城市里，复岗率均值仅为36%。因此，货币只是一个润滑剂，各方互动起来，这个润滑剂才能起作用。不然，放水也是白搭，负面效应就是楼市繁荣！贰丨Second央行前调查统计司司长盛松成说，疫情将对房地产开发投资造成巨大影响。我们看看数据，今年前两个月，房地产开发投资下降了16.3%，断崖式下滑！但是，其占固定资产投资的比重，却从2019年的23.97%，反弹至30.4%。什么意思呢？疫情之下，房地产行业不好过，但是实体制造业，比房地产更难过。实体企业复工还在进行中，而楼市已经开始热了。不让赤裸裸地松绑限购、限贷，但地方有的是拉升楼市的办法。这段时间，北京、上海、广州，都诞生了新地王，深圳总价2000万+的豪宅公寓项目，70套一转眼就抢光了。还是熟悉的配方，还是原来的味道，热销气氛就是这样慢慢培育出来的。根据克而瑞的统计，目前，全国楼市整体呈现稳步复苏态势，重点城市商品住宅成交量逐步回升，3月9月至3月15日，全国43个重点监测城市商品住宅成交面积达到259万平方米，环比上周增长7%，相较第七周增长159%，基本恢复至去年四季度周均成交量的6成水平。分能级看，一、二、三四线城市，最近一周商品住宅成交量分别达到去年四季度周均成交量的53%、64%、70%。可见，楼市回暖逻辑和过去一样，从一线城市这样的发动机开始，向外辐射。以深圳为例，即使近期推出的基本是公寓这类难卖的产品，但也都取得了不错的交易业绩。叁丨Third管理层看得很清楚。该放的货币，都放了，该降的利率也降了。剩下的，就是疏通货币传导渠道了，再放水的话，就是给楼市浇油了。而且，“降与不降”，还有一盘大旗。全球降息潮，但央妈不跟，恰恰是与美联储慌不择路，无底线降息的鲜明对比。你降我不降，利率差就出来了，你的疫情在蔓延，我已开始疫后重建工作了。看看，近期中美10年期国债利差，2020年投资谁？一目了然。近日，在美国的长租办公wework上折损巨大的孙正义，居然斥资10亿美元，领投中国长租公寓——自如、贝壳找房。全球经济不景气，美日欧三大经济体比谁降息降得更彻底，中国还能实现6%左右的增长，成为了一个不错的资产避风港。现在看，中国的新基建来了，5G、大数据、人工智能、工业互联网等等，7大领域个个都是恢弘的计划，诱人的前景。别担心产能过剩，当下的中国，十几亿国人，对互联网的依赖度前所未有；疫情下，企业也好，个人也罢，大家都对数字化基础设施，形成了空前一致的共识。对西方的资本来说，直接投资也好，股权投资也好，这是很好的机会。中国稳增长，又多了一个帮手。肆丨Fourth另外要关注的一个信号是：棚改开始放量了。天风证券估计，棚改2020年数量可能重新恢复，预计2020年棚改计划数有可能重回570万套，这一规模和2015-2018年高峰期接近，相比2019年的310万套，增长84%。也就是说2020年棚改规模将是历史上最大的，能带动的投资和消费不可估量。老旧小区改造，也在放量。以河南为例，3383个老旧小区，2019年完成改造474个、正在改造1040个，其余1869个正开展改造前期工作，2020年底前可全部开工。此外海南、安徽、广东，老旧小区改造，都在提速。加上各地今年开工的5-7万亿的基建项目托底经济，管理层手上的牌足够多。这么多领域需要钱，地产不能“太吸金”。所以，LPR进入下行通道，也是走一步看一步。其实，调控本来就是短期的，见风向行事。如果复工还很慢，银行对中小企业贷款积极性不高，1年期LPR还会下降。与之相反，如果资金面友好，加上各地想方设法托楼市（比如广州，不让松绑公寓，就放松人才政策，制造地王），房地产就会回暖。从一线楼市回升，到都市圈回升，再到二线楼市回升，这个螺旋上升的趋势就会逐渐形成。所以，与房贷密切相关的5年期LPR，未来可能要横盘几个月了。在当前情况下，经济托底有抓手，资金面宽裕，楼市继续高位徘徊，各地松绑的小动作，自然会被叫停。本文由公众号“大咖聊房（ID：dakaliaofang）”原创首发，如需开白请在公号回复“转载”推荐阅读

“没有我卖不出去的房子”。这两天，以房产中介为主角的电视剧《安家》终于要迎来尾声了。作为一部职场剧，纵然有注水、卖惨的嫌疑，但剧中的卖房案例（据说所有原型）还是挺有嚼头的。比起分析中介的套路，镁姨更想跟大家分享，从《安家》中，我们能学到哪些买房之道？1选择懂你的中介看过该剧的朋友，肯定对“跑道房”的案例印象深刻。距《蜗居》11年后，演员海清和郝平再次饰演夫妻买房。两口子跟着中介看了大半年房，“从没肚子看到大肚子马上要生了”，还是没有看到合适的房子。最初的中介是“老油条”老谢，人前客气，背后却嫌客户“钱少事多态度鸟”，明知道客户的要求是“不要南北通，要三间朝阳”，“一定要有储藏室”，却带着他们盲看。指望这样的中介给你找到好房子，比大海捞针还难啊。最后是孙俪饰演的新店长房似锦，找到女主人的痛点，为他们推荐了“跑道房”——房子和储藏室之间隔着一个楼道。这种房子，一般的家庭都不能接受。但是海清饰演的宫蓓蓓家不一样，她即将迎来二胎，丈夫因为工作的关系特别需要个人空间。房似锦读懂了宫蓓蓓的心思，储藏室有天窗，经过装修刚好可以作为宫爱人的休息室和工作间，房子打掉非承重墙，一居室变成两居室，一间给爷爷和老大，另一间是子母房，奶奶、宫和老二睡，方便照顾小孩。这个改动一下子打动了宫蓓蓓，她终于找到了梦想中的房子。所以，看房一定要找懂你的中介，懂你的需求、预算，愿意为你花时间和精力的中介，才可能给你找到心仪的房子。如果一个中介给你推荐的房子总是走偏，不要犹豫，马上换掉。有意思的是，后来宫蓓蓓再次换房，“跑道房”经中介小白朱闪闪推荐，成功卖给了一个直播达人。他因为半夜在家直播，引起父母不满，跑道房的储藏室正好可以用来直播，解决全家的居住痛点。果然是“没有卖不出的房子”，只有不懂你的中介。2尽量不要一次性付款这个案例比较心酸。卖包子的严叔严婶为儿子买了一套房（就是宫蓓蓓第一次换房卖的房子），选择付款方式时，原店长徐文昌建议分期付款，但房似锦为了让宫蓓蓓尽快拿到房款，希望严叔一次性付清。她算了下如果分期付款，需要多还120万利息，换算成包子是80万个，吓得严叔果断选择付全款。对他们更不利的是，儿子要求在房本加上未婚妻的名字。老俩口本来还犹豫，但一听到准儿媳怀孕，马上同意带上她的名字。后来呢，俩口子退了租的房子，想去儿子家照顾怀孕的儿媳妇，没想到亲家已经住进去了，儿子连门都不让他们进。两人最后伤心地回了老家。严叔这次买房，犯了两个大忌。一是选择全款买房。别说是给儿子买房了，就算是给自己买房，全款也不是明智选择。现实生活中有很多人，为了省利息、求心安而全款买房。但事实上，对于普通人来说，贷款买房是国家给的最大红利，因为房子是唯一一件可以贷款长达30年的商品，而且利率比较低。通货膨胀会让原本看起来昂贵的利息，不值一提。正如徐店长所言，贷款是合理运用银行杠杆，剩下的钱可以做一些其他投资。如果严叔当初只帮儿子付首付，后来也不至于那么被动。第二个大忌就是，儿媳妇还没进门，就把她的名字加进了房产证。如果这套房子是儿子买的，他想加女朋友的名字另说。但房子是父母买的，着实没必要加上儿子女朋友的名字。如今房子全款买了，儿子儿媳各占一半，从法律上来说跟严叔严婶就没啥关系了。加上儿子窝囊儿媳强势，这个房子他们连门都踏不进。在上海辛辛苦苦那么多年，这结局真让人难受。3加不加名字是个技术题关于要不要在房本上加伴侣的名字，镁姨在这里多说两句。如果是感情特好的夫妻，婚后买房也可以考虑只写一方名字。这样的话，万一哪天你们离婚了（真或假），没有房子的一方还有首房首贷的入场券，不会因为曾有过一套房，而影响下次买房。镁姨有个朋友就吃过亏。和老公第一次买房没有经验，又找了个新手中介，直接把夫妻二人的名字都加上去了。后来两人离婚，房子给了朋友，前夫因为有了贷款记录，要想再买房就需要四成首付了。前夫还以这个为由，要求多补他一部分钱。至于那些有可能假离婚的夫妻，该怎么选择就更清楚了。当然，假离婚也有风险，《安家》中的徐文昌和前妻张乘乘就是如此。夫妻为了买房假离婚，原本的房子给了张乘乘，没想到后来她出轨了，假离婚变成真离婚。加上徐文昌之前给岳父岳母的一套房，他在上海的两套房产全都打了水漂。所以，加不加名字，要不要假离婚，没有标准答案，这是一道技术题，你既要有赢的把握，又要有输得起的勇气。4买房可以适度超前，但别想一步到位房似锦给宫蓓蓓推荐的“跑道房”，稍微超出了宫的预算，但是房似锦还是用话术说服了她，“你们将来的收入，一定会大大超过现在的预期的”，“如果这个城市，连你们都买不起房，那太不公平了。”这些话术听起来套路，但仔细一想不无道理。毕竟，找到心仪的房子已经很不容易，如果预算差一点，但踮起脚能够一够，那就尽量够一下。如果房子的总价与自己的预算差距太大，那就把这个梦存着，一步一步来，换房咱也不怕。早在几年前，就有数据统计，一线城市的居民大概每5-8年就要换一次房。而这个周期，近几年更是有缩短的趋势。有个朋友的经历就很有代表性，他说第一次买房，两居室就很满足了；几年后孩子来了、存款多了，想要个三房；孩子上幼儿园后又想换个学区房……所以，不同阶段对于房子的需求是不一样的，买房时就要做好换房的准备。你看，宫蓓蓓还不是一样，二胎生下来还不会走路，她就要再次换房了。5不要为省钱找小中介剧中还有个案例，有个客户通过“安家天下”看上一套房，但为了省1个点的中介费，偷偷和另外一家中介签约。没想到买到了“查封房”，不仅投诉无门，中介费也拿不回，最后是靠一群大爷大妈在中介门店前闹，才了结此事。但在现实中，哪有大爷大妈救你，遇到黑中介，大概率只能认栽。中介这个行业鱼龙混杂，普通人傻傻分不清楚很正常。有的人为了省心，会选择大品牌，有的人想省钱，就选小中介。镁姨觉得，小中介不是不能用，但筛选成本高。如果你是个地产小白，选择大的中介品牌更有保障。偷偷告诉你，别看大中介品牌标榜中介费2个点几个点的，私下还是有商量的空间。6买房要趁早最后一个建议是老生常谈，买房要趁早。这两天的剧情迎来新高潮。老谢为了给救命恩人的儿子治病，要卖掉一套房。他的老婆一开始极力反对，最后即使同意了，但还是替唯一的儿子可惜。儿子倒挺有出息的，自信满满地表示，“妈，那我肯定比他强。他（老谢）都没怎么念过书的人，在上海都能有两套房，那等我研究生毕业了，那还能买不上房?”镁姨看到这个的时候，笑了：孩子，在买房这件事上，你可能真的比不上你爸爸。11年前，《蜗居》中的海清和郝平扮演的夫妻，两人月薪不到一万，买一套38万的房子都犯愁。《安家》中，同样的俩口子，花430万买了一套“跑道房”。11年间，上海的房子涨了11倍多，平均下来每年涨1倍。而我们普通人的工资呢？绝对不可能涨那么快。所以，不管我们如何追求完美，在买房这件事上不能太过犹豫。买房要趁早，掂量一下手里的钱，能上车就先上车，绝不要被通胀甩在后头。只有上了车之后，你才能看到更美更远的风景，才能一步一步靠近梦想中的房子。（本文由公众号“大咖聊房（ID：dakaliaofang）”原创首发，如需开白请在公号回复“转载”）推荐阅读

