房价越跌越要买！

01. 楼市告急

刚刚过去的2月份，应该是房地产史上最不堪回首的一段时间。

销售额：克而瑞数据显示，TOP100房企单月实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。

土地成交：全国土地市场成交建筑面积仅为10073万平方米，环比降幅高达41%，同比降幅也接近两成。

当然，最惨的是房价。

中泰宏观发布的数据显示：100个监测城市中，2月房价下跌城市数量跳升至73个，相比1月增加了一倍多！

如图所示，2月份房价下跌城市数量猛增。

上次出现如此陡峭的增幅，还是在2014年。

也就是说，时隔6年，房价下跌城市数量再次达到了70%-80%的高位。

把时钟拨回到6年前，那一年发生了什么？

2014年2月，杭州打响降价第一枪，单价降幅高达数千元，3-5月份开始蔓延全国。

2014年，杭州业主打砸沙盘

4月份，任志强接受南都周刊采访说：2014年房价降不了，一旦降价，中国经济要崩溃。

房价还是降了 。

中信建投黄文涛去年曾发布数据回顾：房价同比增速自2013年11月的9.1%持续下滑，到2014年9月达到-1.1%。

商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑，到2014年9月达到-8.6%。

图示来自中信建投证券研究所

统计局在2014年8月份发布的70城房价指数显示，价格环比(比上月)下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市有1个，创出10年来最大跌幅。

