别用非典的旧经验，揣测今年的新楼市
武汉的一声咳嗽，惊动了整个中国，新冠肺炎，撕碎了很多家庭，更严重的是，它同时将很多文明社会的规则，撕得稀碎。
2月10日，第一批复工日子临近，四川成都龙华社区，发布紧急公告：
市外返蓉租户，需要缴纳50万，作为无病毒保证金，才能返回自己的出租房。
要知道，这个小区的月平均租金，才不到800元。
几乎同时，北京多个小区发布公告，外地返京业主可以凭房产证进入小区，租户则无论如何进不去。
很多等到半夜的租户，只能住进附近宾馆，想着第二天联系房东沟通解决，才发现被房东拉黑了。
昆山无自有房产者，全部遣返。无锡全市禁止租户进入小区，扬州规定，凡是没有本市身份证和不动产证，一律暂缓来扬。
类似的情况，全国各地都在发生。趋利避害，是人类与生俱来的本能。
在疫情面前，人类的本能，第一个摧毁的就是「租售同权」这个官方倡导多年的政策。
过去，我们单纯地以为，房子捆绑的只有学区资格、户籍、养老福利等软资源，疫情过后，才明白房子居然如此硬核，捆绑着生存的空间。
在绕不开的房子面前，对于一个普通百姓而言，如何预判疫情过后的楼市，变得特别重要。
新冠疫情过后，房价会降还是涨？
很多人想从历史中找到答案，于是自然将“新冠病毒”对标2003年的“非典”。
非典时期，是无数70、80后印象最深刻的急性传染病。那场从广东野生动物果子狸引发的灾难里，累计有7000多人感染，死亡649人。
更相似的是，新冠病毒期间，双黄连被抢售一空；非典期间，无数囤积白醋和金银花的无良商人发了横财。
2003年的楼市，到底表现如何？网络上众说纷纭，就连很多资深智库做的报告结论也是不一样的。
为此，我查阅了非常多的资料，发现两种主流观点，个中差别，主要是数据口径和来源不同。
认为涨了的，拿出了当年统计局的全年房地产统计结果：非典当年，销售面积涨了25.77%，售均价涨了31.88%，可谓是楼市是大涨之年。
也有认为当年房价跌了的，拿出当年建筑行业周期空白期，许多开发商推出0首付的论据。
两种观点，究竟哪一种是正确的？
新冠肺炎后的中国楼市，会走上哪条道路，这个问题，并不能在简单复盘2003非典的老经验中找到答案。
我们必须在时代背景下，去看待一个具体的问题。
2003年，中国正处于一个史无前例的发展窗口，那一年的中国，是引进外资最凶猛的一年，无数热钱流入中国。
广阔天地，大有可为。
在当时的经济背景下，我们的楼市正处于割裂最严重的时期。这也正是为何同一个历史事件，不同的智库产生截然不同观点的原因。
当时楼市跌了么？我可以负责任地告诉你，跌了，而且是大跌。
非典的源头广州和深圳的楼市，受到了超级重创。
这块内陆上最接近东亚第一金融港Hong Kong的土地，在90年代，就因为近水楼台，先得到港资的青睐。甚至连香港的卡车司机，都为了包小三，跑到深圳买一套商品房。
但在2003年非典期间，广州芳村的楼盘销售，只能每周末跑去泮溪酒家挨桌拉客，遭受白眼无数。
同样楼市大跌的是香港，刚从金融危机缓过来的楼市，就被非典泼了一盆冰水。从2003年3月底到7月，不到四个月的时间，香港房价跌了8%。
很多人因为房价狂跌，而丧失信心。陷入负资产的漩涡后，很多人开始断供，被银行从家里赶出去。
但这并不是非典时期楼市的全部真相。
因为2003年，中国楼市大涨的城市，也非常多。北京，作为人口密集的首都，也一度遭遇SARS的影响。
