3个月省52万！最真诚“淘笋法则”

上个星期，一位郑州的老同学找到我，非常兴奋，说历经千辛，三个月努力没白费，终于淘到了一个宝贝。让我给点评点评。

这个所谓的宝贝是郑州郑东新区的一处房产，价格为1.5万/平米，总价150万。之所以笋，是因为它比同小区同户型房源的均价低了25%，基本一个首付。

在详查了房子的户型、楼层、小区情况后，恭喜了这位老同学。这比去年他找我看的那套相差无几的房整整低了52万，的确是捡到了稀有笋盘。

在我脑子里的第一反应就是，这套房一定是业主急于套现的无奈之举。事实也证明了这点。

房主是做餐饮生意的，在繁华地段有多家店铺。但这次疫情打击非常大，为了让旗下的店不关门，不拖欠月租和员工工资，只好着急出手抛掉几套房产，拆东补西。房子先给订金，疫情结束去登记交易过户。

老同学淘笋的法子是我之前一直用的，而且如果你有心，一定经常会在我的之前的文章中看到一些建议，诸如，“真正的高手在于淘笋“，”行情不济的时候，反而是绝佳机会”，“巨大的机会蕴藏在二手笋盘中”，等等。

那么到底什么是笋盘，如何淘笋，怎么把握时机呢？现在就把这几年的淘笋经验整理成一文，送给大家。

01

何为笋盘

笋盘的概念不用过多解释，总的来说，就是比周边二手房的市场价低一个台阶的房子，在局部地区具有明显的价格“洼地效应”。

这个概念是凌驾于诸如地段、资源、通勤等概念之上的。

一般是低于市场正常价10%，市场价75%左右就可以称之为“超笋盘”。当然别小瞧这10%的差价，在货值比较大的城市，例如北京，800万的房子，笋盘可以直接为你节省80万。80万是普通人几年的收入，大家可以想想。

笋盘出现的原因，无外乎两点。

1、房主不懂行情，自行报价

2、房主为了快速套现，急于抛手

第一种情况原来非常多，但这几年随着二手房交易机构越来越多，中介用自己的行业属性打破了业主和市场的“信息差”。现在只有二手房业务不发达的小地方，这种情况出现比较多。

一些三四线城市或者县城房产，大部分都是卖家和买家直接过手交易的。卖家不懂行情，只能参考周边的过去交易价格来给自己定价。

买家如果对市场行情有一定的了解，就可以借助周边房产价格和房子的瑕疵，多次砍价。成功率是较高的，为什么呢？

一是小地方普遍患有“新房癌”，大家都愿意买新房，二手房交易市场自然不成熟。很多地方有价无市，有的人房子挂半年一年都无人问津。看房的人少，自然对房价的信心缺失，如果遇到合适的买家，愿意主动让价。

第二种情况，急于套现，抛盘离手的案例相对是最多的。炒房客资金断裂，断臂求生的有；急于换房补首付，折价抛售的情况也很多。

但要注意的是，这种情况导致超级笋盘不少，但“不干净”的笋盘也很多。有的是五证不全，还有的在打官司，房子买下来了，后面跟着官司也来了，找谁都说不清。

还有人把法拍房归于笋盘范畴的，这种是极其错误的说法。法拍房之前讲过，问题非常多，一般人没几把刷子别轻易碰。而干净的笋盘才是购房者的第一选择。

02

何为时机

竹笋，只有在春天大雨过后，才会在短时间内长出来很多。所以，春天和大雨是竹笋的时机。那么笋盘呢？

总结下来有两个。

一是上文提到的，市场行情最冷的时候，业内有句行话，叫做“雨后春笋，冬后笋盘”。

现在的楼市应该是近几年为数不多的寒冬腊月。去年金九银十破了大家预期，今年的新冠疫情又碎了大家的希望。现在楼市卖家市场处于极度不自信周期。

的确这段时间，疫情扫荡，经济承压。一些资金链不佳的炒房客、企业主会被迫出手大量房产，也意味着市场上会出现大量纯笋盘。疫情对卖家是灾难，对有购房需求且资金丰裕的人反而是机会。

市场的零和游戏，永远都是这么残酷。

二是市场处于快速上升期。行情回暖，成交量房价齐涨，会引发购房恐慌。很多人为了节省成本只能和时间赛跑。这其中存在着大量的“卖一买一”改善群体。

例如我的一位读者小慧，在2016年北京房价暴涨时期，想买一套学区房，顺便改善家庭的居住环境。可无奈新房业主要求一周之内必须签合同。

她的房子也在增值，但没有办法，只能压低价格抛手换新房首付。买家一度把价格压到报价的70%，比她当初买这套房时的价格高了50万块钱。最后只能被迫认行情，因为新房房价的增值速度远比自己的快，晚了机会全部丧失。

以此我把两个时机用图表的形式给大家呈现出来，从行情底部到爬坡阶段，正是大家淘笋最好的时间段。

目前来看，当下正是行情底部，疫情结束后，4-6月份，随着之前半年积累的购房需求开始迸发，行情回暖。所以有淘笋想法的读者，一定要在此时着手准备。

03

淘笋法则

在介绍完笋盘概念和出现的时机后，很多人开始困惑了，这和淘宝又不一样，淘宝打开网站，货比三家就行了。笋盘，涉及层面太广，到底怎么淘？

别着急，只需要记住一条法则，“熟悉环境，用心跟踪，主动联系，现金为王”。

很多人都说朋友圈的中介每天都在刷笋盘信息，加一两个中介不就行了吗？那你想得太天真了。

在这个市场上，二手房中介很多人，目的都是将手中代理房源尽快出手，只要自己佣金拿到手，交易流程走完即可。很少有站在你的利益角度，从各个层面给你建议。

这处房产优不优质，缺点在哪里，可投资性和二手房回报率，此时应不应该入手，这些是大多数门店不会培训的，这也是中介们被一直诟病的地方。

当认清这层关系之后，你要明白淘笋要靠自己，而中介则是获取市场信息的一大渠道，要运用关系而不是依靠关系。

在这个基础上你要首先对你倾向的地段做到信息“门儿清”。例如我的老同学买郑州郑东新区，盯了三个地段。这三个地段的小区数量，各个小区的均价、户型设计、房龄、物业情况、绿化环境、历史成交记录都要清晰。