01深圳遭遇危机最近40年，要论中国发展最好的城市，毫无疑问是深圳。从曾经一个无人问津的小渔村，发展成为今天人口超千万、经济总量全国第三、和北上广平起平坐的强一线城市，可以说深圳是中国改革开放制度红利的最大受益者。公元前1122年，周武王封帝尧之后于“蓟”，建蓟国。“蓟”位于今天北京房山区琉璃河镇，弹指一挥，北京建城已超3100年。公元1271年，忽必烈挥鞭策马，南上北下统一中国，移驾大都，即今日之北京。不知不觉，北京建都已近800年。王者之气，早已显现。公元前214年，始皇帝统一岭南，设南海郡，广州为郡治所在地。转眼之间，广州作为“省会”，已超2200年。千年商都，底蕴醇厚。公元1267年，南宋咸淳三年，宋度宗赵禥在上海浦西岸设置市镇，定名为“上海镇”。元至元二十九年，政府把上海镇从华亭县划出，批准设立上海县，标志着上海建城之始。远东第一大都市，建城已近900年。坐拥今日之地位，畅享城市之繁华，北京用了3000年，广州用了2000年，上海用了1000年，而深圳，只用了40年。深圳的成功，不仅是中国经济发展史上的一则神话，更是世界经济史上难得的一段传奇。要说后无来者，为时尚早，但前无古人，基本可以盖棺定论。从1979年撤销宝安县设立深圳市，风风雨雨，深圳，已经走过了40个年头。孔子在《论语·为政》中写到：三十而立，四十不惑。成立特区40年的深圳，目前似乎就正在经受成为特区以来最大的“不惑”和“危机”。02新增人口断崖式下滑人，是城市最大的财富，也是助力城市经济腾飞发展的最强动力。对于深圳而言，更是如此。1978年，成为特区之前的宝安县，只有两万余人，然而40年后的今天，深圳已经成长为一个官方统计人口达到1304万的超级大都市，年均人口增加32万。而从深圳的居民用水用电量，生活垃圾产生量，移动电话保有量推算，深圳的常住人口，明显存在低估。普遍认为，目前真实的深圳人口数量，应该在2000万+。也就是说，深圳年均人口增量在50万+。源源不断的人口大量流入，持续不断的新鲜血液补充，是深圳这座最年轻城市高速发展最强劲的动力引擎，造就了深圳今天的繁荣和辉煌。2015年，深圳常住人口增加60万，2016年增加53万，2017年增加62万，2018年增加50万，每年平均增加55万，延续了之前一贯的强劲势头。然而，进入2019年，情况发生了明显的变化。最新公布的数据显示，去年深圳常住人口增量为41万，虽然40万+的总量不算低，但和2017年高峰时期的62万相比，足足减少了21万，降幅超过50%，用断崖式下跌来形容，毫不为过。横向对比看，在常住人口增量跌幅过半的同时，深圳也让出了保持多年的新增人口第一的位置，被杭州超过，只能屈居第二。2019年，杭州全年新增人口55万，比深圳足足多了14万，在成为最大赢家的同时，也如愿实现了人口破千万的既定目标。在被前面的杭州拉开巨大差距的同时，后面的“追兵”也异常凶猛。作为深圳最强有力的城市竞争对手，2019年的广州，却交出了一份异常亮眼的人口流入成绩单。2019年，在深圳人口流入断崖下跌的同时，广州常住人口依然保持了一贯的强劲增长势头，全年增加40万，只比深圳少1万，排在全国第三。2015年，广州常住人口增加42万，2016年增加54万，2017年增加45万，2018年增加41万，这是广州连续第五年，每年人口流入均超过40万。2019年，全国其他城市都在花式抢人，广州在没有出台过多政策的情况下，依然交出这样一份成绩单，足见人们对广州城市的认可。两相对比，一稳一降之间，显示的是深圳对人才的吸引力正在逐渐减弱，而广州却在后程发力，持续增强。可以预见，如果延续这个势头，2020年广州人口增长总量超过深圳将是大概率事件。在人口之争落下风的同时，深圳的经济也遇到了麻烦。2019年，深圳GDP增速6.7%，首次跌入6字头，在创下40年新低的同时，也首次被广州超过。2019年，广州GDP增速6.8%，以0.1%的优势力压深圳，位列四大一线城市之首，并大幅领先北京的6.1%，上海的6.0%。曾经一度被认为英雄迟暮、日渐没落的广州，展现出了异常强大的增长实力。年轻的深圳，应该切身感受到了老牌劲旅广州咄咄逼人的直接挑战。对于2019年深圳经济的失速，很多人把原因归咎于中美贸易的摩擦。诚然，始于2018年的中美贸易争端，确实让深圳很受伤，但是也必须注意到，同样作为千年商都的广州，也是“受害者”之一，遭受打击强度，不亚于深圳。而且，去年深圳还连续享受了两个大礼包，一个是大湾区规划的落地，另一个是含金量更高的“先行示范区”，各种利好可谓是持续不断。深圳之所以被广州在去年历史性地反超，原因或许更多还是在于深圳自己内部出了问题，而不能简单地把锅抛给贸易摩擦，一甩了之。深圳对于外来人口吸引力的减弱，新增人口断崖式的下滑，不就是最好的注脚和说明吗？03经济失速，吸引力减弱的秘密深圳经济增长的失速，人口吸引力的减弱，最重要的原因，或许就藏在深圳的房价之中。高房价导致的企业生产成本上升和个人生活成本的居高不下，挤压了企业的利润和居民的幸福感，从而引发企业搬迁和人员流失以及外来人口的望而却步。2019年对于深圳而言，有两件事极其重要，而且这两件事都足以载入深圳城市的发展史册。一件事是深圳被列为先行示范区，全国独一份。另一件事就是深圳二手房均价超过北京，成为继上海之后，全国第二个在新房和二手房方面均超过北京的城市。从产业机构上看，一个国家、一个城市的产业大致可以分为三个大类：第一产业，主要是农林畜牧业；第二产业，主要是加工制造业，第三产业，主要是金融贸易和服务业。众所周知，目前的深圳，是全国唯一一个没有“三农”的城市，没有农业、没有农村、没有农民。深圳，完全是靠加工制造业和金融贸易服务业支撑而发展起来的城市。但从现实的情况看，目前深圳的第二、第三产业，都正在遭受着高房价的沉重打击。第二产业上，目前深圳的中低端制造业正在全面撤离，就连华为这样的高端制造业企业也多次表示，深圳的高房价让公司成本逐年上升，不堪重负。因此，最近两年，华为大规模地从深圳搬迁，去了成本更低的东莞，深圳损失的，自然是大量的GDP和财政税收。其实，还有很多制造业企业也在最近几年陆续从深圳搬走，只是他们的名气没有华为大，并未收到全社会的广泛关注。但是今天深圳大量制造业企业的外流，已经是不争的事实，而制造业是一个城市经济发展的“压舱石”，也是容纳就业人口最多的行业。深圳新增人口的大幅下跌，很重要的原因就是制造业企业变少，导致无法提供更多新增就业岗位。如果说华为这样的企业是在主动撤离深圳的话，那么很多企业对深圳可能就是望而却步。微信是腾讯公司最成功的产品之一，但是很多人不知道的是，微信的研发团队运维团队并不在深圳，而在广州。即使微信今天已经强大到没有竞争对手，但是微信总部依然没有搬去深圳，而是选择留在广州。对于微信总部为什么不去深圳，腾讯方面曾经给出过三个理由，其中之一就是相比深圳而言，广州的地价租金更便宜，企业经营成本低，而且员工更容易在广州买房，安居乐业。华为的选择是搬离深圳，微信的选择是不愿去深圳，这其实正代表了当下所有企业对深圳的两种态度：一种是逃离，一种是不愿靠近。在第二产业遭受高房价冲击的同时，深圳的第三产业，日子同样不好过。2018年，深圳的甲级写字楼空置率大约为10%，略低于上海，在北上广深四个一线城市中排在第三，然而到了2019年，深圳甲级写字楼的整体空置率直接翻倍达到22%，在四个一线城市中排在第一，部分地区空置率甚至超过50%，几乎沦为“空城”。众所周知，租写字楼的客户绝大多数都是从事金融贸易服务业的第三产业企业。因此，从以华为为代表的制造业企业外迁到大量甲级写字楼空置，无一不是在表明，当前，深圳的第二产业和第三产业都正在全面沦陷。因此，一个产业全面萎缩的深圳，一个就业岗位大量减少的深圳，2019年GDP增速将至6.7%，被广州超越，也就在情理之中了。04深圳正在变成一座“金融空城”新加坡总理李光耀曾经这样评价李嘉诚：毫无疑问，李嘉诚是富可敌国的亚洲超人，但是我们却不能从他的手下看到一个世界级的品牌，他的巨大财富，来源于他垄断了房地产和一系列的民生工程，他对经济的发展实际上没有起到多大的作用……李光耀的评价很直接，就是李嘉诚虽然是一个赚钱的好手，但是并不能代表他能为社会、为经济的发展提供多大的帮助。相反，因为长期的土地垄断和饥饿式供地，香港的房价畸形地涨到了全球第二，严重阻碍了香港的产业升级，也给香港社会稳定带来极大的困难。如今，香港有很多所谓的“废青”，他们对生活不抱太多的希望，不求上进，浑浑噩噩，得过且过。在指责他们的同时，有时候也不能把责任全推到废青身上，因为今天香港的房价，其实已经偏离了大多数香港人的收入水平，白手起家的香港人，几乎不可能在香港买得起房，不能安家，何谈安心？不能安心，何谈乐业？因此，对未来、对人生无望的香港年轻人便选择了自我放弃、自甘堕落，沦为外人看来不思进取的“废青”，这其实又何尝不是无望之下的无奈之举呢？而目前深圳的高房价，也在反噬深圳这座年轻的城市。让曾经生机勃勃的深圳，正逐渐失去内生的活力。3月9日，招商太子湾推出120多套总价2000万起步的精装公寓，最高5000万，当天售罄。作为2000万起价的非住宅产品，能够消费的起的，绝对不是普通的上班族，绝大部分都是企业主和公司高管。二十年前，赚了钱的企业主们在干什么？那时候，赚了钱的人，都在忙着新建厂房、增加生产线、扩大产能，搞轰轰烈烈的搞再生产，做大社会增量财富蛋糕。而如今，有了钱的企业主们，已经不怎么去干事业，而是纷纷忙着把钱投入到房地产上，去炒楼炒地了。逐利是资本的天性的，企业主们放弃干实业，转而投身房地产，一定是因为他们发现，搞地产比干实业更赚钱。2015年初的时候，深圳的房价尚在两万出头，眼下，深圳的房价已经突破7万，四年多的时间，上涨3倍多，年均上涨超过40%。这种投资回报率，是任何实业都望尘莫及的。因此，当企业主们发现，辛辛苦苦经营一个一百人规模的工厂，一年下来的收益还不及买一套一百平米的房子的时候，于是他们就纷纷开始用脚投票，放弃实业，蜂拥而入冲进房地产了。这也是为什么最近几年，深圳2000万+以上豪宅热销的重要原因。深圳的钱，没有再大规模地投入再生产中，而是天量地堆积在了房地产上。目前的深圳，正在因为产业空心化而逐渐沦为一座“金融空城”。05必须做出改变的时候到了当经济快速增长的时候，社会总的财富蛋糕是越做越大的，人们对未来收入增加也是充满希望的。因此普遍能够承受较高的房价，因为大家清楚，未来的收入能够覆盖今天的负债。但任何事情都有一个限度，当一座城市的房价上涨达到一定程度，当绝大多数人发现，再怎么努力，自己也够不着的时候，如果还有别的可替代城市可以选择的时候，那么他们必然就会转身离开。▲2019年重点城市平均工资排名今天，深圳的社会平均工资在全国都是名列前茅，但是相对于7万+的房价，如果没有六个钱包的支持，深圳的房子，其实和大多数白手起家的年轻已经无缘了。中国人都有一个情节，就是家的情节，不能在一个城市安家，就始终会觉得自己没有在这里扎下跟，没有归属感。因此，当越来越多的人在深圳安家的希望变得渺茫之后，那么他们必然就会选择到另外的城市，到可以給他们希望的城市。于是，这才有了我们看到的今年深圳人口首次出现断崖式的下跌，被杭州和广州超过的现象。因为同为一线、准一线城市，相比较而言，广州和杭州，更能让他们看到在这座城市安身立命的希望，而不是永远飘在深圳，成为无家可归的匆匆过客。3月11日，深圳出台了《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》，文件最后一条提到，要增加居住用地供应。但是至于怎么增加，增加多少，措施中并未提及，只是笼统地说，要多渠道增加住房供应，平衡供求关系。这和措施中第四条关于缓解企业短期资金压力明确指出的：房企在一定条件下可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%，可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%这样精确的描述形成了强烈的对比。深圳提出，要增加居住用地供应，那么深圳能做到吗？能做到什么深度？能增加多少？2016年的时候，深圳城市开发强度，已经接近50%，远超30%的国际公认警戒线。2018年底，王石也曾公开表示，深圳可开发土地不足20平方公里，不到深圳总面积的1%。因此，目前的深圳，基本已经无地可供，无米下炊。所以，深圳在《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》中只是笼统地提出要增加供应，但是并未提及到底增加多少，如何增加，也就在预料之中了。一座城市要发展，归根结底还是需要人去建设。因此，一个没有增量人口的城市，是没有多大前途的城市。可以想象，如果没有新鲜血液补充，没有年轻人来，就深圳现有的人口关起门来在里面自娱自乐自嗨，那么结局或许就只能像对岸一样，把房地产完完全全搞成金融空转的工具和资本套利的手段，那就非常危险了。当然，这是所有人都不希望看到的结果。深圳，必须作出改变了！推荐阅读

2020年很多城市又开始有了买入的机会，作为房产小白、尤其是居住需求的购房者，要注意有一些容易被大家忽略的因素会严重影响居住体验。这类因素在售楼部、二手房现场都未必能马上发现，但是住进去却会成为困扰，甚至令购房者后悔不已，萌发抛售的念头。这些隐形的居住痛点大概可以归为三大类！01房子自身的问题这个问题，或者说是套内的问题。01进深过大、面宽不足这两个词是装修用语，面宽指的是东西墙之间的宽度，进深指的是室南北墙之间的距离。由于大部分房屋是南北朝向，所以东西墙之间宽度越大采光越好。现在很多东西朝向的板楼，或者蝶形楼不是南北通透的，我们可以把面宽理解为房间可以采光的面的宽度，进深是与面宽垂直的房间的跨度。由于面宽是与采光有关，所以面宽越大越好，而进深则适中为佳，太小了房子太窄、太宽了房子采光不好，市面上大多这方面存在的问题是进深过大、面宽不足。尤其是两房狭长的居多，这个购房者要注意。02黑卫生间黑卫生间这种户型在新房里越来越少，但是在板楼的中间户型中仍然能见到，在二手房市场非常常见。就是卫生间没有窗户，完全封闭。黑卫生间最大的问题不仅仅是没有采光，更重要的是没有通风，卫生间非常潮湿、味道不好，容易掉墙皮和滋生细菌，这种卫生间要在装修时一定要安装大马力排风扇。03天井房天井房在南方比较常见，次新房和老房子中尤其多，就是一面窗户朝着天井或者半天井、视野被楼体阻隔。很多所谓的南北通透房就是一面的房间，在天井或半天井中，由于楼体遮挡导致采光很差，通风也不好。这类房子不是真正的南北通透，天井房非常暗，中低楼层常年需要开灯，如果是一手期房要学会看图纸，二手房现场很容易识别出来。04小厨房这几年由于外卖和外出就餐的盛行，现在很多房子的厨房越来越小，但是这次的突发事件凸显厨房的重要性，虽然黑天鹅只可能影响短期，但是小厨房的问题也凸显出来。过小的厨房非常不便一家人做饭，随着年龄的增大，厨房的使用率会越来越高，如果准备长期居住的房子厨房大小还是要考虑的。05室内无收纳空间由于房价越来越贵，小三房、小四房越来越受购房者青睐，但是这类房子的每一间房间都很小。放下一张床、或者摆张桌子后几乎没有更多的地方放置柜子，导致整套房子除了大一点的主卧几乎没有收纳空间，住的时间依旧就会发现没地方放置物品。最容易中招的是一手房，因为看不见实物，所以一定要实地看样板房，或者看图纸的尺寸。02外部环境的问题01大工地很多新房在一个新的开发区，周边都是待开发土地；或者小区是一期刚开发，后面还有距离不远的二三四五六期。这两类住房的住户在未来几年内，都会面临周围是大工地的问题，会长时间受到噪音、灰尘等问题的困扰。这种房子购买时要有思想准备，或者购买在受影响小的一侧。02异味部分楼盘由于靠近垃圾中转站和处理厂、化工厂、特殊仓库近，污水处理厂会有异味。这些异味未必总能闻到，但是会对生活造成困扰，某些会对身体造成危害，所以要通过地图、实地考察、咨询当地人等方法进行了解。靠近主干道和高架路的低楼层住户，还要关注汽车尾气的干扰。03噪音一手楼盘由于周边建设没有完成，比较在入住后发现受到噪音困扰，尤其是靠近高速公路、高速铁路、主干道的楼盘，还包括停车场出入口、商业体、大型空调主机、活动广场、幼儿园等。尤其是后面几个很容易被忽视，入住后发现被长期被喇叭声、广场舞声、商业活动广告声、主机运行的嗡嗡声等干扰生活。还有一类是靠近电梯管道和水泵房。要注意几点，一是并不是靠近以上场所就一定会有噪音，需要去实地测试。二是最好是夜间测试，因为噪音在夜间影响更大。三是楼层越高可能噪音会更大，具体情况与噪音源有关。四是大部分噪音可以通过中空玻璃等技术手段解决。04光影反射这是靠近CBD、商业体、写字楼、酒店的住宅所要关注的。光污染大多是由镜面建筑等等反光造成的，白天会因为强烈的反光导致住户的眩晕感，晚上则会因为不合理的灯光让人感到不适。这种要注意在晴天有太阳照射时去实地考察，如果是期房要注意远离带有玻璃幕墙的镜面建筑，透过窗户的视线内不要正对霓虹灯、广告灯箱。低层的住户还要注意小区路灯的干扰。03其他一些不被重视的因素01邻里这是二手房购房者最容易忽视的，我要提醒的是因为邻里关系不好导致的二手房出售占比并不低。我曾经买过一套房子，是楼下拿刀砍断了楼上的手，楼上不得已才卖房，这也是买来后师傅装修时发现墙上的血迹提醒我，我问了邻居才知道的。所以买二手房的购房者不要忘了明察暗访。02距离小区门很远很多购房者喜欢楼王、中心花园这种位置，如果是很大的小区那就麻烦了，光是出小区就要走几十分钟，如果是特别大的小区甚至需要坐楼吧的。这种小区有可能宣传距离地铁300米，那是门口到地铁的距离。你住的太靠里面到门口就要走30分钟，那么其实已经不是地铁盘了。购房者在买超级大盘时需要注意这个问题。03隐形交通问题这是说看上去道路很宽阔，但是一到上下班高峰期就塞车，这种往往是处于交通要道附近、或者红路灯设置不合理、或者小区出入设计不合理所导致的拥堵。这类拥堵不到高峰看不出来，每天多浪费20分钟30分钟很正常。此类问题需要在早晚高峰用高德地图之类的APP监控一下。04漏水和被淹这主要是对二手房而言。有一些楼龄较长的二手房会存在上下楼漏水的问题、或者顶楼漏雨，房东往往会在卖出前粉刷，以遮挡这些缺陷。还有很多小区排水不好，地下停车位、地下室会被淹。这种房子最好的识别办法就是大雨时去小区和房子看看，同时问问这套房子的楼上楼下，历史上是否发生过漏水，这样子就不会被蒙蔽。购买居住用房这件事要考虑的因素很多，购房者尤其是小白购房者一定要不怕麻烦，多看几次。这种多看几次不是带着七大姑八大姨在阳光明媚的下午去炫耀性地看看，而是一个人带着明确的目的，在晴天和雨天、白天和晚上、楼上和楼下全面地了解。二手房要和门口保安、楼下大妈多聊一聊，一手房要去工地、去现场看、去你准备选的在建的房子看，这样子才能真正买到心仪的自住房。买自住房就像相亲，别光看别人想让你看到的，还要透过现象看本质！（本文由公众号“大咖聊房（ID：dakaliaofang）”原创首发，如需开白请在公号回复“转载”）推荐阅读

