疫情启示录：买对房子能救命！
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经过各方努力，本次突发的疫情慢慢得到了控制，可以预见在不久的将来一切都会恢复到正常秩序，然而凡是全社会重大的事件、重要的经历都会对整个社会或多或少会造成影响和改变。
最典型的就是911恐怖袭击促使美国成立美国国土安全局、打破了各机构之间信息不共享的藩篱。2005年8月卡崔娜飓风促使美国建立美国联邦应急救助机构，在州政府无力面对灾难时联邦政府直接干预。
2003年的非典之后我国建立起突发事件应急机制，出现了危机管理应对机制，重建公共医疗保健制度。在企业界，阿里和京东的崛起与非典有着重要的关系。这些都是突发事件对社会的推动。
对于购房者，我们更加关注的是这次疫情之后，房产市场会有哪些方面可能出现变化？哪些方面会进一步强化？
疫情对经济和楼市的影响基本已经达成共识，就是短暂的负面影响过后，恢复性的增长一定会出现，对经济的刺激和国人的勤劳会推动经济不断向好，甚至有人认为会出现报复性上涨，当然这个有点乐观了。
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那么，对于购房者而言，楼市中哪些因素是不变的？
第一个不变的是城市的价值
城市的价值是城市多年资源不断投入的结果，有些城市还包括了几百年来的传承、人文沉淀、地理位置优势，不会因为一次突发事件就改变城市的价值。无论这个城市是在长江中游、还是东南沿海，都不会因为这种突发事件而改变基本面，这一点不必担心。城市治理所暴露出的问题只会更快解决，也不必担忧。
第二是投资品的价值
突发事件无法改变一家好公司、一个好片区，所以股市中那些优质公司的股票，楼市中那些成熟区域的房产价值，不会有所改变，价格终究会体现价值。
第三是投资的基础逻辑不会变
过去我们怎么思考的、未来还是怎么思考，规律性的东西不会因为突发事件就改变，否则就不是规律了。楼市短期看政策、中期看金融、长期看人口这一类基础规律是不会变的。
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对购房者而言，楼市中哪些因素是被强化的？
一是购买住房的欲望
这个有很多报道从不同方面进行了描述，包括小区严格的管理，租房者需要房东协助才可入住；也包括很多无房者无法进入所生活的城市、片区。这些非常时期的必要措施，促使大家认识到拥有房产的重要性。
二是经济对房地产的依赖
经济急需提振的时期，在可控范围内发挥房地产的龙头作用，在很多城市对开发商和土地的政策微调中已经可以看到了。
三是包括资产在内大部分物品价格的上涨
2020年1月份CPI增幅为5.4%，比2019年12月的4.2%上涨28.5%，加上疫情过后经济增长需要的各类宽松，物价还是有一定上涨压力的。
四是大城市的需求增加
这种需求通过大家对各地医疗资源对比中体现出来，相信未来去大城市生活、购房的需求会得到进一步加强。此外，经济规律会导致强者愈强，城市群、大城市的经济复苏、就业复苏会更快，也会产生需求。
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最后，疫情使购房需求产生了哪些深远变化呢？
一是更为优质的住宅
这种优质既包括管理严格、服务到位的好物业，也包括遵守规章、自律克制的邻里，可能还包括安全卫生的上下水系统等等。
二是室内空间分割更生活化
这次疫情让大家长久的呆在家里，越来越多人发现套内功能性分割的重要性。最好每个人都有自己的私密空间，又有一个大的公共空间，还有阳光照射的户外空间，多房间、大客厅、大阳台，任何一个因素都会可能会改变购房者的购房选择。
三是楼间距要大
这点在2003年就出现过，楼间距大、容积率低的小区在那年特别好卖，不过我认为这是短期偏好变化，随着价格攀升、时过境迁，人们还是会被钱包约束。
四是人们会要求自己的物业远离特殊区域
例如特殊的市场、特殊的车站，对便捷的追求会逐步被对私密、安全的追求所替代。所以很多交通枢纽物业可能会面临一点问题。
五是新增更多城市的分散居住的需求
购房者更加重视跨城市的投资。同理，有能力的房企也会更加重视全国布局，避免在一地比例过高遭遇风险。
六是城市医疗能力开始被重视
过去人们买房子都特别重视地铁为代表的交通、名校为代表的教育，对于医疗不太看重，认为可有可无，尤其是年轻人。未来人们将对城市医疗资源、片区内医疗资源越来越重视，刷爆朋友圈的各城市三甲医院排行榜就可窥斑见豹。
七是高杠杆购房者会减少
这次疫情导致了很多高杠杆投资人的紧张，主要是每一笔资金都是经过精算、资金效率最大化的，突然的变化导致了资金链的问题。有购房者连一个月多余资金都未准备、需要违约推迟还款。
八是短期内三四线城市楼市可能会遭遇重创
一个重要原因是返乡行情没有了，回老家的购房者消失了，在复工后他们在工作的城市购房的可能性大大增加，加上三四线城市更需要资金去填补抗击疫情的成本，经济遭受的冲击更大，所以三四线楼市可能会出现成交量和价格较大的波动。另外考虑到购房者长期偏好会有所改变，更加重视大城市，在三四线购投资类房产需要慎之又慎。
最后，想说的是虽然疫情像2003，经济却更像2008，购房者需要多去研究2008经济是如何走出低谷的。当然，无论变化与否，未来长期向好是不变的。
坚定信心，明天会更好！
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