2020年，这十个城市房价最可能上涨！
来源：地产局座
作者：八哥
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短期预测房价涨跌，其实是一件很容易打脸，或者说比较危险的事情。
打脸的代表，比如牛刀和谢国忠。这两位之前一直看空楼市，属于楼市的“空军”总司令。
牛刀属于草根派，什么时候都是张嘴就来那种。谢国忠属于华尔街归来的海归派，喜欢用理论唬人，一套一套的。
牛刀经常说的一个观点就是，一线城市房价过高，超过普通人的承受范围，上海将以20%的跌幅领跌一线城市。
谢国忠稍有风吹草动，就抛出中国房价要腰斩的论断，租售比是他最喜欢引用的一个数据，参考对象是美国房地产。
每次牛刀和谢国忠言论一出，必然赢得一片掌声，很多人高呼：悲天悯人，有大爱，良心学者、良心经济学家啊。
当然，实际情况就是预测房价要大跌的牛刀和谢国忠最终被市场啪啪啪啪打脸了十几年。
不过，最近两年牛刀和谢国忠不怎么预测了，因为据说牛刀这些年在深圳买的那些房子已经让他实现财务自由了，而谢国忠也自爆自己的资产都已抛售，现在手里只剩下房子了。
比较危险的代表，就是华远地产的任志强和北师大的董藩，这两位属于楼市的“多军”总司令。
任志强属于长期在房地产一线摸爬滚打的老司机了，对地产行业有着自己的理解，因此在他看来，房价没有不涨的理由，任何时候，面对这个房价都一个字：涨。
大炮外号由此得来。
董藩属于北师大的教授，学院派+嘴炮派，一直都是语不惊人死不休，没有最高调，只有更高调，而且相比任志强，董藩的预测更加具体，量化。
2006年的时候，董藩就抛出北京房价在五年内将达到每平米5万。2013年的时候，董藩说北京房价将在5年内达到10万每平米。
2018年的时候，董藩对自己的预测做了调整，他说北京的房价，在25年后将达到80万每平米。
看多房价的任志强和董藩，没有享受到牛刀和谢国忠的待遇。任志强被公开扔过鞋子，董藩经常被骂作“叫兽”。
很多网友一直在猜测一个问题，就是假设当初对任志强扔鞋子的那位记者手里如果当时拿着的是一把菜刀的话，他会不会也那样潇洒地扔过去。
也许是怕被人扔刀子，这两年，任志强的话少了很多，有点“怂”了。董藩到是无所畏惧，誓言要预测到底，时不时还要和王首富来个合影，告诉所有人我好好的，王首富也好着呢。
2
如果按照事先设定的剧情，2020年的房地产市场，应该是在春季的时候，进入一个小阳春，市场供需两旺，成交活跃，带动价格小幅上涨，把去年下半年的跌幅收回来，然后趋于平稳。
只是没想到一场突如其来的疫情，把原本编好的剧本，活生生给改写了。不仅房地产的小阳春彻底没了，整个一季度的国民经济，还遭受了“虚妄之灾”。
2020年是兑现经济规模较2010年的翻倍之年，也是“三大战役”的收官之年。在这么关键的时刻，病毒突然来这么一出，很多之前的计划，可能就要打乱了。
比如房地产的调控政策，春节之前还是一片喊打喊杀的架势，而最近，很多城市的态度突然来了个90度的回旋踢，又开始倍加呵护了，各种放松接二连三。
如果回看过去的三年，从2017年全国楼市调控加码以来，2020年将是房价上涨压力和上涨可能性最大的一年。
因为在经济艰难的时候，各个城市为了实现既定目标，可能各种手段、各种政策、各种方法、都使得出来。
在这种不确定性大增的当下，2020年，以下10个城市的楼市，尤其值得重点关注。
01
北京
2019年上半年的时候，北京的房价还是全国第一。但是下半年深圳一轮拉升之后，深圳二手房价已经超过北京，坐上全国头把交椅。
1998年住房制度改革以来到2018年，30年间，房价比北京贵的城市出现过三个，之前上海一直压着北京，但是2008年之后，北京就再也没给过上海机会。
2010年杭州新房价格短暂超过过北京，但是只维持了一年，之后杭州房价阴跌了五年，永远让出了第一的位置。