来源：国民经略作者：凯风12020年，几乎每天都在见证历史。连三天都等不及了。3月16日凌晨，美联储宣布下调联邦基金利率100个基点至0-0.25%，同时还宣布推出7000亿美元量化宽松计划，其中购买美国国债5000亿美元，购买抵押贷款支持证券（MBS）2000亿美元。零利率+量化宽松，这是2008年全球金融危机时标准救市动作。这意味着，时隔12年之后，全球正在重回危机模式。这次大规模降息，不仅意外而且突然。这次降息会议比计划提前了三天，而且直接降低到零利率，同时再度祭出量化宽松（QE）的重拳，相当于一次性打光了所有子弹。谁能想到，仅仅半个月，美联储联邦基金利率就从1.5%直接降低到零利率区间。论降息幅度之大、速度之快、市场波动之剧烈，纵然是2008年金融危机都难以启及。2对于市场来说，任何超出预期的大宽松，都容易导致更大级别的恐慌。美联储的这一系列动作，只会让市场以为危机已至。毕竟，如果仅仅只是疫情影响，全球金融市场不会上演一会涨停熔断一会跌停熔断的“过山车”玩法，也不会同步上演欧美股市、黄金、比特币全线通杀的极端场景。黄金是避险资产，在上周却与美股一道上演同步杀跌。这种场景，与2008年经济危机极其相似。

上个星期，一位郑州的老同学找到我，非常兴奋，说历经千辛，三个月努力没白费，终于淘到了一个宝贝。让我给点评点评。这个所谓的宝贝是郑州郑东新区的一处房产，价格为1.5万/平米，总价150万。之所以笋，是因为它比同小区同户型房源的均价低了25%，基本一个首付。在详查了房子的户型、楼层、小区情况后，恭喜了这位老同学。这比去年他找我看的那套相差无几的房整整低了52万，的确是捡到了稀有笋盘。在我脑子里的第一反应就是，这套房一定是业主急于套现的无奈之举。事实也证明了这点。房主是做餐饮生意的，在繁华地段有多家店铺。但这次疫情打击非常大，为了让旗下的店不关门，不拖欠月租和员工工资，只好着急出手抛掉几套房产，拆东补西。房子先给订金，疫情结束去登记交易过户。老同学淘笋的法子是我之前一直用的，而且如果你有心，一定经常会在我的之前的文章中看到一些建议，诸如，“真正的高手在于淘笋“，”行情不济的时候，反而是绝佳机会”，“巨大的机会蕴藏在二手笋盘中”，等等。那么到底什么是笋盘，如何淘笋，怎么把握时机呢？现在就把这几年的淘笋经验整理成一文，送给大家。01何为笋盘笋盘的概念不用过多解释，总的来说，就是比周边二手房的市场价低一个台阶的房子，在局部地区具有明显的价格“洼地效应”。这个概念是凌驾于诸如地段、资源、通勤等概念之上的。一般是低于市场正常价10%，市场价75%左右就可以称之为“超笋盘”。当然别小瞧这10%的差价，在货值比较大的城市，例如北京，800万的房子，笋盘可以直接为你节省80万。80万是普通人几年的收入，大家可以想想。笋盘出现的原因，无外乎两点。1、房主不懂行情，自行报价2、房主为了快速套现，急于抛手第一种情况原来非常多，但这几年随着二手房交易机构越来越多，中介用自己的行业属性打破了业主和市场的“信息差”。现在只有二手房业务不发达的小地方，这种情况出现比较多。一些三四线城市或者县城房产，大部分都是卖家和买家直接过手交易的。卖家不懂行情，只能参考周边的过去交易价格来给自己定价。买家如果对市场行情有一定的了解，就可以借助周边房产价格和房子的瑕疵，多次砍价。成功率是较高的，为什么呢？一是小地方普遍患有“新房癌”，大家都愿意买新房，二手房交易市场自然不成熟。很多地方有价无市，有的人房子挂半年一年都无人问津。看房的人少，自然对房价的信心缺失，如果遇到合适的买家，愿意主动让价。第二种情况，急于套现，抛盘离手的案例相对是最多的。炒房客资金断裂，断臂求生的有；急于换房补首付，折价抛售的情况也很多。但要注意的是，这种情况导致超级笋盘不少，但“不干净”的笋盘也很多。有的是五证不全，还有的在打官司，房子买下来了，后面跟着官司也来了，找谁都说不清。还有人把法拍房归于笋盘范畴的，这种是极其错误的说法。法拍房之前讲过，问题非常多，一般人没几把刷子别轻易碰。而干净的笋盘才是购房者的第一选择。02何为时机竹笋，只有在春天大雨过后，才会在短时间内长出来很多。所以，春天和大雨是竹笋的时机。那么笋盘呢？总结下来有两个。一是上文提到的，市场行情最冷的时候，业内有句行话，叫做“雨后春笋，冬后笋盘”。现在的楼市应该是近几年为数不多的寒冬腊月。去年金九银十破了大家预期，今年的新冠疫情又碎了大家的希望。现在楼市卖家市场处于极度不自信周期。的确这段时间，疫情扫荡，经济承压。一些资金链不佳的炒房客、企业主会被迫出手大量房产，也意味着市场上会出现大量纯笋盘。疫情对卖家是灾难，对有购房需求且资金丰裕的人反而是机会。市场的零和游戏，永远都是这么残酷。二是市场处于快速上升期。行情回暖，成交量房价齐涨，会引发购房恐慌。很多人为了节省成本只能和时间赛跑。这其中存在着大量的“卖一买一”改善群体。例如我的一位读者小慧，在2016年北京房价暴涨时期，想买一套学区房，顺便改善家庭的居住环境。可无奈新房业主要求一周之内必须签合同。她的房子也在增值，但没有办法，只能压低价格抛手换新房首付。买家一度把价格压到报价的70%，比她当初买这套房时的价格高了50万块钱。最后只能被迫认行情，因为新房房价的增值速度远比自己的快，晚了机会全部丧失。以此我把两个时机用图表的形式给大家呈现出来，从行情底部到爬坡阶段，正是大家淘笋最好的时间段。目前来看，当下正是行情底部，疫情结束后，4-6月份，随着之前半年积累的购房需求开始迸发，行情回暖。所以有淘笋想法的读者，一定要在此时着手准备。03淘笋法则在介绍完笋盘概念和出现的时机后，很多人开始困惑了，这和淘宝又不一样，淘宝打开网站，货比三家就行了。笋盘，涉及层面太广，到底怎么淘？别着急，只需要记住一条法则，“熟悉环境，用心跟踪，主动联系，现金为王”。很多人都说朋友圈的中介每天都在刷笋盘信息，加一两个中介不就行了吗？那你想得太天真了。在这个市场上，二手房中介很多人，目的都是将手中代理房源尽快出手，只要自己佣金拿到手，交易流程走完即可。很少有站在你的利益角度，从各个层面给你建议。这处房产优不优质，缺点在哪里，可投资性和二手房回报率，此时应不应该入手，这些是大多数门店不会培训的，这也是中介们被一直诟病的地方。当认清这层关系之后，你要明白淘笋要靠自己，而中介则是获取市场信息的一大渠道，要运用关系而不是依靠关系。在这个基础上你要首先对你倾向的地段做到信息“门儿清”。例如我的老同学买郑州郑东新区，盯了三个地段。这三个地段的小区数量，各个小区的均价、户型设计、房龄、物业情况、绿化环境、历史成交记录都要清晰。在整理小区信息的时候，一定要关注楼盘的三个时间点。新交房、满2年、满五年，房子满2年不用交增值税，满5年不用交个人所得税。这三个时间点是楼盘的交易旺季，投资客更容易出手这样的房子，也是淘笋的机会。这个工作大概一周的时间就能完成。至于查询工具，可以选择贝壳找房、安居客、房天下等等，如果二手房交易市场差的小地方可以选用58同城等等。当然这些工具只是为了让你快速了解地区和小区的情况。在了解完详细情况后，我们就进入了“跟踪环节”。跟踪靠你一人之力是不可能完成的，这时候需要和中介建立关系。从你所购房的地区寻找金牌门店的金牌中介，认识中介后，告诉他你的目的是为了淘笋，而且对市场环境已经非常熟悉。中介的工作是为你实时传达新挂牌房源的信息和业主售房的原因。作为价值交换，你可以付给中介一定的前期服务费，并承诺房子成交后会在原有的基础上，提高1～2%个点的佣金，如果中介会砍价更好了，自己有个预期，砍下价格的5%作为佣金所得。中介是非常喜欢这样的客户的。接下来你要做的就是“主动联系”。每天或每周定时从网上查看新挂牌房源信息，并询问合作中介的市场动态。这句话虽短，却是本文最重要的最难完成的，这就是淘笋的本质。在跟踪市场信息的同时，你还要拥有一个条件，就是很强的“现金能力”。因为笋盘都是业主都是缺钱急于出手的，自然对现金要求会很高。如果你在短时间内无法筹备足够的现金，机会很可能被别人抢走。这就是现金为王的意思。在淘笋期间，想方设法把自己的现金流搞定，则会变被动为主动，以此还可以和业主进行议价。04笋盘土壤如果详读了上面的内容，有心的读者肯定会发现我分别在“天时”和“人和”上做了文章，唯独缺了地利。这里再补充一点，哪些地方更容易出现笋盘？1、改善性住房大平米的改善性住房，流动性要远低于小平米刚需房。这样的物业通常为企业主持有，在楼市行情弱或者经济承压时期，更容易出现变数，有抛盘行为。而且企业主对价格敏感性偏低，更有利于让价。2、潜力大盘举个例子，拿当年的北京通州来讲，房价一波三折，每次伴随着政策利好，房价上涨；每次遭遇行情滑坡，房价下跌。但政策加持的地方，投资属性永远不弱，房价会呈“波浪阶梯状”上升，每次行情周期，都是投资客解套，刚需入场接盘的过程。在行情的底端，便会有大量笋盘出现在市场中。换句话讲，也就是未来可期的地区，投资客居多的地区，笋盘的概率最大。但你要明白这类房子要花时间夯实价格，而且不能为市场唱衰的声音所动。这样的地区每个城市都会出现1～2个。3、鸡头鸡尾盘所谓鸡头鸡尾就是一个社区中，户型最差、楼层最差的房子。我曾经在研究所做过一个大数据实验，以5年为周期，统计100个楼盘各个户型的房子，看哪些房子的房价涨幅更高。结果让人惊讶，并不是那些万人瞩目的富二代，而是这犄角旮旯里的鸡头鸡尾房。为什么呢？首先户型差、楼层差的房子因为卖相问题，会被很多人嫌弃。所以在一个楼盘中，它的价格永远是最低的。但是嫌弃归嫌弃，为什么你家楼盘的顶楼和底楼永远都住着人呢？这是市场选择的结果，并不是大家想买顶楼，而是买不起最佳楼层。所以无论在任何时候，只要这个楼盘的地段没问题，鸡头鸡尾房一定会有人买的。而且在每轮行情到来，鸡头鸡尾房也会跟着市场价格飙升，虽然低于同楼盘其他类型的房子，但因为价格基数低，反而在行情的加持下，增幅较高。05知识=首付笋盘是买房人实现利益最大化的最好机会，当然是机会自然不可能所有人都拥有，最多10%的人可以寻求到。而且需要建立在天时地利人和的基础上。现在就是天时，这段时间大量笋盘已经开始冒尖。疫情结束时期是笋盘消化的重要时刻。地利需要自己去寻觅，需要符合自己的实际情况。人和，需要熟读法则，此处再重复一次，“熟悉环境，用心跟踪，主动联系，现金为王”，四项缺一不可。我每天都在帮别人淘笋盘，帮别人省钱，省下十万、二十万、五十万、甚至百万的都有。也在教别人淘笋盘，但学到的却很少。这也是我佩服我的老同学的一点，在我教给他方法后，他能每天花半个小时去跟踪信息。任何事情，付出和回报永远成正比，再次得到验证。很少有人愿意为未知的成功付出更多的努力，这是人性。但反过来讲，3个月省下52万，这个生意难道不划算吗？笋盘淘到了，你的财富上升到一个层次，笋盘没淘到，但你淘笋期间所学到的购房知识和经验，会让你受益无穷。仅把此篇文章献给那些，想通过知识和努力改变命运的人。推荐阅读

