承认吧，这才是深圳高房价的根源！

2019，深圳迎来历史性时刻

对于遭受过一战二战炮火的世界来说，2019年是极其平淡的一年；对于经历过大风大浪的中国而言，2019年也只能说是波澜不惊的一年；但对于深圳来说，2019年，却是足可以载入深圳城市发展史册的一年。

之所以说足以载入深圳城市发展史册，不是因为粤港澳大湾区规划的出炉，毕竟在大湾区规划中，深圳的地位不仅远远低于香港、澳门，还被省城广州盖过风头。

之所以说足以载入深圳城市发展史册，也不是因为“先行示范区”的落地，如今自贸区、国家中心城市、自贸港遍地，含金量还剩下几许，大家都心知肚明。

今天的“先行示范区”对深圳发展的促进作用，可能连40年前“特区”威力的十分之一都不及。

2019年对于深圳，之所以说足以载入城市发展史册，是因为这一年，深圳二手房均价超过北京，成为全国最贵的城市。

对深圳而言，这是一个历史性的时刻。

深圳高房价的根源

关于深圳高房价的原因，各种分析很多。比如经济发展程度高，比如人口结构年轻，比如居民财富意识强烈，比如贷款政策友好，比如全国性的通胀导致的货币贬值等等。

当然，这些都是原因，但如果要追根溯源的话，以上种种，都只是表象。

深圳高房价的根本原因，是在于其土地稀缺加上人口众多造成的供需严重失衡！

北上广深四个一线城市，北京的面积是16410平方公里，是其中唯一上万平方公里的城市。上海和广州的面积差不多，上海是6340平方公里，广州是7434平方公里。

而深圳面积最小，不到北京的零头，只有1997平方公里，大概是北京的八分之一，上海的三分之一，广州的四分之一。

但是深圳的人口，却并不少。从官方公布的数据来看，北京和上海人口差不多，北京大约在2150万，上海在2400万。广州和深圳相当，广州大约有1500万，深圳大约有1350万。

当然，实际人口可能远不止这么多，从居民用水用电量、城市生活垃圾量推算的话，北京人口大概在2500万，深圳人口大概在2000万。深圳的实际人口，严重被低估。

因此，从人口密度上来看的话，深圳是6500人/平方公里，上海是3800人/平方公里，广州是2000人/平方公里，北京是1313人/平方公里。

深圳是全国人口密度最高的城市，是北京的5倍，广州的3倍，上海的1.7倍。换句话说就是，深圳是全国土地最稀缺的城市。

当然，这还只是从表面数字来计算，深圳的实际情况，比这还要糟糕。由于地处珠三角，深圳市内多山、多湖，因此，深圳可开发土地，比1997平方公里要小的多。

从这个角度看，地处华北平原的北京和长江中下游平原的上海明显就要好的多。北京五环之内，基本一马平川，甚至同处于珠三角的广州都要好过深圳。

深圳面积小，可开发土地少，造成的结果就是深圳的住宅用地极其稀缺，以最近两年的深圳土地出让情况为例：

2019年，深圳一共出让住宅用地14块，规划建筑面积241万平方米，平均按照一套住房90平米计算，大概可以建2.27万套房。

2018年，深圳一共出让了10块居住用地，规划建筑面积64万平方米，按照一套90平米计算，大概只能建7100套房。

也就是说，2018年和2019年两年，深圳的商品房有效供应是2.98万套，不到3万套。

而同时期深圳的人口增量呢？2017年，深圳人口增量是62万；2018年，深圳人口增加50万；2019年深圳人口增量还未公布。我们假设2019年深圳人口增加50万。

那么两年间，深圳新增加人口就是100万，但是市场只供应了3万套住房，33:1的供需比。这就像每33个急待成婚的单身汉，去竞争1个未婚女子，哪怕她是凤姐，聘礼也被拔高到志玲的标准。而这还没有计算深圳存量人口中大量无房人员的购房需求。

另外，很多人可能对两年三万套的供应没有什么概念，那么不妨和供应量极其充足的重庆做一个横向对比。

在供地巅峰时期，2016年重庆出让了2054万平方米，2017年出让了2373万平方米，两年累计供应4427万平方米，同样按照一套90平米计算，重庆两年累计供应住房约50万套。

深圳的供应量只有重庆的十七分之一。试想，如果把重庆的供应量搬到深圳，估计深圳的房价，也会分分钟给弄趴下。

深圳是把凤姐“卖出”了志玲的价，而重庆，硬是把志玲“卖出”了凤姐的价！

目前，深圳市常住人口是1350万人，按照这个增长速度计算，三年内深圳的人口将达到1500万，以3个人为一个家庭测算，深圳至少需要500万套住房，这里面还不包括一个家庭投资需求购买的二套、三套房。

而目前深圳市一共有多少套房子呢？

截止到2018年7月，深圳总共可交易的、产权清晰的商品房数量，是154.02万套。算上这一年半的供应，也就是说深圳目前总共的商品房数量不超过160万套。

很简单，现在深圳的商品房缺口是340万套。特区40年，深圳一共才建了160万套商品房，这要多少年才能把这340万套住房的缺口补齐呢？

假设深圳学习重庆，大干快上，每年新建25万套商品房，这也需要13年，才能把这个大坑给填满。

问题是，即使深圳市有这个决心，深圳有那么多土地吗？

按照国际惯例，一座城市土地开发面积超过30%，就达到警戒线了，而深圳到2016年的时候，城市土地开发强度已经接近50%，远远超过30%的警戒线，目前的深圳，属于超负荷运转状态。