后来是三亚借着国际旅游岛的劲头，在2012年的时候也超过北京成为全国新房价格最贵的城市，不过很快，北京就在2013年通过一轮独领风骚的走位，完成了对三亚的反超。
放眼东亚的主要经济体，日本房价最贵的城市是东京，韩国房价最贵的城市是首尔。韩国和日本都是深受儒家文化影响的国家，首都都是政治中心，而在儒家文化中，政治约等于权力，权力决定着金钱。
因此，北京房价被深圳超过，就像之前的上海、杭州、三亚一样，都是暂时的，作为首都，北京迟早会再次反超，证明你大爷永远是首都。
而前两天北京土拍市场一个信号非常值得注意，就是地块再次出现大幅溢价，通州地块溢价达到49%，溢价率创下近两年的新高，即使在土地市场最狂热的2016年，50%的溢价率也不多见。
都说春江水暖鸭先知，很多时候土地市场的变化，就是房价涨跌的前兆。开发商对北京前景的看好，是在用真金白银投票。
02
上海
目前，在房价超过5万的三个城市中，上海的价格是最低的，北京和深圳比上海贵了一万多，大概是20%的样子。
放在十年前，上海房价比北京大概便宜2000元一平米，比深圳贵2000元，也就是价差基本在10%左右。如今上海和北京的价差拉到到20%，不仅被深圳追上还被深圳反超20%，也就是说一升一降之间，上海房价默默地被深圳甩开了35%。
深圳的城市界面，真的就值得房价比上海要贵20%吗？
论经济，2019年上海GDP是38155亿，深圳是26927亿，上海比深圳多出1.2万亿，高出深圳30%。
论医疗，上海三甲医院66座，深圳三甲医院16座，完全不在一个数量级。论教育，上海985大学4所、211大学10所，而深圳严格意义上一所都没有。
论居住环境，长三角历来都是江南水乡之地，并不比珠三角差。所以从各方面看上海的房价，没有道理被深圳拉开这么大的差距。
在北上深三个城市中，现在上海是价格最低的，上海房价有很大的上涨冲动，不说反超深圳，至少追平深圳是市场完全可以接受的。
其实，经常关注上海市场的人都注意到了，2019年上海楼市成交量基本恢复到2016年市场最热时候的水平。量起来，价随后，如果不是这一波疫情，今年春季，上海房价的一波上涨几乎是板上钉钉的。
上海土地市场上最新的消息是香港置地用310亿元拿下了徐汇滨江地块，刷新了上海总价地王。
而在香港置地之前，去年12月，澳门赌王家族47亿接盘苏河湾“清明上河图”地块，正式入驻上海。
香港置地作为英国人创办的有一百多年历史的公司，绝对算得上是地产界的老司机了。赌王家族作为经历过香港房价数次沉浮的老江湖，也不是吃素的，他们在此时如此重仓上海，传递什么信号，相信有点眼力劲的人都懂吧？
而且，目前南京已经站稳3.5万了，苏州也正在全面冲击3万，两相比较，这是历史上上海和南京、苏州价差最小的时刻，因此，上海的价格比较优势极其明显，上涨动力较之于南京和苏州都要大。
部分人其实在去年底就已经开始悄悄卖出苏州和南京的房子，买入上海了。
03
重庆
要说那座城市的房地产市场最奇葩，估计重庆说第二，很少有城市可以理直气壮地说自己是第一。
作为无数人的投资噩梦，重庆历史上至少大规模地埋葬过两轮炒房客。重庆楼市对于外来炒作资金，属于吃骨头都不吐的狠角色。
第一轮在重庆掉坑的人大概是2000年左右重庆刚直辖时，作为最年轻的直辖市，吸引了无数人的目光，江浙沪一带尤其是温州大妈，被重庆深度套牢十几年。
第二轮是2009年至2010前后，当时北上广深在一年时间全部翻倍，重庆启动慢，于是无数人再一次看到了这个全国最大的价格洼地，前赴后继踩着前人的坑又跳了进去。
跳进去之后他们才发现，在网红市长的治下，重庆房价从2011年至2016年六年的时间里，扣除20%的社会物价通胀，新房价格几乎原地踏步，而二手房还跌了10%。
