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#购房指南
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2020年很多城市又开始有了买入的机会，作为房产小白、尤其是居住需求的购房者，要注意有一些容易被大家忽略的因素会严重影响居住体验。这类因素在售楼部、二手房现场都未必能马上发现，但是住进去却会成为困扰，甚至令购房者后悔不已，萌发抛售的念头。这两个词是装修用语，面宽指的是东西墙之间的宽度，进深指的是室南北墙之间的距离。由于大部分房屋是南北朝向，所以东西墙之间宽度越大采光越好。
现在很多东西朝向的板楼，或者蝶形楼不是南北通透的，我们可以把面宽理解为房间可以采光的面的宽度，进深是与面宽垂直的房间的跨度。由于面宽是与采光有关，所以面宽越大越好，而进深则适中为佳，太小了房子太窄、太宽了房子采光不好，市面上大多这方面存在的问题是进深过大、面宽不足。黑卫生间这种户型在新房里越来越少，但是在板楼的中间户型中仍然能见到，在二手房市场非常常见。就是卫生间没有窗户，完全封闭。
黑卫生间最大的问题不仅仅是没有采光，更重要的是没有通风，卫生间非常潮湿、味道不好，容易掉墙皮和滋生细菌，这种卫生间要在装修时一定要安装大马力排风扇。天井房在南方比较常见，次新房和老房子中尤其多，就是一面窗户朝着天井或者半天井、视野被楼体阻隔。
很多所谓的南北通透房就是一面的房间，在天井或半天井中，由于楼体遮挡导致采光很差，通风也不好。这类房子不是真正的南北通透，天井房非常暗，中低楼层常年需要开灯，如果是一手期房要学会看图纸，二手房现场很容易识别出来。这几年由于外卖和外出就餐的盛行，现在很多房子的厨房越来越小，但是这次的突发事件凸显厨房的重要性，虽然黑天鹅只可能影响短期，但是小厨房的问题也凸显出来。
过小的厨房非常不便一家人做饭，随着年龄的增大，厨房的使用率会越来越高，如果准备长期居住的房子厨房大小还是要考虑的。由于房价越来越贵，小三房、小四房越来越受购房者青睐，但是这类房子的每一间房间都很小。放下一张床、或者摆张桌子后几乎没有更多的地方放置柜子，导致整套房子除了大一点的主卧几乎没有收纳空间，住的时间依旧就会发现没地方放置物品。
最容易中招的是一手房，因为看不见实物，所以一定要实地看样板房，或者看图纸的尺寸。很多新房在一个新的开发区，周边都是待开发土地；或者小区是一期刚开发，后面还有距离不远的二三四五六期。
这两类住房的住户在未来几年内，都会面临周围是大工地的问题，会长时间受到噪音、灰尘等问题的困扰。这种房子购买时要有思想准备，或者购买在受影响小的一侧。部分楼盘由于靠近垃圾中转站和处理厂、化工厂、特殊仓库近，污水处理厂会有异味。
这些异味未必总能闻到，但是会对生活造成困扰，某些会对身体造成危害，所以要通过地图、实地考察、咨询当地人等方法进行了解。靠近主干道和高架路的低楼层住户，还要关注汽车尾气的干扰。一手楼盘由于周边建设没有完成，比较在入住后发现受到噪音困扰，尤其是靠近高速公路、高速铁路、主干道的楼盘，还包括停车场出入口、商业体、大型空调主机、活动广场、幼儿园等。
尤其是后面几个很容易被忽视，入住后发现被长期被喇叭声、广场舞声、商业活动广告声、主机运行的嗡嗡声等干扰生活。要注意几点，一是并不是靠近以上场所就一定会有噪音，需要去实地测试。二是最好是夜间测试，因为噪音在夜间影响更大。三是楼层越高可能噪音会更大，具体情况与噪音源有关。四是大部分噪音可以通过中空玻璃等技术手段解决。这是靠近CBD、商业体、写字楼、酒店的住宅所要关注的。
光污染大多是由镜面建筑等等反光造成的，白天会因为强烈的反光导致住户的眩晕感，晚上则会因为不合理的灯光让人感到不适。这种要注意在晴天有太阳照射时去实地考察，如果是期房要注意远离带有玻璃幕墙的镜面建筑，透过窗户的视线内不要正对霓虹灯、广告灯箱。这是二手房购房者最容易忽视的，我要提醒的是因为邻里关系不好导致的二手房出售占比并不低。
我曾经买过一套房子，是楼下拿刀砍断了楼上的手，楼上不得已才卖房，这也是买来后师傅装修时发现墙上的血迹提醒我，我问了邻居才知道的。很多购房者喜欢楼王、中心花园这种位置，如果是很大的小区那就麻烦了，光是出小区就要走几十分钟，如果是特别大的小区甚至需要坐楼吧的。
这种小区有可能宣传距离地铁300米，那是门口到地铁的距离。你住的太靠里面到门口就要走30分钟，那么其实已经不是地铁盘了。这是说看上去道路很宽阔，但是一到上下班高峰期就塞车，这种往往是处于交通要道附近、或者红路灯设置不合理、或者小区出入设计不合理所导致的拥堵。
这类拥堵不到高峰看不出来，每天多浪费20分钟30分钟很正常。此类问题需要在早晚高峰用高德地图之类的APP监控一下。这主要是对二手房而言。有一些楼龄较长的二手房会存在上下楼漏水的问题、或者顶楼漏雨，房东往往会在卖出前粉刷，以遮挡这些缺陷。还有很多小区排水不好，地下停车位、地下室会被淹。这种房子最好的识别办法就是大雨时去小区和房子看看，同时问问这套房子的楼上楼下，历史上是否发生过漏水，这样子就不会被蒙蔽。购买居住用房这件事要考虑的因素很多，购房者尤其是小白购房者一定要不怕麻烦，多看几次。这种多看几次不是带着七大姑八大姨在阳光明媚的下午去炫耀性地看看，而是一个人带着明确的目的，在晴天和雨天、白天和晚上、楼上和楼下全面地了解。二手房要和门口保安、楼下大妈多聊一聊，一手房要去工地、去现场看、去你准备选的在建的房子看，这样子才能真正买到心仪的自住房。买自住房就像相亲，别光看别人想让你看到的，还要透过现象看本质！（本文由公众号“大咖聊房（ID：dakaliaofang）”原创首发，如需开白请在公号回复“转载”）