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#城市分析
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说到2020年的深圳楼市，年初时情形已经和现在大不相同，因为当时新冠感染人数刚刚过千，谁都不相信疫情真的会影响到自己，所以所有人一致比较乐观，至少一致认为会有小阳春出现。
但随着时间的推移，疫情从一只黑天鹅逐步变成一头灰犀牛，我们就必须用新的视角重新理解2020年或更长周期的深圳楼市。当然，在此之前，我们必须先给出四个共识，相信这些共识也是理解深圳2020年楼市走势的前提。深圳是全国最年轻、活力最强的城市，也是全球的科创新中心，拥有500多家上市公司的企业总部，同时每年创造数十家上市公司。资金会通过资本市场大量涌入深圳，每年创造大量的富豪，因此深圳拥有非常强大的购买力，但是2200万常住人口的深圳却只有190万套商品住宅，再叠加几乎空白的新增住宅用地供给，供需关系异常紧张。共识2：深圳是唯一一个经历2015年大涨后没有价格回调的城市
深圳在2015年经历了史诗级大涨后，没有出现过明显的类似于北京、上海、广州等其他一线城市的房价回调，一二手住宅交易总量依然维持在每年10万套左右的量级，购买力和人们的购买欲望依旧非常强劲，几乎每年都会出现多个新盘中签率低于10%的奇观。在2019年深圳房价更是赶超北京上海，成为全国房价最贵的城市。不仅如此，在2019年，以高纯净度片区为首的深圳湾、香蜜湖、红树湾、宝安中心等片区的住宅，以及以学区房为首的深中、深高北、福田外国语、宝中、深实验等名校学区房，涨幅基本都超过2成，甚至出现了某片区学区房半年价格翻倍，某些二手楼盘因为涨幅太大直接导致政府出台限涨令，政策无效后又通过强行下架这些小区的房源来平稳市场情绪等现象。对比其他城市，2019年深圳楼市除了个别片区外，基本全线跑出大阳线，人们对美好生活的追求和为下一代提供更好教育的普遍共识在深圳楼市中体现的淋漓尽致。
共识3：疫情对我国经济的影响超过08年全球金融危机和03年非典
房地产是我国经济的晴雨表，是经济好坏的及时表现形式，疫情对经济的影响会直观的反应在房地产上。那么这次疫情对我国经济到底有多大影响？首先因为我国目前已经过了每年GDP增速超过8%甚至10%的高增长阶段，风险对冲方式已和08年的全球金融危机或者03年的非典时完全不同，因此用简单粗暴的货币放水、减税降费、刺激消费等方法让经济在短期内重整旗鼓、继续高歌猛进效果有限，只会让更大的危机延迟爆发。此外我国目前面临的问题如消费升级、出口疲软等已经亟需解决，因此也无法通过增速惯性或自由生长等方式让经济自行迅速恢复。所以我国目前面临的危机已经超过03年非典和08年全球金融海啸。就今年第一季度来看，娱乐业、养殖业、物流业等等多个行业受到了巨大冲击，其他行业也受到了不同程度影响，如果后续没有强有力的特别之策或货币刺激，今年GDP增速跌破6%几乎是必然事件，甚至不排除增速跌破5%的可能性。
中国历年国内生产总值（GDP）与增长率一览（2000年—2019年）
共识4：在全球一体化的今天，任何国家和个人都不可能独善其身。