关于重庆房价为什么会成为一股清流或者说一朵奇葩，各种分析都已经多得烂大街了，谁都能跟你扯上无数条。
其实千条万条，重庆房价之所以呈现今天的局面，根本原因还是在于供需失衡，简单地说就是供应过剩导致的价格被死死地按在地上摩擦。
2015年，2016年，2017年，重庆土地成交面积分别是2284万平方米，2054万平方米，2373万平方米，即使按照套均100平米计算，这三年下来，重庆就供应了65万套房子，按照一套房居住三口人计算，可以满足大约200万人的居住需求。
而2015年至2017年，重庆的人口流入年均在25万人左右，三年下来，重庆人口增加不过80万，因此，重庆的住房，是严重的供大于求，用本地人的话说，就是像自助餐一样，多的你根本吃不完。
如果把重庆这个供应量放到深圳，估计深圳的房价也会分分钟给弄趴下。
不过，重庆的土地市场在2018年和2019年发生了明显的变化，2018年重庆土地成交1565万平方米，2019年是1235万平方米，相较于2017年的顶峰，减少了一半。
因此，在未来两年，重庆的新房供应，比前几年大概少一半，因此，从供需来说，未来两年重庆的房价，上涨的趋势非常明显，而且这也体现在地价上了。
2015年重庆的地价平均只有2237元一平米，2019年地价来到了6825元每平米，涨了三倍，地价涨三倍，重庆房价没有理由再原地踏步了。
4-5
东莞、惠州
东莞和惠州，去年乘着大湾区的热度，又涨了一波了。目前东莞的房子均价大概在一万六七，和成都济南差不多。惠州的房价大概在一万二三，和重庆差不多，比沈阳、长沙还要贵一点。
放在隔壁的深圳和广州面前，东莞和惠州的房价，不算离谱，但是要知道东莞和惠州也就是地级市而已，因此，东莞和惠州，按照现在行情来看，2019年又刚涨了一轮，理论上2020年上涨的压力不是很大才对。
不过，需要注意的是，目前东莞和惠州的外部环境，存在很大的变数，那就是深圳行政区划的调整。
目前深圳的高房价，最根本的原因还是在于深圳的面积小，土地供应少导致的供需矛盾，因此，从有利于深圳长远发展来看，扩容势在必行。不然深圳估计很快就要赶上香港成为全球房价第二了。
这么玩下去，示范区变成炒房区，这面子上也不好看不是？
目前北京和广东都有意把深圳“搞大”，也就是扩容，几家智库也分别做了方案。
方案一，是从产业融合的角度来考虑的，就是把东莞划给深圳，东莞属于中低端制造业为主的城市，深圳属于中高端制造业，正好互补，融合起来问题不大。
但是这里面有个问题，就是东莞的面积还是偏小，而且东莞土地其实开发程度已经比较高了，并入深圳之后，能够给深圳提供的土地，也不是特别多。
第二种方案是从更长远的发展角度考虑，直接把整个惠州并入深圳，由于惠州面积足够大，而且目前惠州也就临近深圳的地方开发程度比较高，整个惠州还属于开发的处级阶段，因此，完全可以满足未来至少50年深圳的土地需求。
第三种方案就是把东莞的一半和惠州临近深圳的那部分并入深圳，这种方案属于折中型，涉及到三个行政区块的划分，操作难度大些。
这三种方案各有优劣，但是无论哪一种，只要能并入深圳，对于被并入方，绝对都是大利好。
今年是深圳名义上的特区“四十周年”，是一个特殊的时间节点。按照国内的惯例，一般在这种重要时间节点，都会在政策上甩几个大礼包的，不然庆祝的时候都没啥话说。
因此，深圳的扩容，今年或许就有消息，东莞和惠州，理论上都有机会。
当然，并入深圳，对于东莞和惠州来说，房价是大利好，但是对于深圳来说，长期来看，应该算是中性偏利空。
特别是如果整个惠州并入的话，深圳理论上就不再缺地，深圳的供需矛盾没有现在这么突出，那么深圳和上海的房价，就完全可能持平，而不是像现在这样甩上海一条中环大街，高出20%。
6-7
广州、佛山
在北上广深四个传统一线城市中，深圳北京房价已经6万+，上海是5万+，广州最低，还在3万+。广州目前大概是深圳的一半，这种价差，主要是去年下半年深圳税线调整之后一波暴力拉升实现的。