来源：魔都财观作者：南山01年内最佳买点或将到来大家最近可能都感受到了，由于国内强有力的管控和救治措施，疫情的传播基本得到控制，并出现了明显好转的态势。但国外的情况却不容乐观，新冠病毒在全世界正进入快速蔓延期。截至今天，除中国外，全世界累计确诊病例已经45395例，每天更以超1600人的感染速度在迅速攀升。而我们的邻居韩国更是重灾区，已经累计确诊超7000例。这种悲观情绪的弥漫，像一只巨大的黑手紧紧的遏制住了各国经济的发展，逼得大家喘不过气来。就在刚刚过去的一周，美股出现了恐慌性震荡，截至上周五收盘，道指跌0.98%，纳指跌1.87%，标普500指数跌1.71%。而在更前的一周，美股创下了2008年金融危机以来的最差单周表现，指数全周跌幅超过10%。受国际市场的拖累，已经走出小牛行情的A股也急转直下，上证综指2020全年涨幅已经彻底归负，转为下跌5.57%。是不是有种山雨欲来风满楼，金融危机又要来的感觉？没错，最近我身边已经有人因为看不清后市，犹豫要不要买房了。但是以我在房圈混了那么多年的经验来看，买房子还是要有第二层思维。什么意思呢？楼市是一个开放的市场，每天都有无数人看多或者看空，市场的好与坏早就反映在价格里了。而恐慌，往往会过度，就好像股神巴菲特曾经说过“别人恐惧时我贪婪”，接下来的几个月，我们要密切留意市场过于悲观带来的回撤机会。我甚至觉得可能有机会，这段时间会迎来年内最佳买点。今天这篇，我从金融史观的角度来给大家解读这个逻辑。02“通货紧缩”的可怕之处我们先看当下，全球最大经济体美国的动作。面对疫情可能带来的负面影响，美联储临时调整了原定于3月17日到18日才召开的议息会议时间，在北京时间3月3日深夜就紧急宣布：1、将“联邦基金利率”降低50个基点至1%-1.25%；2、将超额存款准备金利率降低50基点至1.1％。如此大幅度的降息降准，令市场一片哗然，因为作为各国央行的标杆，美联储一向以独立、稳健著称，对自己出台的每一项政策都非常地谨慎。但如今仅仅是为了应对短期股市下跌的风险，就一改常态似乎有些夸张。所以事情可能并没有这么简单。因为我发现在股市急挫的同时国际金价也出现了明显下跌，COMEX黄金周五收盘大跌-3.36%，盘中一度跌了-4.78%。黄金和股票同时下跌，这在金融圈是一种非常罕见的现象。我来举个例子，比如你想让每个月节省下来的钱升值，即使你是非常厉害的投资者，肯定也不会拿所有钱去投资，你会去买点保险或者留些周转的现金来应对突发的风险。而黄金就是资本市场最好的避险工具，它一般是和股市呈“此消彼长”的关系，所以当两者都下跌的时候一定预示着全球经济可能存在巨大的问题。这个问题就是全球可能即将迎来大规模的“通货紧缩”！通缩简单的理解就是我们手里的钱在未来会越来越值钱，但这个概念似乎对我们来说有些陌生，我们更熟悉的是和它相对的一个概念—通货膨胀。因为在过去的几十年中，我们切实的感受到手里的钱越来越不值钱了，所以大多数人手里不会留太多的钱而是拼命的消费、投资，来应对人民币贬值。通胀的好处就是让所有人都有动力去消费和投资，温和的通胀其实是最好的刺激经济发展的动力。因为你想要消费和投资，首先得有收入来源，所以你得死心塌地的996，玩命工作。而别人想赚你的钱，也得加足马力生产出让你满意的产品或者服务。这样整个经济才会有活力，所以在过去的几十年间，中国的经济发展速度是惊人的，几乎完成了发达国家几百年的积累。但是相反，通缩有多可怕呢？比如你和隔壁老王手里都有20万，你今天买了辆大众，但是老王看不上大众，一年以后老王手里的20万升值了，竟然能买得起宝马了，你看在眼里心里那个恨啊，那么你下次有钱了还会急着去消费吗？持有现金就成了最好的投资方法。没有了消费和投资的动力，经济的发展就会陷入停顿甚至是衰退。这就是各国政府一般都会把温和的通胀作为发展的目标，而像防贼一样防着通缩的原因。比如欧盟、日本和美国央行一直希望本地通胀能达到2%的目标水平，但是确实很难，有很长一段时间根本达不到。03强刺激政策正在路上上次各国如此紧张地面对通缩引发的全球性经济衰退，还是在2008年。2008年也是开局不利，当年的1月20日，大洋彼岸的美国标普500指数年内跌幅已经达到10%，全球其他国家的指数表现更差。为了应对危机，时任美联储主席伯南克在1月22日紧急发声，虽然股票市场的表现并非其职责，但目前的下跌意味着美国经济可能进入衰退阶段。和现在的情况一样，美联储在当日就宣布临时降息75个基点，一周之后再次降息50个基点。这是1987年以来单月最大的降息幅度。美国国会也通过了1600亿美元的刺激方案，通过税收返还来拉动消费。但即使是如此大的动作，也并没有带来情况的一丝好转！在接下来的几个月中，违约和倒闭事件频发，美国国内失业率不断上升，最后终于迎来了“最高潮”雷曼兄弟的倒闭，这家有着160年历史的美国顶级投行，当它轰然崩塌之时，持有的资产竟然高达6000亿美元，这也是美国历史上最大的金融企业倒闭事件。情况继续向更坏的一面发展，到了10月，美国股票加速下跌，标普500从10月1日到10月10日下跌了22%，没有一天出现上涨。其中10月9日出现了放量暴跌，跌幅达到了7.6%。而到11月4日，奥巴马当选美国总统时，美国国内零售销售同比下滑8%，汽车销售量同比下滑30%，失业率创了1994年新高的6.8%，12月制造业数据创了1982年新低。早已融入世界经济发展的中国在当年也不可能独善其身，一个“危”“机”并存的时代正悄然拉开序幕。2008年的元旦，人们簇拥在奥运倒计时牌前，用欢呼迎接这注定写入历史的一年。但就在几天之后，肆虐大半个中国的南方大雪灾阻断了道路，数百万人滞留在天寒地冻的回乡之路上。3月，西藏拉萨发生骇人听闻的严重暴力犯罪事件，一个月之后，当奥运圣火传递到巴黎，坐在轮椅上的中国女孩金晶，用身体护住圣火，捍卫了奥林匹克和中国的尊严。5月12日，四川汶川发生了8级大地震，地震烈度达到11度，地震波共环绕了地球6圈，共造成69227人死亡，374643人受伤，17923人失踪，是新中国成立以来破坏力最大的地震，也是唐山大地震后伤亡最严重的一次地震。连续的灾祸并没有阻断历史的进程，中国还是挺住脊梁，如期举办了奥运会，让世界人民看到了中国的坚强与希望。当《歌唱祖国》在全场响起，当李宁拿着火炬出现在半空，当姚明挥舞着国旗走进奥运会场，很多中国人眼眶湿润了。但是举世瞩目的盛会并不能掩盖国内经济持续的恶化，就在奥运会结束后不久，中国股市从2007年6124点的高位一路“跳水”跌到了2008年10月的1664点，而这样的跌幅是前所未有的。面对经济增速快速回落，出口出现负增长，大批农民工返乡，经济面临硬着陆的风险，中国政府于2008年11月推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施，俗称“四万亿”。一场以基建投资为主要手段的强刺激政策，把即将被全球危机拽入深渊的中国经济又一次拉回到了正轨之中，为了配合基建的开展，中国政府同时启动了对楼市的刺激。1、连续5次降息降准2、购房最低首付2成3、普宅契税下调至1%，印花税、增值税优惠4、支持房企融资，加快卖楼。可以说2008年成为了中国经济实力反转的分水岭，在接下来的十几年中，中国可统计的经济规模增加了3倍，从2008年的30万亿增加到90万亿人民币，约合13.6万亿美金。2008年时，日本的GDP几乎是中国的2倍，到了现在，中国反而是日本的约2.6倍。而更被我们熟知的是中国的房地产迎来了最辉煌的发展时机，试想一下如果有一台时光机，能让你回到2008年，你最应该做的是什么事？如果让我回到当年，我一定愿意多买几套房！04给大家的一些购房建议我们再回到当下，在拉动经济增长的三架马车中，消费、出口依然疲软，于是各地政府最近又重新出台了投资驱动的政策。据统计目前16个省市已公布的总计划投资额就已经达到34.4万亿，甚至市场为这一轮刺激发明了一个词——新基建。而在房产投资方面，上海徐汇滨江地块，拍下310.5亿的天价，全国总价新地王诞生了！而整个疫情期间，北京8天内狂卖9宗地，价格360多亿。从2月14日湖南衡阳打响刺激需求端买房第一枪开始至今，短短半个月时间，先后有7座城市和一家银行出台了鼓励刚需和改善的购房政策。所以在不久之后我真的觉得将会迎来最好的买房时间，这里有一些建议给到大家：这一轮回暖行情大概率还是从一线开始，然后轮动到二线、三线。其实节前深圳和上海已经启动了，接下来也是他俩领头。只要“房住不炒”这根弦依然紧绷，国内经济的基本面也并没有实质性的好转，那么就只有回暖，

楼市大事件！国务院12日消息，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。①

01.

境外发债量为历年单月最大。中小房企，更有破产的消息传来，络绎不绝。再过20天，一季度就要结束了，时间从未如此紧迫。开发商的降价优惠潮，也是箭在弦上。还在“抢口罩”的人们，该考虑买房了吗？推荐阅读

01深圳房价走势的四个共识说到2020年的深圳楼市，年初时情形已经和现在大不相同，因为当时新冠感染人数刚刚过千，谁都不相信疫情真的会影响到自己，所以所有人一致比较乐观，至少一致认为会有小阳春出现。但随着时间的推移，疫情从一只黑天鹅逐步变成一头灰犀牛，我们就必须用新的视角重新理解2020年或更长周期的深圳楼市。当然，在此之前，我们必须先给出四个共识，相信这些共识也是理解深圳2020年楼市走势的前提。共识1：深圳是供需关系最严峻、购买力最强的城市深圳是全国最年轻、活力最强的城市，也是全球的科创新中心，拥有500多家上市公司的企业总部，同时每年创造数十家上市公司。资金会通过资本市场大量涌入深圳，每年创造大量的富豪，因此深圳拥有非常强大的购买力，但是2200万常住人口的深圳却只有190万套商品住宅，再叠加几乎空白的新增住宅用地供给，供需关系异常紧张。共识2：深圳是唯一一个经历2015年大涨后没有价格回调的城市深圳在2015年经历了史诗级大涨后，没有出现过明显的类似于北京、上海、广州等其他一线城市的房价回调，一二手住宅交易总量依然维持在每年10万套左右的量级，购买力和人们的购买欲望依旧非常强劲，几乎每年都会出现多个新盘中签率低于10%的奇观。在2019年深圳房价更是赶超北京上海，成为全国房价最贵的城市。不仅如此，在2019年，以高纯净度片区为首的深圳湾、香蜜湖、红树湾、宝安中心等片区的住宅，以及以学区房为首的深中、深高北、福田外国语、宝中、深实验等名校学区房，涨幅基本都超过2成，甚至出现了某片区学区房半年价格翻倍，某些二手楼盘因为涨幅太大直接导致政府出台限涨令，政策无效后又通过强行下架这些小区的房源来平稳市场情绪等现象。对比其他城市，2019年深圳楼市除了个别片区外，基本全线跑出大阳线，人们对美好生活的追求和为下一代提供更好教育的普遍共识在深圳楼市中体现的淋漓尽致。数据来源：数据宝共识3：疫情对我国经济的影响超过08年全球金融危机和03年非典房地产是我国经济的晴雨表，是经济好坏的及时表现形式，疫情对经济的影响会直观的反应在房地产上。那么这次疫情对我国经济到底有多大影响？可以肯定2020年新冠肺炎的影响比预计要严重。首先因为我国目前已经过了每年GDP增速超过8%甚至10%的高增长阶段，风险对冲方式已和08年的全球金融危机或者03年的非典时完全不同，因此用简单粗暴的货币放水、减税降费、刺激消费等方法让经济在短期内重整旗鼓、继续高歌猛进效果有限，只会让更大的危机延迟爆发。此外我国目前面临的问题如消费升级、出口疲软等已经亟需解决，因此也无法通过增速惯性或自由生长等方式让经济自行迅速恢复。所以我国目前面临的危机已经超过03年非典和08年全球金融海啸。就今年第一季度来看，娱乐业、养殖业、物流业等等多个行业受到了巨大冲击，其他行业也受到了不同程度影响，如果后续没有强有力的特别之策或货币刺激，今年GDP增速跌破6%几乎是必然事件，甚至不排除增速跌破5%的可能性。中国历年国内生产总值（GDP）与增长率一览（2000年—2019年）共识4：在全球一体化的今天，任何国家和个人都不可能独善其身。其实笔者更担心国外的输入性风险。首先中国面临全球效率降低和国外供应短缺造成的输入性风险，因为国外疫情的蔓延不可能像国内一样会得到迅速的控制和整体一盘棋的防控，因此会直接导致该疾病无法在短期内消灭或被完全控制，进而影响大规模的国与国之间的协作效率，全球的整体产能降低，造成输入性风险。其次是恐慌情绪蔓延造成的输入型风险，前段时间疫情发生全球蔓延时，避险资产比如黄金和美国国债也破天荒的下跌，而避险资产的下跌非常真实地反映了疫情蔓延后全球流动性危机以及人们的恐慌情绪，虽然美联储迅速作出反应，进行自金融危机以来首次最大规模的紧急降息，释放流动性，但该操作同时意味着本次疫情对全球经济的伤害或许会超过2008年的全球金融海啸，对大众的心理创伤可能会更严重。美联储利率走势图从目前来看，疫情虽然在我国已经基本过去，但疫情的全球蔓延仍会重创以中国为中心的全球供应链，深圳作为中国特色社会主义先行示范区，对其经济的影响也不言而喻。笔者认为，这四个共识是理解2020年或更长周期下深圳楼市走势的基本前提。02今年深圳最保值增值的几类房产有了这些共识后，我们不禁要问，在供需紧张又购买力强劲的深圳，经历了2019年的行情以及2020的新冠疫情后，楼市会走出何种曲线？行情是更混沌还是更清晰？未来深圳楼市走势的关键词又是什么？其实如果没有2020年的这次疫情，深圳楼市的整体行情还有些混沌，只能大概率确定没有大阳线，局部片区会补涨出现小阳春，下半年大概率还有金九银十。但是，在疫情之后，深圳楼市的逻辑却变得非常清晰。这是因为灰犀牛的出现，改变了人们的风险偏好，会导致人们更追求大概率的确定性，而不会博取小概率哪怕是非常高收益的不确定性。那么，哪些房产是大概率的确定性？1.刚需房深圳人口平均年龄33岁，是全球最年轻、活力最强的城市，是世界的科技创新中心，有庞大体量的高净值人群以及极度紧张的房屋供需关系，户均住房保有量0.33套，供需关系的紧张程度远高于北京、上海或广州的户均1套房。异常紧张的供需关系叠加深圳几乎空白的可开发住宅用地，导致刚需房的需求弹性非常小，因此刚需房交易依然会比较活跃，算低风险的投资品。2.好学校的学区房学区房之所以成为大概率、低风险的产品主要因为：第一，深圳教育资源非常紧张，几乎每年都有一轮学区房热，虽然深圳已经不断再建新的学校缓解教育压力，但短期内教育资源的紧张局面仍然无法改变；第二，由于中国人对教育的绝对认同在长周期内不可能发生逆转，而优质学校的学区房本身稀缺，这种“稀缺性”在短时间内依然缺乏更好的分配机制，因此导致好学校的学区房在未来几年依然会上演一房难求、价格愈演愈烈的景象，甚至不排除接下来每年都会有个别楼盘由于学位变好导致房价在短期内发生暴击的奇观发生。3.核心片区的高品质物业在深圳，处在优质片区的高品质物业，会逐步成为楼市分化后高价值物业的普遍共识，本次灰犀牛的出现让这种共识更加明确，这是因为灰犀牛的出现改变了人们的风险偏好，这类房产的价格更多是资本推动的结果，是资金抱团取暖让这些片区的高品质物业有更好的保值升值效果。也就是说，以香蜜湖、红树湾、蛇口、深圳湾、华侨城、前海、后海、科技园、宝安中心区等为首的核心片区，会由于片区纯净度高、学区相对较好、楼龄新（基本在2008以后）等优势，未来依然属于大概率、确定性高的低风险投资品。相反，盐田、大鹏、罗湖、坪山（不包含坪山中心区）、龙岗的大部分片区、宝安的偏远地区、龙华的观澜大浪等等非新一代中心，2020年不仅没有行情，还大概率面临下行风险，原因是这些片区本身需求量小，受关注程度不高，也没有形成集体高价值共识。因此可以确定的说，深圳楼市在未来的关键词是加速分化！处在优质片区或拥有优质教育资源配套的物业，依然是楼市分化后高价值物业的普遍共识，而这种“稀缺性”的共识也会在没有更好分配机制和资金出口的现实中愈演愈烈，在新一轮行情中引领市场，刚需房则由于强大购买力的支持也会率先摆脱灰犀牛的困扰。相反，一些缺乏实际购买力支持的区域，则彻底被打回原形，甚至在更长时间内缺乏好的转机。当然，肯定也有人说，我家房子的行情每年都特别好，不好的是别人家的房子。推荐阅读