首先中国面临全球效率降低和国外供应短缺造成的输入性风险，因为国外疫情的蔓延不可能像国内一样会得到迅速的控制和整体一盘棋的防控，因此会直接导致该疾病无法在短期内消灭或被完全控制，进而影响大规模的国与国之间的协作效率，全球的整体产能降低，造成输入性风险。其次是恐慌情绪蔓延造成的输入型风险，前段时间疫情发生全球蔓延时，避险资产比如黄金和美国国债也破天荒的下跌，而避险资产的下跌非常真实地反映了疫情蔓延后全球流动性危机以及人们的恐慌情绪，虽然美联储迅速作出反应，进行自金融危机以来首次最大规模的紧急降息，释放流动性，但该操作同时意味着本次疫情对全球经济的伤害或许会超过2008年的全球金融海啸，对大众的心理创伤可能会更严重。
从目前来看，疫情虽然在我国已经基本过去，但疫情的全球蔓延仍会重创以中国为中心的全球供应链，深圳作为中国特色社会主义先行示范区，对其经济的影响也不言而喻。笔者认为，这四个共识是理解2020年或更长周期下深圳楼市走势的基本前提。
有了这些共识后，我们不禁要问，在供需紧张又购买力强劲的深圳，经历了2019年的行情以及2020的新冠疫情后，楼市会走出何种曲线？行情是更混沌还是更清晰？未来深圳楼市走势的关键词又是什么？其实如果没有2020年的这次疫情，深圳楼市的整体行情还有些混沌，只能大概率确定没有大阳线，局部片区会补涨出现小阳春，下半年大概率还有金九银十。但是，在疫情之后，深圳楼市的逻辑却变得非常清晰。这是因为灰犀牛的出现，改变了人们的风险偏好，会导致人们更追求大概率的确定性，而不会博取小概率哪怕是非常高收益的不确定性。深圳人口平均年龄33岁，是全球最年轻、活力最强的城市，是世界的科技创新中心，有庞大体量的高净值人群以及极度紧张的房屋供需关系，户均住房保有量0.33套，供需关系的紧张程度远高于北京、上海或广州的户均1套房。异常紧张的供需关系叠加深圳几乎空白的可开发住宅用地，导致刚需房的需求弹性非常小，因此刚需房交易依然会比较活跃，算低风险的投资品。第一，深圳教育资源非常紧张，几乎每年都有一轮学区房热，虽然深圳已经不断再建新的学校缓解教育压力，但短期内教育资源的紧张局面仍然无法改变；第二，由于中国人对教育的绝对认同在长周期内不可能发生逆转，而优质学校的学区房本身稀缺，这种“稀缺性”在短时间内依然缺乏更好的分配机制，因此导致好学校的学区房在未来几年依然会上演一房难求、价格愈演愈烈的景象，甚至不排除接下来每年都会有个别楼盘由于学位变好导致房价在短期内发生暴击的奇观发生。
在深圳，处在优质片区的高品质物业，会逐步成为楼市分化后高价值物业的普遍共识，本次灰犀牛的出现让这种共识更加明确，这是因为灰犀牛的出现改变了人们的风险偏好，这类房产的价格更多是资本推动的结果，是资金抱团取暖让这些片区的高品质物业有更好的保值升值效果。也就是说，以香蜜湖、红树湾、蛇口、深圳湾、华侨城、前海、后海、科技园、宝安中心区等为首的核心片区，会由于片区纯净度高、学区相对较好、楼龄新（基本在2008以后）等优势，未来依然属于大概率、确定性高的低风险投资品。相反，盐田、大鹏、罗湖、坪山（不包含坪山中心区）、龙岗的大部分片区、宝安的偏远地区、龙华的观澜大浪等等非新一代中心，2020年不仅没有行情，还大概率面临下行风险，原因是这些片区本身需求量小，受关注程度不高，也没有形成集体高价值共识。因此可以确定的说，深圳楼市在未来的关键词是加速分化！处在优质片区或拥有优质教育资源配套的物业，依然是楼市分化后高价值物业的普遍共识，而这种“稀缺性”的共识也会在没有更好分配机制和资金出口的现实中愈演愈烈，在新一轮行情中引领市场，刚需房则由于强大购买力的支持也会率先摆脱灰犀牛的困扰。相反，一些缺乏实际购买力支持的区域，则彻底被打回原形，甚至在更长时间内缺乏好的转机。当然，肯定也有人说，我家房子的行情每年都特别好，不好的是别人家的房子。