目前广州和深圳接近一倍的价差，是史上罕见的，这么大的差价必然导致资金对广州的追逐，因此对比深圳，广州有非常强烈的补涨动力。
更重要的是，广州方面也在积极配合。去年以来，广州的调控政策连续搞了几次小动作，目前广州是四个一线城市中，政策最松的一个，而且不排除借着疫情进一步松绑。
因此，内外双重因素之下，2020年的广州楼市，上涨动力异常强劲。
就像深圳一直想拿下东莞或者惠州一样，其实广州也有自己的小九九，那就是吞并佛山，目前广佛一体化搞的非常好，佛山和广州相邻的部分，差不多发展到已经同居就差领证的地步了。
长期看，佛山并入广州，是大势所趋，就差“一纸婚约”过门了。
08
沈阳
东北需要振兴，这是庙堂和江湖的共识。当然，振兴东北，也不是一下就把东北三省都给拉起来，没那么大劲，也没那么多钱，因此东北振兴肯定是一个一个来。
黑龙江、长春、辽宁，谁先？
从地理位置上看，当然是辽宁，辽宁和关内最近，交通来回也方便，不是说投资不过山海关吗？那就从离山海关最近的地方开始，跨出一步就是辽宁，心理上各路资金和人马也更容易接受一些。
不要忘了辽宁还有一个大杀器，就是七大军区之一的沈阳军区。从政治上看，军区的地位，也就仅次于首都了，这可不是随便说说的。
关注这次疫情的可能注意到了，武汉的雷神山医院，就是辽宁的医疗队全权承包下来的。能够接这个硬活的，那都不是一般人。这也从另一个侧面反映，辽宁的“底子”，其实是非常扎实的。
因此，第十个国家中心城市，沈阳基本是十拿九稳的。别看南京、济南、杭州这些省会城市都在蹦跶的很欢乐，但是希望真心不大。
09
长沙
现在全国人民都知道长沙是洼地，不仅是价格洼地，而且也是价值洼地。但就是政策太严，买不了，干着急。
总体来说，长沙的房价，要跌，很困难。要涨的话，其实长沙如果学学杭州、学学南京，分分钟把房价从目前的一万拉到一万五，是没有任何难度的，西安都能到一万五，难道长沙还不如西安？
现在长沙最尴尬的是前面嗓门扯的太大、调子喊得太高，这个台阶一时半会不好下。目前疫情之下，各个城市都在放松调控，如果长沙能够就坡下驴的话，2020年长沙的房价，还是能够看到希望的。
而且，长沙2月中旬刚刚换了城市主官，这，就很值得联想了……
10
青岛
很多人可能还记得2018年全国楼市领跌之城——厦门。2017年，厦门房价冲到历史最高点，几乎追平上海，但是到了2018年，厦门楼市急转直下，土地价格腰斩的不计其数，新房价格总体也下降了20%，但是2019年上半年，厦门楼市快速回了一次血。因为跌得深了，反弹也就在所难免。
而2019年，领跌全国的，是青岛。青岛也是在2018年下半年上合峰会之后，一路走低的。2019年一年基本也跌了20%，较之于最高点，部分楼盘甚至跌幅超过30%，情况和2018年的厦门非常类似。
如此深度的跌幅，在全国主要城市中，都属少见，因此2020年青岛的房价，应该是在一个筑底的过程中，不会再有这么大的跌幅。
另外，今年青岛还可能有大利好。
过去十年，青岛一直号称北方第三城，原因就在于当时中国和日韩关系好，打得火热，经贸往来密切，作为桥头堡的青岛，自然占了先机。
而有心人可能注意到了，最近中日韩三国的关系，又在升温了。之前老给我们添堵的安倍，借着疫情，开始频送秋波。因为萨德跌入谷底的中韩关系也在回暖，一个实实在在的例子就是像《爱的迫降》这样的韩剧，又渗透进来了，欧巴欧尼的靡靡之音，这就是信号。
而传说中的中日韩三国自贸区，可能真就要在今年，趁着川普忙着大选无暇东顾之际，哥三就把这事，给办了。
到时候桥头堡青岛，估计又要趾高气昂，嘚瑟欢乐了。
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