近日有报道称，2月份全国27个重点城市2月整体成交仅240万平方米，环比降幅高达83%，同比下滑77%，创下有史以来最大跌幅。武汉、宁波、重庆更是出现创下0成交。注意，是有史以来最大跌幅。我一直强调楼市从来不是一个独立的存在，它与其他所有行业一样，是整个经济生态圈的一部分，所以看楼市之前，我们不妨再看看整个生态之内其他“种群”的状况。01下图是近期我搜索“上海-深圳”的机票价格，前所未有的低，2000公里左右的距离60块，要知道仅仅上海市内坐一趟磁悬浮都要50块！证明了现在航空业几乎停滞，这样的价格我相信每飞一趟航空公司都是亏本的。但即便赔本运营都没人愿意乘坐，各位什么时候还经历过这样的事情吗？海关总署也破天荒的宣布取消发布1、2月份进出口数据，可见外贸及上下游关联行业已经到了惨不忍睹的的地步，干脆不说了，期望靠3月的复工回暖来抹平部分波动。很快，从宏观数字上印证了这一点，从下图可以看出，2月份PMI制造业指数仅为35.7，非制造业的为29.6，同样创下我国自创立该指标以来的最低值。意味着全社会生产都陷入了前所未有的低迷状态，甚至比2008年地震和雪灾再加全球金融危机还要严重。02了解房地产的人都知道，这个行业是一个高负债的行业。据澎湃新闻报道2019年上半年，174家房企的加权平均净负债为91.37%，几乎仅次于银行业。那么高负债的结果是什么呢？自然就是现金流的紧张。我习惯把这样的企业比作庞然大物，个子大，消耗也大，外人来看强壮无比，但凡食物供给一断，生死就在一线之间了。于是2月份就有了房企联名上书请求救市的事情，从联名文件中看，利息支出当下房企最难的事情。除了银行付息，还有其他表外资金，同样不容忽视，如果断裂，此前类似P2P的各类金融产品集体暴雷事件会再度发生。怎么办呢？从近期股市的反馈看，市场已经认定未来会重走08年的老路，依靠提高债务杠杆来挽救经济。会不会呢？我想是会的，因为我国并未看到更丰富有效的宏观调控策略，这玩意跟马桶一样，每次急了忍不住了就会发现还是这个东西好用。会不会用是一回事，不过用了效果好不好，又是另外一回事了。0308年之前，我国的居民存贷比仅为28%，而当下超过66%。也就是说，可腾挪的债务空间已经小了很多。现在更麻烦的地方还在于，由于生产生活的封锁，不论是居民还是企业，都面临着极其沉重的资金压力。有网友形容，睡完一个假期，发现公司没了。在这种情况下，仍然选择继续负担高额房贷的意愿，很难高到哪去。我国当下非金融部门的杠杆率已经高到一个极点，稍稍的风吹雨打就可能出现债务链条崩溃，直接停工停产几个月，你们自己想象。所以房地产能不能撑住，不要过多指望政策。政策从来都跟小孩的情绪一样说变就变，好比每个人都以为会一路绿灯开下去的时候，便有两地爆出过于宽松被喊停的情况。04真正应该重视的是在酿成更大债务危机前，尽快恢复社会正常生产生活。好比你一天不吃饭可以忍忍，天天不吃饭就喝点葡萄糖，饿死是迟早的事。对于复工状况，我们可以通过地铁客流量来跟踪。因为虽然存在线上办公，以及开车打车出行的情况，但放在宏观上，放在数千万人的城市，这样的变化微不足道。线上办公仅限于少数服务类行业，最基本的，外卖你可以点单，但送货还得小哥亲自上门。而且不是谁都可以买得起车，挂得上牌；不是谁都有能力承担打车费用的，没钱的人总是占社会大多数，不然为啥还要脱贫，为啥还需要攻坚？从下图我们可以看出，整体已经逐渐恢复，上海近期最高客流量为408万（2019年日均为1062万），广州为344万（2019年905万），但距离全面的复工恐怕还需要一定时日。个人认为，仅当该指标达到往年均值的80%才可以判定为全面复工复产。当然，也正因为如此，导致楼市交易量不足，整体处于休市状态，对于房价的影响具体多大还很难量化。我们也只能希望疫情尽快消退，让生活早日恢复正常了。（本文由公众号“大咖聊房（ID：dakaliaofang）”原创首发，如需开白请在公号回复“转载”）推荐阅读

01地产暴跌，依旧加压近期，内地省市都在给楼市纾困，甚至“救市”。但是，海南，这个楼市调控最严厉的省份，却在逆行。3月7日，海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确“全岛限购”的同时，祭出“取消预售”的重磅政策。自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，全部现房销售。现房销售的房屋，通过竣工验收，且水电气和通讯等配套基础设施具备交付使用条件。真的很重磅，海南是中国第一个取消商品住房预售制度的省份！怎么评价？海南太“硬核”了，调控棒棒的，不是一时的棒，而持之以恒。•

来源：地产局座作者：八哥1短期预测房价涨跌，其实是一件很容易打脸，或者说比较危险的事情。打脸的代表，比如牛刀和谢国忠。这两位之前一直看空楼市，属于楼市的“空军”总司令。牛刀属于草根派，什么时候都是张嘴就来那种。谢国忠属于华尔街归来的海归派，喜欢用理论唬人，一套一套的。牛刀经常说的一个观点就是，一线城市房价过高，超过普通人的承受范围，上海将以20%的跌幅领跌一线城市。谢国忠稍有风吹草动，就抛出中国房价要腰斩的论断，租售比是他最喜欢引用的一个数据，参考对象是美国房地产。每次牛刀和谢国忠言论一出，必然赢得一片掌声，很多人高呼：悲天悯人，有大爱，良心学者、良心经济学家啊。当然，实际情况就是预测房价要大跌的牛刀和谢国忠最终被市场啪啪啪啪打脸了十几年。不过，最近两年牛刀和谢国忠不怎么预测了，因为据说牛刀这些年在深圳买的那些房子已经让他实现财务自由了，而谢国忠也自爆自己的资产都已抛售，现在手里只剩下房子了。比较危险的代表，就是华远地产的任志强和北师大的董藩，这两位属于楼市的“多军”总司令。任志强属于长期在房地产一线摸爬滚打的老司机了，对地产行业有着自己的理解，因此在他看来，房价没有不涨的理由，任何时候，面对这个房价都一个字：涨。大炮外号由此得来。董藩属于北师大的教授，学院派+嘴炮派，一直都是语不惊人死不休，没有最高调，只有更高调，而且相比任志强，董藩的预测更加具体，量化。2006年的时候，董藩就抛出北京房价在五年内将达到每平米5万。2013年的时候，董藩说北京房价将在5年内达到10万每平米。2018年的时候，董藩对自己的预测做了调整，他说北京的房价，在25年后将达到80万每平米。看多房价的任志强和董藩，没有享受到牛刀和谢国忠的待遇。任志强被公开扔过鞋子，董藩经常被骂作“叫兽”。很多网友一直在猜测一个问题，就是假设当初对任志强扔鞋子的那位记者手里如果当时拿着的是一把菜刀的话，他会不会也那样潇洒地扔过去。也许是怕被人扔刀子，这两年，任志强的话少了很多，有点“怂”了。董藩到是无所畏惧，誓言要预测到底，时不时还要和王首富来个合影，告诉所有人我好好的，王首富也好着呢。2如果按照事先设定的剧情，2020年的房地产市场，应该是在春季的时候，进入一个小阳春，市场供需两旺，成交活跃，带动价格小幅上涨，把去年下半年的跌幅收回来，然后趋于平稳。只是没想到一场突如其来的疫情，把原本编好的剧本，活生生给改写了。不仅房地产的小阳春彻底没了，整个一季度的国民经济，还遭受了“虚妄之灾”。2020年是兑现经济规模较2010年的翻倍之年，也是“三大战役”的收官之年。在这么关键的时刻，病毒突然来这么一出，很多之前的计划，可能就要打乱了。比如房地产的调控政策，春节之前还是一片喊打喊杀的架势，而最近，很多城市的态度突然来了个90度的回旋踢，又开始倍加呵护了，各种放松接二连三。如果回看过去的三年，从2017年全国楼市调控加码以来，2020年将是房价上涨压力和上涨可能性最大的一年。因为在经济艰难的时候，各个城市为了实现既定目标，可能各种手段、各种政策、各种方法、都使得出来。在这种不确定性大增的当下，2020年，以下10个城市的楼市，尤其值得重点关注。01北京2019年上半年的时候，北京的房价还是全国第一。但是下半年深圳一轮拉升之后，深圳二手房价已经超过北京，坐上全国头把交椅。1998年住房制度改革以来到2018年，30年间，房价比北京贵的城市出现过三个，之前上海一直压着北京，但是2008年之后，北京就再也没给过上海机会。2010年杭州新房价格短暂超过过北京，但是只维持了一年，之后杭州房价阴跌了五年，永远让出了第一的位置。后来是三亚借着国际旅游岛的劲头，在2012年的时候也超过北京成为全国新房价格最贵的城市，不过很快，北京就在2013年通过一轮独领风骚的走位，完成了对三亚的反超。放眼东亚的主要经济体，日本房价最贵的城市是东京，韩国房价最贵的城市是首尔。韩国和日本都是深受儒家文化影响的国家，首都都是政治中心，而在儒家文化中，政治约等于权力，权力决定着金钱。因此，北京房价被深圳超过，就像之前的上海、杭州、三亚一样，都是暂时的，作为首都，北京迟早会再次反超，证明你大爷永远是首都。而前两天北京土拍市场一个信号非常值得注意，就是地块再次出现大幅溢价，通州地块溢价达到49%，溢价率创下近两年的新高，即使在土地市场最狂热的2016年，50%的溢价率也不多见。都说春江水暖鸭先知，很多时候土地市场的变化，就是房价涨跌的前兆。开发商对北京前景的看好，是在用真金白银投票。02上海目前，在房价超过5万的三个城市中，上海的价格是最低的，北京和深圳比上海贵了一万多，大概是20%的样子。放在十年前，上海房价比北京大概便宜2000元一平米，比深圳贵2000元，也就是价差基本在10%左右。如今上海和北京的价差拉到到20%，不仅被深圳追上还被深圳反超20%，也就是说一升一降之间，上海房价默默地被深圳甩开了35%。深圳的城市界面，真的就值得房价比上海要贵20%吗？论经济，2019年上海GDP是38155亿，深圳是26927亿，上海比深圳多出1.2万亿，高出深圳30%。论医疗，上海三甲医院66座，深圳三甲医院16座，完全不在一个数量级。论教育，上海985大学4所、211大学10所，而深圳严格意义上一所都没有。论居住环境，长三角历来都是江南水乡之地，并不比珠三角差。所以从各方面看上海的房价，没有道理被深圳拉开这么大的差距。在北上深三个城市中，现在上海是价格最低的，上海房价有很大的上涨冲动，不说反超深圳，至少追平深圳是市场完全可以接受的。其实，经常关注上海市场的人都注意到了，2019年上海楼市成交量基本恢复到2016年市场最热时候的水平。量起来，价随后，如果不是这一波疫情，今年春季，上海房价的一波上涨几乎是板上钉钉的。上海土地市场上最新的消息是香港置地用310亿元拿下了徐汇滨江地块，刷新了上海总价地王。而在香港置地之前，去年12月，澳门赌王家族47亿接盘苏河湾“清明上河图”地块，正式入驻上海。香港置地作为英国人创办的有一百多年历史的公司，绝对算得上是地产界的老司机了。赌王家族作为经历过香港房价数次沉浮的老江湖，也不是吃素的，他们在此时如此重仓上海，传递什么信号，相信有点眼力劲的人都懂吧？而且，目前南京已经站稳3.5万了，苏州也正在全面冲击3万，两相比较，这是历史上上海和南京、苏州价差最小的时刻，因此，上海的价格比较优势极其明显，上涨动力较之于南京和苏州都要大。部分人其实在去年底就已经开始悄悄卖出苏州和南京的房子，买入上海了。03重庆要说那座城市的房地产市场最奇葩，估计重庆说第二，很少有城市可以理直气壮地说自己是第一。作为无数人的投资噩梦，重庆历史上至少大规模地埋葬过两轮炒房客。重庆楼市对于外来炒作资金，属于吃骨头都不吐的狠角色。第一轮在重庆掉坑的人大概是2000年左右重庆刚直辖时，作为最年轻的直辖市，吸引了无数人的目光，江浙沪一带尤其是温州大妈，被重庆深度套牢十几年。第二轮是2009年至2010前后，当时北上广深在一年时间全部翻倍，重庆启动慢，于是无数人再一次看到了这个全国最大的价格洼地，前赴后继踩着前人的坑又跳了进去。跳进去之后他们才发现，在网红市长的治下，重庆房价从2011年至2016年六年的时间里，扣除20%的社会物价通胀，新房价格几乎原地踏步，而二手房还跌了10%。关于重庆房价为什么会成为一股清流或者说一朵奇葩，各种分析都已经多得烂大街了，谁都能跟你扯上无数条。其实千条万条，重庆房价之所以呈现今天的局面，根本原因还是在于供需失衡，简单地说就是供应过剩导致的价格被死死地按在地上摩擦。2015年，2016年，2017年，重庆土地成交面积分别是2284万平方米，2054万平方米，2373万平方米，即使按照套均100平米计算，这三年下来，重庆就供应了65万套房子，按照一套房居住三口人计算，可以满足大约200万人的居住需求。而2015年至2017年，重庆的人口流入年均在25万人左右，三年下来，重庆人口增加不过80万，因此，重庆的住房，是严重的供大于求，用本地人的话说，就是像自助餐一样，多的你根本吃不完。如果把重庆这个供应量放到深圳，估计深圳的房价也会分分钟给弄趴下。不过，重庆的土地市场在2018年和2019年发生了明显的变化，2018年重庆土地成交1565万平方米，2019年是1235万平方米，相较于2017年的顶峰，减少了一半。因此，在未来两年，重庆的新房供应，比前几年大概少一半，因此，从供需来说，未来两年重庆的房价，上涨的趋势非常明显，而且这也体现在地价上了。2015年重庆的地价平均只有2237元一平米，2019年地价来到了6825元每平米，涨了三倍，地价涨三倍，重庆房价没有理由再原地踏步了。4-5东莞、惠州东莞和惠州，去年乘着大湾区的热度，又涨了一波了。目前东莞的房子均价大概在一万六七，和成都济南差不多。惠州的房价大概在一万二三，和重庆差不多，比沈阳、长沙还要贵一点。放在隔壁的深圳和广州面前，东莞和惠州的房价，不算离谱，但是要知道东莞和惠州也就是地级市而已，因此，东莞和惠州，按照现在行情来看，2019年又刚涨了一轮，理论上2020年上涨的压力不是很大才对。不过，需要注意的是，目前东莞和惠州的外部环境，存在很大的变数，那就是深圳行政区划的调整。目前深圳的高房价，最根本的原因还是在于深圳的面积小，土地供应少导致的供需矛盾，因此，从有利于深圳长远发展来看，扩容势在必行。不然深圳估计很快就要赶上香港成为全球房价第二了。这么玩下去，示范区变成炒房区，这面子上也不好看不是？目前北京和广东都有意把深圳“搞大”，也就是扩容，几家智库也分别做了方案。方案一，是从产业融合的角度来考虑的，就是把东莞划给深圳，东莞属于中低端制造业为主的城市，深圳属于中高端制造业，正好互补，融合起来问题不大。但是这里面有个问题，就是东莞的面积还是偏小，而且东莞土地其实开发程度已经比较高了，并入深圳之后，能够给深圳提供的土地，也不是特别多。第二种方案是从更长远的发展角度考虑，直接把整个惠州并入深圳，由于惠州面积足够大，而且目前惠州也就临近深圳的地方开发程度比较高，整个惠州还属于开发的处级阶段，因此，完全可以满足未来至少50年深圳的土地需求。第三种方案就是把东莞的一半和惠州临近深圳的那部分并入深圳，这种方案属于折中型，涉及到三个行政区块的划分，操作难度大些。这三种方案各有优劣，但是无论哪一种，只要能并入深圳，对于被并入方，绝对都是大利好。今年是深圳名义上的特区“四十周年”，是一个特殊的时间节点。按照国内的惯例，一般在这种重要时间节点，都会在政策上甩几个大礼包的，不然庆祝的时候都没啥话说。因此，深圳的扩容，今年或许就有消息，东莞和惠州，理论上都有机会。当然，并入深圳，对于东莞和惠州来说，房价是大利好，但是对于深圳来说，长期来看，应该算是中性偏利空。特别是如果整个惠州并入的话，深圳理论上就不再缺地，深圳的供需矛盾没有现在这么突出，那么深圳和上海的房价，就完全可能持平，而不是像现在这样甩上海一条中环大街，高出20%。6-7广州、佛山在北上广深四个传统一线城市中，深圳北京房价已经6万+，上海是5万+，广州最低，还在3万+。广州目前大概是深圳的一半，这种价差，主要是去年下半年深圳税线调整之后一波暴力拉升实现的。目前广州和深圳接近一倍的价差，是史上罕见的，这么大的差价必然导致资金对广州的追逐，因此对比深圳，广州有非常强烈的补涨动力。更重要的是，广州方面也在积极配合。去年以来，广州的调控政策连续搞了几次小动作，目前广州是四个一线城市中，政策最松的一个，而且不排除借着疫情进一步松绑。因此，内外双重因素之下，2020年的广州楼市，上涨动力异常强劲。就像深圳一直想拿下东莞或者惠州一样，其实广州也有自己的小九九，那就是吞并佛山，目前广佛一体化搞的非常好，佛山和广州相邻的部分，差不多发展到已经同居就差领证的地步了。长期看，佛山并入广州，是大势所趋，就差“一纸婚约”过门了。08沈阳东北需要振兴，这是庙堂和江湖的共识。当然，振兴东北，也不是一下就把东北三省都给拉起来，没那么大劲，也没那么多钱，因此东北振兴肯定是一个一个来。黑龙江、长春、辽宁，谁先？从地理位置上看，当然是辽宁，辽宁和关内最近，交通来回也方便，不是说投资不过山海关吗？那就从离山海关最近的地方开始，跨出一步就是辽宁，心理上各路资金和人马也更容易接受一些。不要忘了辽宁还有一个大杀器，就是七大军区之一的沈阳军区。从政治上看，军区的地位，也就仅次于首都了，这可不是随便说说的。关注这次疫情的可能注意到了，武汉的雷神山医院，就是辽宁的医疗队全权承包下来的。能够接这个硬活的，那都不是一般人。这也从另一个侧面反映，辽宁的“底子”，其实是非常扎实的。因此，第十个国家中心城市，沈阳基本是十拿九稳的。别看南京、济南、杭州这些省会城市都在蹦跶的很欢乐，但是希望真心不大。09长沙现在全国人民都知道长沙是洼地，不仅是价格洼地，而且也是价值洼地。但就是政策太严，买不了，干着急。总体来说，长沙的房价，要跌，很困难。要涨的话，其实长沙如果学学杭州、学学南京，分分钟把房价从目前的一万拉到一万五，是没有任何难度的，西安都能到一万五，难道长沙还不如西安？现在长沙最尴尬的是前面嗓门扯的太大、调子喊得太高，这个台阶一时半会不好下。目前疫情之下，各个城市都在放松调控，如果长沙能够就坡下驴的话，2020年长沙的房价，还是能够看到希望的。而且，长沙2月中旬刚刚换了城市主官，这，就很值得联想了……10青岛很多人可能还记得2018年全国楼市领跌之城——厦门。2017年，厦门房价冲到历史最高点，几乎追平上海，但是到了2018年，厦门楼市急转直下，土地价格腰斩的不计其数，新房价格总体也下降了20%，但是2019年上半年，厦门楼市快速回了一次血。因为跌得深了，反弹也就在所难免。而2019年，领跌全国的，是青岛。青岛也是在2018年下半年上合峰会之后，一路走低的。2019年一年基本也跌了20%，较之于最高点，部分楼盘甚至跌幅超过30%，情况和2018年的厦门非常类似。如此深度的跌幅，在全国主要城市中，都属少见，因此2020年青岛的房价，应该是在一个筑底的过程中，不会再有这么大的跌幅。另外，今年青岛还可能有大利好。过去十年，青岛一直号称北方第三城，原因就在于当时中国和日韩关系好，打得火热，经贸往来密切，作为桥头堡的青岛，自然占了先机。而有心人可能注意到了，最近中日韩三国的关系，又在升温了。之前老给我们添堵的安倍，借着疫情，开始频送秋波。因为萨德跌入谷底的中韩关系也在回暖，一个实实在在的例子就是像《爱的迫降》这样的韩剧，又渗透进来了，欧巴欧尼的靡靡之音，这就是信号。而传说中的中日韩三国自贸区，可能真就要在今年，趁着川普忙着大选无暇东顾之际，哥三就把这事，给办了。到时候桥头堡青岛，估计又要趾高气昂，嘚瑟欢乐了。推荐阅读