传统项目，五一劳动节的“春季房展会”被迫延期，但补开的房展会和房价一样，如约回归。当年年底，北京的楼市就迅速升温，从此开启了四年之久的大牛市。
杭州作为江南的代表城市，在2003年，因为非典做了一个小深蹲后，开启了一轮大牛市。一些商业活络的板块，城西和湖滨板块，房价涨幅甚至超过40%。
上海，则是受到非典影响更小的城市了。非典疫情正严重的4月，静安区的骏豪国际，开盘现场人山人海，600套房子开盘即售罄。
到了年底，上海的楼市更是被市民挤的门槛破碎。
2003年11月的《国际金融报》，头版头条写着：接近年关，上海任何一个新楼盘开盘，仅“领购房号码”都需要排队或者托熟人。
其实你仔细研究就能发现，非典时期的中国楼市，可以分成两种：
第一种，是以香港为代表城市模式，包括广州、深圳等的负向影响城市。
第二种，是北京为首的北京模式，包括上海、杭州等，楼市几乎没有受疫情影响。
两种模式的区别，是如何产生的呢？
对于内陆城市来说，包括北京、上海，受到火车的运力和户籍制度的限制，人口的流动性非常有限，加上大基建和城市化并没走进蜜月期，当时绝大多数城市还处于混沌中。
北京的虹吸范围仅限于华北，上海也只能辐射到周边20km外的浦东郊区。
这种内陆型城市我们把它统称为「北京模式」，这种模式的特点是，地缘性居民多，对住房的需求并不强烈，“楼市人口”流动并不强。
这种情况下，非典疫情的出现，只会暂时抑制购房需求，而不会消灭需求。
北京当时顶着非典开盘的苹果社区，均价才6000元，真实需求和还款能力充足的购房者，还是会挥舞着钞票走进售楼部。
而在当时最小资的珠三角区域，香港、广州、深圳等地所呈现出的「香港模式」里，大笔的港资尝到了新界炒房的甜头，面对着隔岸便宜如葱的商品房，自然是蜂拥而至。
这些投资属性的购房需求，都是被“赚钱效应”所创造出来的。
当时的广州，一个处级干部公务员，每月也就几百块，老城区房价居然到了9000元，相当于今时今刻，广州天河的房子到了20万/平米的超级高位。
高昂的房价背后，是有钱的香港人在玩击鼓传花的游戏，这个游戏规则非常脆弱，于是在连续遭到金融危机和非典疫情后，这些被创造的购房需求，迅速走向消亡。
那么到了2020年，当我们面对新冠肺炎时，中国的楼市走的是「北京模式」，还是「香港模式」呢？
很显然是后者。
如今，不论大城市，还是小城市，国民的杠杆率已经到达均高的状态，太多购房需求，都是被「赚钱效应」创造出来的。
一次疫情，检验了很多城市的家底，也检验了很多人的买房目的。楼市里，资金是最聪明的，和人一样，它们会趋利避害，一旦发现某个城市的楼市失去赚钱效应，就会疯狂出逃。
疫情发生后，武汉封城，一名武汉人试图乘木桶渡江逃离这座城市。
作为中部第一大城市，武汉在这次事件里，表现出了医疗配套的短缺，城市治理水平的不足，都会让这些“被创造”的购房需求消失。
这几年里，许多号称新一线和新二线的城市迅速崛起，光芒掩盖了很多缺陷。有些城市，则表现出极好的应对紧急事件的能力，但有的城市，在教育、医疗等城市软实力方面，都还没经历检验，质量到底如何，我们无法得知。
武汉很不幸，遇到了这次突袭检查，同时这次检查也会帮助武汉进步。
2003年，有人乘机抄底买到了不少便宜的房子，如今被证明他们是对的，买到了优质资产。
也有不少人囤积了板蓝根，17年过去，卖不掉也喝不完。
而对于老百姓来说，今天，选对城市更加重要，毕竟有的城市，就像当年的板蓝根一样，会砸在手里。