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#购房指南
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咨询的人越多，越发现购房者很容易踏入各种购房误区。
误区的类型很多。有产品方面的，如购买了“返租房”“内铺”这样错误的产品；有贷款方面的，如第一次贷款金额很低，浪费了贷款的机会，或者全款买房失去了杠杆。
今天我们来谈谈八种买房时行为上的误区，是两两对应分成四组的。“够才买”指的是很多购房者尤其是首次购房者，因为需要在亲戚朋友处借够钱才买，钱不够就等，宁可不买也不贷款。最可惜就是只差一点钱，非要等跌价或者打折，结果房价一飞冲天。这是导致首次购房者踏空的重要原因之一，很多购房者就是因为追求“够才买”的行为错过了房产购买时机，眼睁睁看着房价上涨。与之相对的是“掏空买”，就是把全家所有资源全部压上，“六个钱包”、亲朋好友、用足杠杆一股脑全上，这种往往是购房者希望一次到位，所挑选的房产在自己的能力范围之外。不给自己留任何余地的买房方法很危险，最近我就碰到粉丝因为疫情违约推迟支付月供的，原因是手里连多余一个月月供的资金都没有留存。“全都要”的行为和“掏空买”很类似，“全都要”更为极端，希望房子的每一项都达到自己的要求，不肯做任何妥协。位置要好、房子要大、品牌要有名、泳池花园会所篮球场网球场一样不能少。我们把各项指标都不错的房子称作“均好性”极佳，但是价格往往就不那么友好，其结果就是要么“掏空买”、要么买不起。买不起的往往越挑越买不起，最后无法建仓，或者最后放弃最重要的地段，市区换郊区，在郊区买一个有品牌、有会所的大房子。“仅低价”和“全都要”是两个极端，前者是不管房子的其他因素，就看是否便宜，天地楼层、朝向不好、户型奇葩都可以接受，只要价格低。这种只买低价房的行为会导致购买者在居住一段时间后十分不适，换房欲望强烈，但是手中的房子流动性奇差，价格更是上不去，鸡肋一般，卖也不是、不卖也不是。这个“求到位”与“全都要”不同，不是追求均好性，而是试图一次性解决未来所有需求，一次性买到位，未来再也不换房子。我们生活中经常可以碰到正在装修房子的业主，说要好好装修、这辈子再也不换房子了，其实几年后他们就再次搬家。根据数据显示，现在城市居民中大多数人一套房子也就是住7年至10年。“求到位”的思维错误在于，看不到人的需求是随着年龄增长不断变化的。新婚时看重的是一手新房、小区环境，远一点不要紧；孩子上学了就变成学区第一，而且小学、中学学区还是不停变化的。孩子大了就是配套第一，希望干什么都方便，不喜欢去很远的地方购物、休闲；到了老年可能希望片区医疗条件好。房子的面积大小也是一样，小两口和老人都不需要太大的房子，而中年人上有老、下有小需要房子空间多、面积大。这种变化的需求很难一次到位，如果早期买房就追求一次到位，很容易买在地段恰当但面积不合适，牺牲了房子的居住性；或者买的面积合适、地段不合适的，牺牲了通勤便利性；当然最惨的就是买不起错过的。“换不停”这类也很常见，就是不管三七二十一，只见短期需求，不管中期需求，导致每一个年龄阶段都需要换房。结婚一套、到孩子幼儿园可能就要换、小学又换、中学再换、孩子上班了换。甚至一开始不在乎上班远，住了一段时间受不了奔波，又要换到离单位近的。不停地换房成本极高，浪费了大量资金，同时也容易错过最佳的买房时点。“等跌价”是最常见的行为，很多人尤其是初次准购房者往往在市场上看完后觉得房子太贵，加上各种看空言论的影响，自身没有判断逻辑，总是认为房价会跌。上涨时认为上涨太快等跌，横盘时认为迟早会跌，下跌时担心买了被套等跌，这种在自住型购房者中比较常见。结果往往是1万时嫌贵，到了2万才追高买入。大多数“等跌价”准购房者最终的行为都会发展为“追涨价”购房。“追涨价”这种行为在投资型购房者中很常见，还有一部分就是“等跌价”结果等来了上涨的购房者。“追涨价”的人往往担心继续涨下去买不起，这个逻辑没问题，问题是：
刚涨时他们想的是：1万我没买，现在1.1万了，我买了不是亏了，先等等。到了1.5万了会想：这么贵了谁还买，再等等。房价加速涨到2万，他们立刻改变立场：不对，房价还得涨，不买我就买不起了，赶紧买。
“追涨价”的购房者在房价便宜不涨时不看好房地产，刚涨时不敢追怕吃亏，等到涨疯了的时候恐慌了追高买入。几乎所有的“追涨价”购房者都是在恐慌心理支配下买入的。而几乎所有“等跌价”的准购房者都是在“占便宜”心理下踏空的。购房者要平衡兼顾，既不能完全以自己的喜好为唯一标准，不考虑市场、资金、未来需求等其他因素的影响；也不能单纯为了买房而买房，认为只要买的是一套房子就万事大吉了，不在乎房子的相关要素。购房者需要不断学习，例如市场清淡的时候买房，例如要将影响自己需求的因素排序、赋予权重，想清楚这套房子到底是解决居住问题，还是孩子上学问题，或者是上班通勤问题；同时做出妥协，对一些次要因素要放弃，例如花园、泳池、绿化可以差一点甚至没有。再例如在买房前就要筹备好资金，找好价格区间去看房，而不能看房过程越看越贵，最后远超预算导致掏空钱包或者错失良机。在淡市建好一定的仓位，不要暴涨时才恐慌性追涨，所有的恐慌都是来自于三个字——“买少了”。要按照自己的资金能力规划好仓位水平，确保在大涨时不恐慌，同时留好授信和现金，确保在大跌（国内很少见）或者笋盘出现时有钱抄底。买房是一项家庭重大投资或者消费，一定要做好前期准备，因为不仅仅是“买错房、错一生”，“错买房”同样会错一生，长时间难以翻身。（本文由公众号“大咖聊房（ID：dakaliaofang）”原创首发，如需开白请在公号回复“转载”）