来源：柯谈地产观（ID：lincokk）作者：柯谈（个人微信：linco_kk）从现在开始，楼市政策进入到了一个密集高发期。而且随着疫情的逐渐缓和，政策会越来越多，越来越有力度。所以，我想我很有必要为大家把宽松政策的出台背景理理清楚，让大家看透楼市的本来面目，告诉大家现阶段应该如何准备，以及最强烈的买房信号是什么？1需求端刺激开始了从2月14日湖南衡阳打响刺激需求端买房第一枪开始至今，短短半个多月时间，先后有8座城市和一家银行出台了鼓励刚需和改善的购房政策。2月14日，衡阳对购房契税给予补贴；2月21日，驻马店公积金购买首套房首付比例从30%降至20%，贷款额度从45万提高到50万，买房还给发购房补贴；2月23日，南宁在2017年暂停3年后重新放开了公积金购买二套房和第二次申请公积金贷款

来源：国民经略作者：凯风壹丨First

01刚刚，广州公寓放松政策又被撤回了当下，正是楼市政策的敏感期。刚刚，广州疫情纾困的48条，从市政府的官网上撤掉了！不过，广州市商务局网站仍可查看。广州市住建局信访工作人员表示，3月4日接到通知，文件仍然执行，只是细节要再研究，包括商服类项目的问题，需要做进一步的说明和规定后，再推出。再研究、再推出！看清楚，不是像驻马店那样，政策“一日游”。此次公寓政策调整，违背了上边的政策。当下是敏感期，解禁公寓会引发一线城市救市猜测，舆情难控。那么，再调整后的政策会大变吗？我认为，政策要完善，但调整的基调不会变。隔壁的深圳，2019年底取消了公寓“只租不售”，只保留5年限售条件。与深圳一样，广州作为大湾区龙头，责任很大、定位很高：老城区要改造，南沙副中心要发展起来，大湾区科技走廊要打造好（黄埔-南沙），要搞好广佛同城，带动珠三角小兄弟们发展，搞轨道交通互联互通，要打造区域增长极，给全国先行示范，还要帮衬粤东西北等落后地区发展。担子重，责任大！责任大了，能力就得硬起来！未来，房地产在广州发挥的作用是，助力财政、助力基建（轨道交通）、助力旧改、助力增长。当然，有个大前提，就是“房住不炒”，楼市稳定。这一盘大棋下，调整楼市政策需要智慧。公寓政策，反反复复，正是这样形势下的现象。像深圳一样，广州卸掉公寓调控的枷锁，不再限定最小分割单元（原来限定不低于300平米），不再限定销售对象（原来限定只能卖给企事业单位），不再限定二次转让的对象，只保留限售政策（深圳5年限售，广州2年限售），这个大方向，不会变的。02公寓是个畸形产物很多人疑惑，为什么政府对公寓的态度如此反复？这里，先把公寓这种物业类型的前世今生给大家详细交代下。公寓，又叫“类住宅”、“商服类”等。它们是建在商业或服务业、办公、工业用地上的住房，包括酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO等。这类房子“总价低、户型小、不限购、可按揭、精装修。无房户、外来人口买的多，楼市较热时，投资泛滥。可能你会疑惑，住宅怎么能建在非住宅用地上？这是因为，高层担心过度“房地产化”。为发展实体经济，规划的产业用地多，一般占比50%以上，但是住宅用地少，占比低于30%。但现实中，产业招商太难，投资回报期太长。为了做政绩，吸引开发商投资，加上住宅需求太旺，各地就打擦边球，非住宅用地上做出了公寓这样的“怪胎”。开发商报建时，图纸上标的用途是商业办公，但报建后，就改图纸，进行分割，切出50平米左右的小公寓。同时，在预留的空间加上卫生间、空调外挂等，有的还有开放式厨房。严格说，这违反了规划，属违规建筑，特别是私下改图纸更是大忌。但市场需求大，又能吸引开发商投资，地方也就睁一只眼闭一只眼。03广州公寓库存大，但仍会天量供应在广州，公寓大多集中在城市外围。2019年，黄埔、番禺、南沙和花都等外围4区，占全市公寓成交的61%。公寓单套面积多数在50平米左右，均价为1.85万/平米，同期广州新建住宅价格为2.8万，公寓是商品住房价格的60%。深圳公寓价格套均在200万左右，比同面积住宅价格低一半以上。公寓价格之所以低，主要在于，它没有住宅配套的教育、社区、医疗等设施，消防的要求，也比住宅要低很多。对于开发商来说，这不仅省了一大笔钱，还能尽量多地盖房子赚钱。所以，一般公寓的容积率很高，密密麻麻。2017年3月份，北上广一线城市都在严厉打击“类住宅”。时至今日，京沪仍将“类住宅”压的死死的。2018年，广州开始对“类住宅”松绑。2019年，广州公寓成交163万平米，同比上升90%。即便如此，由于前几年规划的公寓太多，库存太大，公寓去库存的周期仍然很长。截至2019年11月，办公、商业去化周期分别为25个月和48个月。去年9月，广东发布了推进“旧改”的3年行动方案，到2021年要改造23万亩，其中广州的旧改规模是最大的，高达5.4万亩，占全省的23.5%，近1/4。旧改中，若能安排出售型公寓，这是吸引开发商，平衡旧改成本的好方法。所以，未来广州的公寓还会大规模地放量。去年12月12日，深圳市取消了商务公寓“只租不售”限制，只保留“5年限售”。官方给出的理由是，政策抑制了城市更新项目的活跃度。广深代表的珠三角，作为中国制造业基地，留下了大量的产业用地。现在，珠三角向第三产业转型，各地会大规模地供应公寓。04公寓，该给个名分了京沪作为老牌一线城市，都在控制、疏解人口和产业。但广州、深圳不同，打造湾区龙头、先行示范区，塑造“增长极”，要大规模吸引人口。这几年，广深每年流入人口在40-50万，位居全国前两位。存量人口中，广深非户籍人口都在1500万以上。新人也好，老人也好，小户型公寓是他们轻松上车的很好选择。这就是京沪将类住宅死死压住，但广深放开的最大原因！未来，高房价维持稳定，年轻人流入都市圈，买不起房怎么办？需求端憋得慌，保障房供不上，堵是堵不住的！所以，除了广深，其它大城市也在想办法解决。2月4日，南京出台新规，允许商办项目30%的部分做公寓，可分割销售，其他的自持或限制户型不低于300平米。这一政策，既满足了类住宅需求，又确保了项目资金平衡，还能推进招商。现在，一些大城市产业用地的闲置很严重。如果调整为住宅，要改规划、补缴出让金，耗时耗钱又费力。如果改为公寓，辅以少量公共配套，算是住宅的补充，低收入人群买得起，又适合居家办公、个人创业，何乐不为？另外，北京、上海，还有大量人群买不起房，或没资格买房。而两地公寓在售库存却高得吓人，上海为118个月，北京在30个月以上。北京公寓价格已经下跌了30%以上，部分甚至腰斩。如果能控制住投机炒作，对有稳定就业的外来人口开个口子，就能够给他们扎根城市的希望。公寓该有个名分了！05买公寓要注意哪些问题？当然，说这些并不是鼓励大家都去买公寓。毕竟能买得起住宅，就不要买公寓。因为，非住宅用地上建设的公寓，很多是私下里改规划后设计的，居住舒适度、居住氛围相对住宅要差一点。公寓的物业管理费很贵，一般是住宅的1-1.5倍。交易税费也比较高，特别是二手公寓，增值的部分很大一块都被税吃掉了。若没有资格购买住宅，可以选择买公寓。不过公寓有很多种类，在新房市场，CBD高档公寓销售还不错，但很多其他“类住宅”公寓卖不动，两级分化很明显。如果资金充裕，要选择热点城市CBD或中心区的一手高档公寓，比如北京的朝阳公园周围，上海陆家嘴，深圳前海和后海，广州珠江新城等。长期持有和出租，税费较低，还能享受中心区地段溢价、商务人士的高租金溢价。若支付能力确实不足，但特别想在大城市“上车”的单身贵族或小两口，买公寓作为过渡，也是可行的，建议选择地铁上盖或距离地铁1公里内，高楼层、朝南，通风采光不错的公寓，既可以居住，还可以在家办公创业，未来也好出手。目前，公寓以投资为主，自住的体验感不强。没有住宅购买资格，或作为过渡买了公寓的人，很多人还是放租，等适宜的时候再出售换住宅。但是根据我的调研，二手公寓交易时间比较长，很多挂了一年半载也无人问津，最后只能靠折价出售。所以，在购买时，一定要考虑未来交易的需求。在购买一手公寓的时候，还得注意鉴别市场鱼龙混杂，乱象丛生的现象。比如“售后返租”中有涨价陷阱；再比如，有的无法通煤气，有的还要收取改图纸后“二次装修”的费用；还有的水电费按商水商电计算等等，一定要多看多比，留个心眼。总之，未来广深地区的公寓会越来越多，购房者需综合考虑首置、换房、投资等各方面需求后，再做决定！（本文由公众号“大咖聊房（ID：dakaliaofang）”原创首发，如需开白请在公号回复“转载”）推荐阅读