全军覆没，怎么办？

央行直接出售刺激购房需求，明确首套房贷款利率可低至7折，时隔两年多首次降息。

随后，2015年3月到9月，累计降息3次，降低了75bp，全面降准2次，下调150bp。

那个时候，年薪1500万的网红经济学家任泽平，还是国泰君安宏观分析师，他有感而发，说了一句话：

这是2008年以来最具力度的救市政策！

后来发生的事，大家都知道了。

2016年，销售增速升至22.5%，地王频出，楼市四小龙横空出世，二三线城市房价一路上扬，到2016年9月，分别同比上涨14.9%和6.8%。

2017年，在高基数和政策趋紧环境下，销售再度增长7.7%，年销售面积首次达到17亿平方米。

从京沪深到贫困县，从沿海到戈壁滩，从漠北到边陲，翻倍者比比皆是。

02. 未来降息的空间还很大

降息之威，乃至于此。

中山证券首席经济学家李湛前天做了个回顾，自1998年房改以来，降息周期主要有2008年、2012年和2015年三轮。

第一轮周期，在2008年4季度，央行总共降息了5次，到2009年3月份，销售面积迅速反弹。

时隔1个季度，药到病除。

第二轮周期，2012年6月、7月连续两次降息，到2013年1月，新建住宅价格同比指数才转负为正（此时已经有70城房价的统计了）。

时隔半年，生龙活虎。

第三轮周期，从2014年11月至2015年底，降息6次，到2015年12月份，房价增速回正。

时隔1年，药效才开始起作用。

注意每次周期时间上的变化：1个季度、半年、1年。

显然，降息这个灵丹妙药，虽然效果每次都是立竿见影，可终究得有一副好身板才行，每次下的药越猛，后劲就越大。

没办法，老中医也只有三板斧啊。

现在，又该吃药了。不对，应该说药已经喂到嘴里了。

从去年实行LPR报价后，1年期LPR累计调整了4次，累计下调26个基点。

5年期以上LPR调整2次，累计下调10个基点，逆回购、MLF利率全部都在下降。

降息周期只是刚刚开始。

按经济学家李迅雷的测算，我国7天期逆回购政策利率有望降至2.25%以下，1年期MLF有望降至2.85%以下，十年期国债利率有望降至2.6%附近。

图示来自中泰证券研究所

作为LPR的风向标，1年期MLF如果降到2.85%，比现在还要再低45个基点，可以想象未来降息的空间有多大。

信号一个接一个。

3月10日的国常会指出：抓紧出台普惠金融定向降准措施，并额外加大对股份制银行的降准力度。

从2019年至今，央行先后4次宣布全面降准或定向降准，共计释放约3.4万亿元流动性。

第一次是2019年1月4号，第二次是在5月6日，第三次是在9月6日，第四次是2020年1月1日，降准的节奏很有规律，每次间隔4个月。

这一次，时隔两个月，第5次降准可能比我们预想的更快。

03.房子已成为坚不可摧的信仰

一边是73个城市房价下跌，另一边是降息周期再次开启。

这是一场政策与市场规律之间的百米赛跑。

俗话说：赢了会所XX，输了下海干活。毫无悬念的，这次很多人还押房地产会赢。

2月20日，上海拍出310.5亿的总价地王。

3月10日，广州拍出6.46万楼面价的单价地王。

2月，北京10宗宅地平均溢价率为27%，环比涨20%。

3月11日，深圳住建局发布9条措施，房企可申请解冻最多20%预售资金，市场一片欢腾。

深圳抢房潮，图示来自《证券日报》

杭州摇号中签率低至个位数，深圳戴口罩抢豪宅，几千万的房子买起来不眨眼。

你没看错：73个城市房价在下跌，地王和抢房潮同时出现，身处其中的人们，却丝毫没有感到违和。

这就是中国楼市，基于过去10年的经验，曾经沧海的畅快，信心高涨的有点莫名其妙。

哪怕窝在家里上着网课，哪怕戴着口罩防同事，哪怕大龄失业冒着断供风险，也要往楼市里挤。

房子，已经形成了坚不可摧的信仰。

这种信念，正在由房地产行业，扩散至上下游各个领域。

看看库存积压的螺纹钢吧。

螺纹钢周产量环比增加3.82万吨，上周社会库存1971.09万吨，环比增幅7.71%，钢厂库存776.24万吨，环比增幅2.08%。

螺纹钢总库存（样本厂库+35城社库）

需求又有多少呢？

截至3月8日，发电耗煤量恢复至正常的70.9%；全国零担物流恢复至去年旺季的55.5%，全国整车物流恢复至去年旺季的69.8%；水泥产能利用率为33%。

住建部副部长倪虹前天说，我们国家从事建筑业生产的职工大概有5000万，从目前的统计看，到3月8日，全国房屋建筑和市政工程有19.25万个项目，现在复工的达到了11.19万个，占58.15%。

神奇的地方就在这里：高库存+低需求+强预期，造就了螺纹钢近月合约强悍的升势。

信心比黄金还重要，诚不我欺。

04.撑死胆大，饿死胆小

再来看看大基建。

最近解读几十万亿新基建的文章，想必大家已经看吐了。

5G网络基站，特高压、新能源充电桩和数据中心，满打满算投资总额也只有4000亿，跟动辄几十万亿的预算目标来说，毛毛雨而已。

国泰君安花长春说：“新基建”项目在17多万亿PPP项目库中少的有点可怜，不足1000亿元，占比只有0.5%。

图示来自国泰君安证券研究所

类“新基建”项目，如轨道交通、园区开发、垃圾发电等，在PPP项目库中大约2.6万亿，占比14.7%左右。两者加总，只占整个PPP库的15%左右。

但这丝毫不影响市场对概念追逐的热情，哪怕所谓的“新基建”含金量并不高。

期市、股市的心态，与楼市简直是一个模子里刻出来的。

房价下跌-降息周期开启-去库存-大基建-流动性盛宴-房价涨-股市涨-有产者皆大欢喜。

即便现在我们只是处在链条里的第2阶段而已，但人们的乐观情绪，已经快溢出屏幕了。

经济学家洪灏有感而发：中国在岸市场成了黑暗中的灯塔，但我们的资产可能被“错误定价”了，中国目前确实是一个英雄。

错又如何？

哪怕央行老中医开的药，时效越来越长了。

哪怕疫情阴影正在摧毁全球化。

哪怕百城房价再次梦回2014年。

一切都阻挡不了一颗赚钱的心。

从这个角度来说，房地产市场、资本市场向“赌场化”演变的趋势会越来越明显：撑死胆大，饿死胆小。

原因很简单：悲观者往往正确，乐观者往往成功。

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