在整理小区信息的时候，一定要关注楼盘的三个时间点。新交房、满2年、满五年，房子满2年不用交增值税，满5年不用交个人所得税。

这三个时间点是楼盘的交易旺季，投资客更容易出手这样的房子，也是淘笋的机会。

这个工作大概一周的时间就能完成。至于查询工具，可以选择贝壳找房、安居客、房天下等等，如果二手房交易市场差的小地方可以选用58同城等等。

当然这些工具只是为了让你快速了解地区和小区的情况。在了解完详细情况后，我们就进入了“跟踪环节”。

跟踪靠你一人之力是不可能完成的，这时候需要和中介建立关系。从你所购房的地区寻找金牌门店的金牌中介，认识中介后，告诉他你的目的是为了淘笋，而且对市场环境已经非常熟悉。

中介的工作是为你实时传达新挂牌房源的信息和业主售房的原因。

作为价值交换，你可以付给中介一定的前期服务费，并承诺房子成交后会在原有的基础上，提高1～2%个点的佣金，如果中介会砍价更好了，自己有个预期，砍下价格的5%作为佣金所得。中介是非常喜欢这样的客户的。

接下来你要做的就是“主动联系”。

每天或每周定时从网上查看新挂牌房源信息，并询问合作中介的市场动态。这句话虽短，却是本文最重要的最难完成的，这就是淘笋的本质。

在跟踪市场信息的同时，你还要拥有一个条件，就是很强的“现金能力”。因为笋盘都是业主都是缺钱急于出手的，自然对现金要求会很高。如果你在短时间内无法筹备足够的现金，机会很可能被别人抢走。

这就是现金为王的意思。在淘笋期间，想方设法把自己的现金流搞定，则会变被动为主动，以此还可以和业主进行议价。

04

笋盘土壤

如果详读了上面的内容，有心的读者肯定会发现我分别在“天时”和“人和”上做了文章，唯独缺了地利。这里再补充一点，哪些地方更容易出现笋盘？

1、改善性住房

大平米的改善性住房，流动性要远低于小平米刚需房。这样的物业通常为企业主持有，在楼市行情弱或者经济承压时期，更容易出现变数，有抛盘行为。而且企业主对价格敏感性偏低，更有利于让价。

2、潜力大盘

举个例子，拿当年的北京通州来讲，房价一波三折，每次伴随着政策利好，房价上涨；每次遭遇行情滑坡，房价下跌。

但政策加持的地方，投资属性永远不弱，房价会呈“波浪阶梯状”上升，每次行情周期，都是投资客解套，刚需入场接盘的过程。在行情的底端，便会有大量笋盘出现在市场中。

换句话讲，也就是未来可期的地区，投资客居多的地区，笋盘的概率最大。但你要明白这类房子要花时间夯实价格，而且不能为市场唱衰的声音所动。这样的地区每个城市都会出现1～2个。

3、鸡头鸡尾盘

所谓鸡头鸡尾就是一个社区中，户型最差、楼层最差的房子。

我曾经在研究所做过一个大数据实验，以5年为周期，统计100个楼盘各个户型的房子，看哪些房子的房价涨幅更高。结果让人惊讶，并不是那些万人瞩目的富二代，而是这犄角旮旯里的鸡头鸡尾房。

为什么呢？

首先户型差、楼层差的房子因为卖相问题，会被很多人嫌弃。所以在一个楼盘中，它的价格永远是最低的。但是嫌弃归嫌弃，为什么你家楼盘的顶楼和底楼永远都住着人呢？

这是市场选择的结果，并不是大家想买顶楼，而是买不起最佳楼层。所以无论在任何时候，只要这个楼盘的地段没问题，鸡头鸡尾房一定会有人买的。

而且在每轮行情到来，鸡头鸡尾房也会跟着市场价格飙升，虽然低于同楼盘其他类型的房子，但因为价格基数低，反而在行情的加持下，增幅较高。

05

知识=首付

笋盘是买房人实现利益最大化的最好机会，当然是机会自然不可能所有人都拥有，最多10%的人可以寻求到。而且需要建立在天时地利人和的基础上。

现在就是天时，这段时间大量笋盘已经开始冒尖。疫情结束时期是笋盘消化的重要时刻。

地利需要自己去寻觅，需要符合自己的实际情况。人和，需要熟读法则，此处再重复一次，“熟悉环境，用心跟踪，主动联系，现金为王”，四项缺一不可。

我每天都在帮别人淘笋盘，帮别人省钱，省下十万、二十万、五十万、甚至百万的都有。也在教别人淘笋盘，但学到的却很少。

这也是我佩服我的老同学的一点，在我教给他方法后，他能每天花半个小时去跟踪信息。任何事情，付出和回报永远成正比，再次得到验证。

很少有人愿意为未知的成功付出更多的努力，这是人性。但反过来讲，3个月省下52万，这个生意难道不划算吗？

笋盘淘到了，你的财富上升到一个层次，笋盘没淘到，但你淘笋期间所学到的购房知识和经验，会让你受益无穷。

仅把此篇文章献给那些，想通过知识和努力改变命运的人。

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