智本社（ID：zhibenshe0-1）作者

咨询的人越多，越发现购房者很容易踏入各种购房误区。误区的类型很多。有产品方面的，如购买了“返租房”“内铺”这样错误的产品；有贷款方面的，如第一次贷款金额很低，浪费了贷款的机会，或者全款买房失去了杠杆。今天我们来谈谈八种买房时行为上的误区，是两两对应分成四组的。01第一组行为是“够才买”与“掏空买”“够才买”指的是很多购房者尤其是首次购房者，因为需要在亲戚朋友处借够钱才买，钱不够就等，宁可不买也不贷款。最可惜就是只差一点钱，非要等跌价或者打折，结果房价一飞冲天。这是导致首次购房者踏空的重要原因之一，很多购房者就是因为追求“够才买”的行为错过了房产购买时机，眼睁睁看着房价上涨。与之相对的是“掏空买”，就是把全家所有资源全部压上，“六个钱包”、亲朋好友、用足杠杆一股脑全上，这种往往是购房者希望一次到位，所挑选的房产在自己的能力范围之外。不给自己留任何余地的买房方法很危险，最近我就碰到粉丝因为疫情违约推迟支付月供的，原因是手里连多余一个月月供的资金都没有留存。02第二组是“全都要”与“仅低价”“全都要”的行为和“掏空买”很类似，“全都要”更为极端，希望房子的每一项都达到自己的要求，不肯做任何妥协。位置要好、房子要大、品牌要有名、泳池花园会所篮球场网球场一样不能少。我们把各项指标都不错的房子称作“均好性”极佳，但是价格往往就不那么友好，其结果就是要么“掏空买”、要么买不起。买不起的往往越挑越买不起，最后无法建仓，或者最后放弃最重要的地段，市区换郊区，在郊区买一个有品牌、有会所的大房子。“仅低价”和“全都要”是两个极端，前者是不管房子的其他因素，就看是否便宜，天地楼层、朝向不好、户型奇葩都可以接受，只要价格低。这种只买低价房的行为会导致购买者在居住一段时间后十分不适，换房欲望强烈，但是手中的房子流动性奇差，价格更是上不去，鸡肋一般，卖也不是、不卖也不是。03第三组是“求到位”与“换不停”这个“求到位”与“全都要”不同，不是追求均好性，而是试图一次性解决未来所有需求，一次性买到位，未来再也不换房子。我们生活中经常可以碰到正在装修房子的业主，说要好好装修、这辈子再也不换房子了，其实几年后他们就再次搬家。根据数据显示，现在城市居民中大多数人一套房子也就是住7年至10年。“求到位”的思维错误在于，看不到人的需求是随着年龄增长不断变化的。新婚时看重的是一手新房、小区环境，远一点不要紧；孩子上学了就变成学区第一，而且小学、中学学区还是不停变化的。孩子大了就是配套第一，希望干什么都方便，不喜欢去很远的地方购物、休闲；到了老年可能希望片区医疗条件好。房子的面积大小也是一样，小两口和老人都不需要太大的房子，而中年人上有老、下有小需要房子空间多、面积大。这种变化的需求很难一次到位，如果早期买房就追求一次到位，很容易买在地段恰当但面积不合适，牺牲了房子的居住性；或者买的面积合适、地段不合适的，牺牲了通勤便利性；当然最惨的就是买不起错过的。“换不停”这类也很常见，就是不管三七二十一，只见短期需求，不管中期需求，导致每一个年龄阶段都需要换房。结婚一套、到孩子幼儿园可能就要换、小学又换、中学再换、孩子上班了换。甚至一开始不在乎上班远，住了一段时间受不了奔波，又要换到离单位近的。不停地换房成本极高，浪费了大量资金，同时也容易错过最佳的买房时点。04最后一组是“等跌价”与“追涨价”“等跌价”是最常见的行为，很多人尤其是初次准购房者往往在市场上看完后觉得房子太贵，加上各种看空言论的影响，自身没有判断逻辑，总是认为房价会跌。上涨时认为上涨太快等跌，横盘时认为迟早会跌，下跌时担心买了被套等跌，这种在自住型购房者中比较常见。结果往往是1万时嫌贵，到了2万才追高买入。大多数“等跌价”准购房者最终的行为都会发展为“追涨价”购房。“追涨价”这种行为在投资型购房者中很常见，还有一部分就是“等跌价”结果等来了上涨的购房者。“追涨价”的人往往担心继续涨下去买不起，这个逻辑没问题，问题是：刚涨时他们想的是：1万我没买，现在1.1万了，我买了不是亏了，先等等。到了1.5万了会想：这么贵了谁还买，再等等。房价加速涨到2万，他们立刻改变立场：不对，房价还得涨，不买我就买不起了，赶紧买。然后在高点附近买入。“追涨价”的购房者在房价便宜不涨时不看好房地产，刚涨时不敢追怕吃亏，等到涨疯了的时候恐慌了追高买入。几乎所有的“追涨价”购房者都是在恐慌心理支配下买入的。而几乎所有“等跌价”的准购房者都是在“占便宜”心理下踏空的。可以看出，这四组八种行为其实是比较极端的情况。那么我们应该怎么避免这些错误的行为呢？01避免主观因素导致的极端认知购房者要平衡兼顾，既不能完全以自己的喜好为唯一标准，不考虑市场、资金、未来需求等其他因素的影响；也不能单纯为了买房而买房，认为只要买的是一套房子就万事大吉了，不在乎房子的相关要素。02建立基础的买房逻辑购房者需要不断学习，例如市场清淡的时候买房，例如要将影响自己需求的因素排序、赋予权重，想清楚这套房子到底是解决居住问题，还是孩子上学问题，或者是上班通勤问题；同时做出妥协，对一些次要因素要放弃，例如花园、泳池、绿化可以差一点甚至没有。再例如在买房前就要筹备好资金，找好价格区间去看房，而不能看房过程越看越贵，最后远超预算导致掏空钱包或者错失良机。03投资型购房者要规划好资金与房产的比例在淡市建好一定的仓位，不要暴涨时才恐慌性追涨，所有的恐慌都是来自于三个字——“买少了”。要按照自己的资金能力规划好仓位水平，确保在大涨时不恐慌，同时留好授信和现金，确保在大跌（国内很少见）或者笋盘出现时有钱抄底。买房是一项家庭重大投资或者消费，一定要做好前期准备，因为不仅仅是“买错房、错一生”，“错买房”同样会错一生，长时间难以翻身。（本文由公众号“大咖聊房（ID：dakaliaofang）”原创首发，如需开白请在公号回复“转载”）推荐阅读

2019，深圳迎来历史性时刻对于遭受过一战二战炮火的世界来说，2019年是极其平淡的一年；对于经历过大风大浪的中国而言，2019年也只能说是波澜不惊的一年；但对于深圳来说，2019年，却是足可以载入深圳城市发展史册的一年。之所以说足以载入深圳城市发展史册，不是因为粤港澳大湾区规划的出炉，毕竟在大湾区规划中，深圳的地位不仅远远低于香港、澳门，还被省城广州盖过风头。之所以说足以载入深圳城市发展史册，也不是因为“先行示范区”的落地，如今自贸区、国家中心城市、自贸港遍地，含金量还剩下几许，大家都心知肚明。今天的“先行示范区”对深圳发展的促进作用，可能连40年前“特区”威力的十分之一都不及。2019年对于深圳，之所以说足以载入城市发展史册，是因为这一年，深圳二手房均价超过北京，成为全国最贵的城市。对深圳而言，这是一个历史性的时刻。深圳高房价的根源关于深圳高房价的原因，各种分析很多。比如经济发展程度高，比如人口结构年轻，比如居民财富意识强烈，比如贷款政策友好，比如全国性的通胀导致的货币贬值等等。当然，这些都是原因，但如果要追根溯源的话，以上种种，都只是表象。深圳高房价的根本原因，是在于其土地稀缺加上人口众多造成的供需严重失衡！北上广深四个一线城市，北京的面积是16410平方公里，是其中唯一上万平方公里的城市。上海和广州的面积差不多，上海是6340平方公里，广州是7434平方公里。而深圳面积最小，不到北京的零头，只有1997平方公里，大概是北京的八分之一，上海的三分之一，广州的四分之一。但是深圳的人口，却并不少。从官方公布的数据来看，北京和上海人口差不多，北京大约在2150万，上海在2400万。广州和深圳相当，广州大约有1500万，深圳大约有1350万。当然，实际人口可能远不止这么多，从居民用水用电量、城市生活垃圾量推算的话，北京人口大概在2500万，深圳人口大概在2000万。深圳的实际人口，严重被低估。因此，从人口密度上来看的话，深圳是6500人/平方公里，上海是3800人/平方公里，广州是2000人/平方公里，北京是1313人/平方公里。深圳是全国人口密度最高的城市，是北京的5倍，广州的3倍，上海的1.7倍。换句话说就是，深圳是全国土地最稀缺的城市。当然，这还只是从表面数字来计算，深圳的实际情况，比这还要糟糕。由于地处珠三角，深圳市内多山、多湖，因此，深圳可开发土地，比1997平方公里要小的多。从这个角度看，地处华北平原的北京和长江中下游平原的上海明显就要好的多。北京五环之内，基本一马平川，甚至同处于珠三角的广州都要好过深圳。深圳面积小，可开发土地少，造成的结果就是深圳的住宅用地极其稀缺，以最近两年的深圳土地出让情况为例：2019年，深圳一共出让住宅用地14块，规划建筑面积241万平方米，平均按照一套住房90平米计算，大概可以建2.27万套房。2018年，深圳一共出让了10块居住用地，规划建筑面积64万平方米，按照一套90平米计算，大概只能建7100套房。也就是说，2018年和2019年两年，深圳的商品房有效供应是2.98万套，不到3万套。而同时期深圳的人口增量呢？2017年，深圳人口增量是62万；2018年，深圳人口增加50万；2019年深圳人口增量还未公布。我们假设2019年深圳人口增加50万。那么两年间，深圳新增加人口就是100万，但是市场只供应了3万套住房，33:1的供需比。这就像每33个急待成婚的单身汉，去竞争1个未婚女子，哪怕她是凤姐，聘礼也被拔高到志玲的标准。而这还没有计算深圳存量人口中大量无房人员的购房需求。另外，很多人可能对两年三万套的供应没有什么概念，那么不妨和供应量极其充足的重庆做一个横向对比。在供地巅峰时期，2016年重庆出让了2054万平方米，2017年出让了2373万平方米，两年累计供应4427万平方米，同样按照一套90平米计算，重庆两年累计供应住房约50万套。深圳的供应量只有重庆的十七分之一。试想，如果把重庆的供应量搬到深圳，估计深圳的房价，也会分分钟给弄趴下。深圳是把凤姐“卖出”了志玲的价，而重庆，硬是把志玲“卖出”了凤姐的价！目前，深圳市常住人口是1350万人，按照这个增长速度计算，三年内深圳的人口将达到1500万，以3个人为一个家庭测算，深圳至少需要500万套住房，这里面还不包括一个家庭投资需求购买的二套、三套房。而目前深圳市一共有多少套房子呢？截止到2018年7月，深圳总共可交易的、产权清晰的商品房数量，是154.02万套。算上这一年半的供应，也就是说深圳目前总共的商品房数量不超过160万套。很简单，现在深圳的商品房缺口是340万套。特区40年，深圳一共才建了160万套商品房，这要多少年才能把这340万套住房的缺口补齐呢？假设深圳学习重庆，大干快上，每年新建25万套商品房，这也需要13年，才能把这个大坑给填满。问题是，即使深圳市有这个决心，深圳有那么多土地吗？按照国际惯例，一座城市土地开发面积超过30%，就达到警戒线了，而深圳到2016年的时候，城市土地开发强度已经接近50%，远远超过30%的警戒线，目前的深圳，属于超负荷运转状态。2018年底，王石在一个论坛上提到：深圳剩余可开发的土地面积不足20平方公里。深圳总面积是1997平方公里，也就是说，目前深圳能开发的土地，只剩下1%。因此，目前的深圳，其实是一座无地可供的城市，深圳的土地供应，绝大部分都是来自于旧城改造！所以，在如此极端的供需矛盾之下，如果不想办法增加深圳的住宅供应，别说深圳二手房价格超过北京，就是超过香港，登顶全球第二，也就是三五年可能看到的事。高房价正在拖累深圳高房价的挤出效应带来的“产业空心化”，正在拖累深圳的经济发展。2019年，深圳的GDP增速是6.7，不仅创下近40年新低，还首次被广州超过。如果不是去年下半年深圳加急拍卖了几块高价地，GDP会非常难看。深圳经济失速，一个重要的原因就是大量企业的外迁。2015年，深圳房价一年上涨60%，大概从2.3万跳涨到3.5万。就算以高收入著称的华为看着这房价，也有点扛不住了，公开表示深圳的高房价让员工吃不消，于是华为开始“跑”了，不过跑的还只是自己产业链下游的制造环节。2016年，深圳房价在2015年的基础上，再次上涨约60%，冲破5.5万每平米。这一次，华为可能真受不了了，又跑了一次，将上游的研发部门，搬到了东莞松山湖。其实，华为表示员工在深圳安家落户难，并不是指华为老员工，而是指现在及今后加入华为的年轻新员工在深圳买房难。早期入职华为的员工，基本都已经在深圳买房安家，而且以在华为的收入，很多工作十年以上的华为人，在深圳大多不只一套住房。2018年，一名华为员工就在企业内部BBS上分享过自己10年内在深圳购入6套房产的经历。这篇文章全网阅读量应该超过五千万，现在还能检索到。以目前深圳的房价，新入职的年轻员工，要想在深圳买房，已经是一件非常困难的事情了。别说10年6套，白手起家的话,六年一套都吃力。这两年，和华为一样选择跑路、撤出深圳的企业不少。2019年，深圳甲级写字楼的整体空置率达到22%，部分地区的空置率甚至超过50%，是四个一线城市中最严重的。而在2018年的时候，深圳的这一数据还是10.3%，比上海还要低一些。一年时间，深圳甲级写字楼的空置率就翻了一倍，产业支撑不足的表现，非常明显。如果不扭转这种局面，深圳的下一站，就是香港，第二产业彻底退出，完全只剩下第三产业。但是，深圳真的准备好了吗？金融、贸易、服务、旅游这四块业务，在对接全球资源方面，深圳哪一个比香港强？香港作为全球资本进入中国的一个中转站，汇聚了海量的资金，而且这些资金来去自如，作为示范区的深圳，能够做到吗？很显然，香港作为全球资金进入中国的“自由港”地位，不是一个“先行示范区”的头衔就能轻轻松松取代的。深圳“扩容”的终极之道

01经过各方努力，本次突发的疫情慢慢得到了控制，可以预见在不久的将来一切都会恢复到正常秩序，然而凡是全社会重大的事件、重要的经历都会对整个社会或多或少会造成影响和改变。最典型的就是911恐怖袭击促使美国成立美国国土安全局、打破了各机构之间信息不共享的藩篱。2005年8月卡崔娜飓风促使美国建立美国联邦应急救助机构，在州政府无力面对灾难时联邦政府直接干预。2003年的非典之后我国建立起突发事件应急机制，出现了危机管理应对机制，重建公共医疗保健制度。在企业界，阿里和京东的崛起与非典有着重要的关系。这些都是突发事件对社会的推动。对于购房者，我们更加关注的是这次疫情之后，房产市场会有哪些方面可能出现变化？哪些方面会进一步强化？疫情对经济和楼市的影响基本已经达成共识，就是短暂的负面影响过后，恢复性的增长一定会出现，对经济的刺激和国人的勤劳会推动经济不断向好，甚至有人认为会出现报复性上涨，当然这个有点乐观了。02那么，对于购房者而言，楼市中哪些因素是不变的？第一个不变的是城市的价值城市的价值是城市多年资源不断投入的结果，有些城市还包括了几百年来的传承、人文沉淀、地理位置优势，不会因为一次突发事件就改变城市的价值。无论这个城市是在长江中游、还是东南沿海，都不会因为这种突发事件而改变基本面，这一点不必担心。城市治理所暴露出的问题只会更快解决，也不必担忧。第二是投资品的价值突发事件无法改变一家好公司、一个好片区，所以股市中那些优质公司的股票，楼市中那些成熟区域的房产价值，不会有所改变，价格终究会体现价值。第三是投资的基础逻辑不会变过去我们怎么思考的、未来还是怎么思考，规律性的东西不会因为突发事件就改变，否则就不是规律了。楼市短期看政策、中期看金融、长期看人口这一类基础规律是不会变的。03对购房者而言，楼市中哪些因素是被强化的？一是购买住房的欲望这个有很多报道从不同方面进行了描述，包括小区严格的管理，租房者需要房东协助才可入住；也包括很多无房者无法进入所生活的城市、片区。这些非常时期的必要措施，促使大家认识到拥有房产的重要性。二是经济对房地产的依赖经济急需提振的时期，在可控范围内发挥房地产的龙头作用，在很多城市对开发商和土地的政策微调中已经可以看到了。三是包括资产在内大部分物品价格的上涨2020年1月份CPI增幅为5.4%，比2019年12月的4.2%上涨28.5%，加上疫情过后经济增长需要的各类宽松，物价还是有一定上涨压力的。四是大城市的需求增加这种需求通过大家对各地医疗资源对比中体现出来，相信未来去大城市生活、购房的需求会得到进一步加强。此外，经济规律会导致强者愈强，城市群、大城市的经济复苏、就业复苏会更快，也会产生需求。04最后，疫情使购房需求产生了哪些深远变化呢？一是更为优质的住宅这种优质既包括管理严格、服务到位的好物业，也包括遵守规章、自律克制的邻里，可能还包括安全卫生的上下水系统等等。二是室内空间分割更生活化这次疫情让大家长久的呆在家里，越来越多人发现套内功能性分割的重要性。最好每个人都有自己的私密空间，又有一个大的公共空间，还有阳光照射的户外空间，多房间、大客厅、大阳台，任何一个因素都会可能会改变购房者的购房选择。三是楼间距要大这点在2003年就出现过，楼间距大、容积率低的小区在那年特别好卖，不过我认为这是短期偏好变化，随着价格攀升、时过境迁，人们还是会被钱包约束。四是人们会要求自己的物业远离特殊区域例如特殊的市场、特殊的车站，对便捷的追求会逐步被对私密、安全的追求所替代。所以很多交通枢纽物业可能会面临一点问题。五是新增更多城市的分散居住的需求购房者更加重视跨城市的投资。同理，有能力的房企也会更加重视全国布局，避免在一地比例过高遭遇风险。六是城市医疗能力开始被重视过去人们买房子都特别重视地铁为代表的交通、名校为代表的教育，对于医疗不太看重，认为可有可无，尤其是年轻人。未来人们将对城市医疗资源、片区内医疗资源越来越重视，刷爆朋友圈的各城市三甲医院排行榜就可窥斑见豹。七是高杠杆购房者会减少这次疫情导致了很多高杠杆投资人的紧张，主要是每一笔资金都是经过精算、资金效率最大化的，突然的变化导致了资金链的问题。有购房者连一个月多余资金都未准备、需要违约推迟还款。八是短期内三四线城市楼市可能会遭遇重创一个重要原因是返乡行情没有了，回老家的购房者消失了，在复工后他们在工作的城市购房的可能性大大增加，加上三四线城市更需要资金去填补抗击疫情的成本，经济遭受的冲击更大，所以三四线楼市可能会出现成交量和价格较大的波动。另外考虑到购房者长期偏好会有所改变，更加重视大城市，在三四线购投资类房产需要慎之又慎。最后，想说的是虽然疫情像2003，经济却更像2008，购房者需要多去研究2008经济是如何走出低谷的。当然，无论变化与否，未来长期向好是不变的。坚定信心，明天会更好！（本文由公众号“大咖聊房（ID：dakaliaofang）”原创首发，如需开白请在公号回复“转载”）推荐阅读

面对此次疫情，全国多个城市都出台了“停售令”、“停工令”，再加上大家都在家闭关，楼市线下成交直线下降，有些城市更是出现了持续几周的0成交。成交疲乏对回款压力大的开发商而言，无疑是雪上加霜。面对不断加剧的生存压力，各房企也开启了变革与自救之路，纷纷开始推出线上售房。这段时间上线了不少卖房APP、小程序，还增加了线上置业讲座、VR看房、线上接待中心，甚至各楼盘置业顾问化身网红主播，一天好几场网络直播，玩儿法不断翻新。以至于不论是群消息还是朋友圈，随处都可看见各个楼盘的直播海报。但截止目前，各房企开启线上售房模式已经有一段时间了，可是效果并不理想。线上购房，救不了楼市！随着互联网和日常生活的深度融合，我们的“衣、食、行”都有了显著变化，唯独在“住”方面，成果寥寥。线上购房的概念和方向并没有问题，为何一直以来线上模式在地产领域进行得无比艰难？说到底，目前地产领域的线上模式并未触及用户的根本痛点。1信息披露不透明我们先来说新房，如今新房端的信息，均是由开发商花大价钱做了舆情管控以及刻意营销优化后，所呈现出的结果。消费者很难看到最真实的信息。虽然有关部门也对“五证”公示、网签备案等信息进行披露，但房产质量，配套等细枝末节却无法逐一管控。更何况大部分购房者，特别是首套购房者的房产知识极其薄弱，深入了解的渠道也有限，这些都导致房产领域的信息很难透明化。平时买房，购房者还能实地去样板间、楼盘周边转一转了解实际情况来辅助自己做决定。但由于疫情影响，线下实地了解信息的渠道受阻，信息不透明带来的不信任感也就成倍增加。而信息透明与否直接影响购房决策。因此现在很多房企虽然推出了不小的折扣，但在信息不透明的情况下，价格诱惑起到的效果微乎其微。二手房更是比新房复杂得多。每套房屋的采光、装修、抵押、产权等情况都不同，信息了解难度也比新房增加了许多。

01多地楼市政策突变近期，房地产政策异动频频，需求端露出火苗，知微见著。2月17日，一直就“憋不住”的衡阳（去年底“退出限售”被叫停），祭出“购房补贴”的政策；2月21日，河南驻马店真刀实枪地降低了杠杆，公积金首套房贷款最低首付比由

01疫情使买房需求更加迫切武汉的一声咳嗽，惊动了整个中国，新冠肺炎，撕碎了很多家庭，更严重的是，它同时将很多文明社会的规则，撕得稀碎。2月10日，第一批复工日子临近，四川成都龙华社区，发布紧急公告：市外返蓉租户，需要缴纳50万，作为无病毒保证金，才能返回自己的出租房。要知道，这个小区的月平均租金，才不到800元。几乎同时，北京多个小区发布公告，外地返京业主可以凭房产证进入小区，租户则无论如何进不去。很多等到半夜的租户，只能住进附近宾馆，想着第二天联系房东沟通解决，才发现被房东拉黑了。昆山无自有房产者，全部遣返。无锡全市禁止租户进入小区，扬州规定，凡是没有本市身份证和不动产证，一律暂缓来扬。类似的情况，全国各地都在发生。趋利避害，是人类与生俱来的本能。在疫情面前，人类的本能，第一个摧毁的就是「租售同权」这个官方倡导多年的政策。过去，我们单纯地以为，房子捆绑的只有学区资格、户籍、养老福利等软资源，疫情过后，才明白房子居然如此硬核，捆绑着生存的空间。在绕不开的房子面前，对于一个普通百姓而言，如何预判疫情过后的楼市，变得特别重要。毕竟，在合适的买房时机及时出手省下的钱，比在百废待兴的行业里抠钱容易多了。02非典期间的楼市表现新冠疫情过后，房价会降还是涨？很多人想从历史中找到答案，于是自然将“新冠病毒”对标2003年的“非典”。非典时期，是无数70、80后印象最深刻的急性传染病。那场从广东野生动物果子狸引发的灾难里，累计有7000多人感染，死亡649人。更相似的是，新冠病毒期间，双黄连被抢售一空；非典期间，无数囤积白醋和金银花的无良商人发了横财。2003年的楼市，到底表现如何？网络上众说纷纭，就连很多资深智库做的报告结论也是不一样的。为此，我查阅了非常多的资料，发现两种主流观点，个中差别，主要是数据口径和来源不同。认为涨了的，拿出了当年统计局的全年房地产统计结果：非典当年，销售面积涨了25.77%，售均价涨了31.88%，可谓是楼市是大涨之年。也有认为当年房价跌了的，拿出当年建筑行业周期空白期，许多开发商推出0首付的论据。两种观点，究竟哪一种是正确的？新冠肺炎后的中国楼市，会走上哪条道路，这个问题，并不能在简单复盘2003非典的老经验中找到答案。我们必须在时代背景下，去看待一个具体的问题。2003年，中国正处于一个史无前例的发展窗口，那一年的中国，是引进外资最凶猛的一年，无数热钱流入中国。广阔天地，大有可为。在当时的经济背景下，我们的楼市正处于割裂最严重的时期。这也正是为何同一个历史事件，不同的智库产生截然不同观点的原因。当时楼市跌了么？我可以负责任地告诉你，跌了，而且是大跌。03非典期间城市的两种模式非典的源头广州和深圳的楼市，受到了超级重创。这块内陆上最接近东亚第一金融港Hong

1、楼市遭遇“突然死亡”过去一个多月时间，新冠肺炎疫情来势汹汹，迅速席卷全国。截至2月23日24时，全国累计报告确诊病例77150例，累计治愈出院病例24734例，累计死亡病例2592例，累计追踪到密切接触者635531人，尚在医学观察的密切接触者97481人。按照累计确诊病例和累计死亡病例数量来看，本次疫情的规模已经十倍于2003年的SARS（2003年，中国内地累计报告非典型肺炎临床诊断病例5327例，死亡349例）。而且从目前的情况来看，虽然确诊病例的数量在持续减少，但是疫情还远远没有结束。受疫情冲击，中国经济遭遇到了前所未有的压力，房地产行业虽然不是首当其冲，但受到的影响也非常巨大。从1月底开始，由于受春节和疫情双重因素影响，各地的售楼处都被迫关闭，银行、政府相关部门也取消了现场办公，中国的房地产交易市场遭遇“突然死亡”。下图为2020年30城商品房销售成交面积与2019年对比：数据来源：WIND没有销售和成交，就没有现金流，对于房地产这样的高杠杆且资金密集型产业来说，一旦现金流断裂，将会是毁灭性打击。如果这样的情况再持续下去，后果不堪设想。2、地方政府纷纷救市人们常说，“春江水暖鸭先知”，而房地产市场的冷暖，地方政府是最先知，也是最上心的。原因很简单，卖地的收入（土地出让金）和房地产行业的各种税费占据了地方政府财政收入的大部分（2018年土地出让金6.5万亿元，占当年地方本级财政收入的66.5%），可以说地方政府对房地产的依赖，跟鸭子对水的依赖是一样的，没有就活不下去。因此，在房地产行业遭遇困境的时候，第一个出手的往往是地方政府。以下我们简单罗列几个有代表性的城市对房地产行业的救市措施。无锡2月12日，江苏无锡市发布通知，引导银行保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长，不得盲目抽贷、断贷、压贷；楼栋完成25%投资额即可预售；不能按期开竣工的，开竣工时间相应顺延等。西安2月12日，陕西省西安发布通知提出，疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%。衡阳2月14日，衡阳市10部门联合发文，出台楼市17条新政，这其中最受人关注的是真金白银的购房补贴。所缴契税税率为1%的，予以全额补贴；所缴契税税率为1.5%的，补贴2/3；所缴契税税率为2%以上（含2%）的，补贴50%。甚至连车位都可以补贴1000元/个。苏州2月19日，苏州发布通知，“取消”（官方表述为“不统一要求”）现房预售和封顶销售。住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。除此之外，上海、深圳、广州、南京、厦门、杭州、合肥、嘉兴等地也都出台了相关政策和措施，目的也都很明确，缓解房企的短期流动性困难，共同渡过受疫情影响的艰难时期。随着疫情影响的进一步积累和显现，我们几乎可以断定，更多的地方政府会加入到房地产救市的行列中去。03、土拍市场如火如荼2月20日，备受关注的上海徐汇滨江地块被香港置地联合体以310.5亿元拿下，略微超过2016年招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得的深圳新会展中心地块，成为内地楼市的总价新地王。春节以来，北京市共举行了三次土地拍卖，热度是一场比一场高。最近的一次拍卖是2月18日，大兴、通州三宗地块集中出让，起拍价65.56亿元，吸引了住总、越秀、中海、旭辉、龙湖、金茂、绿城、首开+保利在内的20家房企参与竞拍，战况颇为激烈。其中通州区的地块价格在21轮报价后触及地价上限，转而竞开发商自持的面积，最终绿城以7%的自持面积竞得该地块，溢价率约49.8%。另一块亦庄附近的地起始价50亿元，经过74次举牌，最终以67亿元成交，溢价率34%。除了北京上海之外，杭州、宁波、温州等地也有多宗土地高溢价成交。据不完全统计，春节后重点城市成交的土地中，溢价率超过20%的超过20宗。其中，宁波有商住用地溢价率高达96.6%，温州有商住地现场竞拍9小时报价455轮溢价率32.79%，杭州有住宅用地10余家房企竞拍最终溢价率29.66%。从以上数据看，土地拍卖市场，特别是一二线城市土地市场，远比房屋销售市场要火热得多，这说明了什么？这些有钱的大房企对中国房地产的未来是极其看好的！04、疫情后的房地产走势一边是房地产销售冻结，另一边是土地拍卖市场依然火热，中国房地产市场到底需不需要救助？疫情过后，中国楼市在量价两端是否会迎来拐点？对买房者来说，当下和接下来一段时间又是不是买房的好时机呢？关于房地产市场需不需要救助的问题，如果抛开道德层面不谈，其实是没有什么争议的。目前，无论是专家学者，还是政府官员，对于救助房地产行业的态度是高度一致的，这一点从上文列举的地方政府的实际行动就能看出来。最近一段时间，我们看到恒大、融创等众多房企都在启动网上卖房、打折促销等活动，虽然看起来很热闹，但是短期内成交量不可能完全恢复。而根据专家预测以及2003年非典的经验判断，本次疫情完全结束恐怕要到第二季度，在此之前，房地产行业依然会非常困难，因此地方政府对房地产的救助是必不可少的，未来我们一定会看到更多“稳”地产的措施出现。那么，疫情过后，中国楼市又会何去何从呢？首先，我们来看一下去年的房地产销售数据，虽然经历了史上最为严厉的调控打压，但是2019年全年房地产市场的总销售额接近16万亿（国家统计局数据：15.97万亿），又创造了历史新高，而且比2018年高出了整整1万亿，这说明中国的房地产市场整体还是向上的，这种向上的趋势不会因为一个短期的事件而发生逆转。疫情过后，北哥认为全国楼市大概率是一个触底反弹的走势，原因主要有两个。第一，楼市基本面不会由于短期疫情而发生根本变化。从历史发展的角度来看，疫情只是一起短期事件，就算如某些悲观主义者所说，新冠病毒未来将长期存在，但其对经济和楼市的影响也主要体现在短期。而买房是一个长期的需求（短期的居住需求主要靠酒店和租房解决），短期会受到疫情的冲击和挤压，但是长期来看影响不会很大。不论是刚需，还是改善，甚至是投资需求，等疫情过去之后，该买房的还是会买房，只不过时间可能往后拖了几个月罢了。中国人对于房产的热爱是深入骨髓的，从古至今，有钱就要买房置业是一个传统，也是一种最朴素的理财方式，一场几个月的疫情，改变不了中国人的千年思想意识传承。第二，政府不会允许楼市大幅回落，更不可能崩盘。很多人担心本次疫情可能会对中国楼市造成毁灭性冲击，其实大可不必——即使你想，政府也不会允许。首先，地方政府绝不会允许房地产回落。我们在上文说了，土地财政是地方政府的生命线，这跟我国的税制体系有关，短期内改变不了，因此地方政府绝对不会允许房地产崩盘，即使大幅回落也不行。因为一旦房地产市场大幅回落，卖地就会变得困难，地卖不出去，地方政府的收入就无法保障，今年国家要推行积极的财政政策，财政需要钱，卖地不能少。更重要的是，中央政府也绝不会允许房地产崩盘。在刚刚结束的政治局会议上，最高领导指出，今年要实现决胜全面建成小康社会、决战脱贫攻坚目标任务，完成“十三五”规划。这意味着保经济增长将会是今年的重点工作，2020年要实现GDP十年翻番和全面建成小康社会这两个目标，全年GDP增速必须保持在接近6%的水平。一季度由于受到疫情影响，GDP增速大概率会有一个大幅回落，目前专家学者普遍预期会降到4%-5%之间，如此看来后面几个季度经济增长压力就会更大，在这种情况下，房地产是非保不可的。基于此，我们几乎可以断定，未来一段时间，国家对房地产市场的政策打压会逐渐放松，货币宽松和利率走低也是不可阻挡的趋势，在这难得的双重利好之下，房地产市场一定会很快走出低谷，迎来反弹。当然这种反弹首先肯定是体现在交易量的复苏，然后才会体现在价格的反弹，而在此之前，如果你想买房，或许是一个不错的出手机会。有人可能会说，这都是你一厢情愿的想法，央行这两天还在不断重申“房住不炒”，不搞大水漫灌，你是耳朵聋了还是眼瞎了？对此，北哥只想奉劝大家一句，“少听多看”，口号是为了堵住无知者的悠悠众口，真正决定市场的是实际行动。大家可以看到的是，2月20日，央行又下调了贷款利率！而在刚刚结束的中央政治局会议发布的通稿上，高层对大家都很关心的房地产却是只字未提，这又是什么意思呢？你品，你细品！（本文由公众号“大咖聊房（ID：dakaliaofang）”原创首发，如需开白请在公号回复“转载”）