2018年底，王石在一个论坛上提到：深圳剩余可开发的土地面积不足20平方公里。深圳总面积是1997平方公里，也就是说，目前深圳能开发的土地，只剩下1%。

因此，目前的深圳，其实是一座无地可供的城市，深圳的土地供应，绝大部分都是来自于旧城改造！

所以，在如此极端的供需矛盾之下，如果不想办法增加深圳的住宅供应，别说深圳二手房价格超过北京，就是超过香港，登顶全球第二，也就是三五年可能看到的事。

高房价正在拖累深圳

高房价的挤出效应带来的“产业空心化”，正在拖累深圳的经济发展。

2019年，深圳的GDP增速是6.7，不仅创下近40年新低，还首次被广州超过。如果不是去年下半年深圳加急拍卖了几块高价地，GDP会非常难看。

深圳经济失速，一个重要的原因就是大量企业的外迁。

2015年，深圳房价一年上涨60%，大概从2.3万跳涨到3.5万。就算以高收入著称的华为看着这房价，也有点扛不住了，公开表示深圳的高房价让员工吃不消，于是华为开始“跑”了，不过跑的还只是自己产业链下游的制造环节。

2016年，深圳房价在2015年的基础上，再次上涨约60%，冲破5.5万每平米。这一次，华为可能真受不了了，又跑了一次，将上游的研发部门，搬到了东莞松山湖。

其实，华为表示员工在深圳安家落户难，并不是指华为老员工，而是指现在及今后加入华为的年轻新员工在深圳买房难。

早期入职华为的员工，基本都已经在深圳买房安家，而且以在华为的收入，很多工作十年以上的华为人，在深圳大多不只一套住房。

2018年，一名华为员工就在企业内部BBS上分享过自己10年内在深圳购入6套房产的经历。这篇文章全网阅读量应该超过五千万，现在还能检索到。

以目前深圳的房价，新入职的年轻员工，要想在深圳买房，已经是一件非常困难的事情了。别说10年6套，白手起家的话,六年一套都吃力。

这两年，和华为一样选择跑路、撤出深圳的企业不少。

2019年，深圳甲级写字楼的整体空置率达到22%，部分地区的空置率甚至超过50%，是四个一线城市中最严重的。

而在2018年的时候，深圳的这一数据还是10.3%，比上海还要低一些。一年时间，深圳甲级写字楼的空置率就翻了一倍，产业支撑不足的表现，非常明显。

如果不扭转这种局面，深圳的下一站，就是香港，第二产业彻底退出，完全只剩下第三产业。但是，深圳真的准备好了吗？金融、贸易、服务、旅游这四块业务，在对接全球资源方面，深圳哪一个比香港强？

香港作为全球资本进入中国的一个中转站，汇聚了海量的资金，而且这些资金来去自如，作为示范区的深圳，能够做到吗？

很显然，香港作为全球资金进入中国的“自由港”地位，不是一个“先行示范区”的头衔就能轻轻松松取代的。

深圳“扩容”的终极之道 

可能深圳自己也意识到，再这样在一亩三分地上关起门来自嗨，迟早弄出大问题，于是也想了些办法。

2018年底，深圳牵头，和汕尾一起搞了个深汕合作区，弄了一块飞地出来。但是明白人都知道，这个所谓的飞地，完全是隔靴搔痒，中间还隔着惠州。

合作区出让再多土地，也不会在深圳掀起任何波澜。

所以大家看到，深汕合作区成立之后，除了合作区房价拉升了一波之外，深圳该怎样还是怎样。2019年，深圳房价无视调控，脱离地心引力，再次上涨30%。

要解决深圳高房价的问题，关键还是在于扩容。从城市面积上实实在在给深圳“搞大”，而不是虚头巴脑地玩飞地的概念。

对于城市的扩容，其实北京、上海早有成熟经验。

早期北京的面积，比现在小的多，大概也就是现在的六环内那么大。1958年3月，河北省的通县、顺义、大兴、良乡、房山5个县和通州市划归了北京市，这些地方就是现在北京六环边的第一圈卫星城。

10月，河北省怀柔、密云、平谷、延庆四个县再次划归北京市，这是北京建国后历史上最大规模的一次扩界，也基本成就了现有的行政区划格局。

上海也类似。1949年，上海刚刚直辖时，面积其实只有618平方公里，大概也就现在外环以内那么大。

到了1958年，由于上海市区的粮食供应严重不足且郊区很小，没有足够的粮食供应市区。为此，当时的上海市委第一书记柯庆施向中央打报告，请求中央把临近江苏的部分地区划给上海，后周总理亲自批示，把江苏省的十县划入上海。

1958年1月，原江苏省松江专区所属的上海县、宝山县、嘉定县划入上海市。11月，江苏省苏州专区所辖的松江县、川沙县、南汇县、奉贤县、金山县、青浦县并入上海。12月，江苏省南通专区所辖的崇明县划入上海市。

三次扩容，让上海面积从618平方公里暴增10倍，达到6340平方公里。这才形成了今天大上海的格局。如果不是这3次扩容，就窝在618平方公里土地上，很难想象上海会有今天的发展。

而深圳就比较悲催，从成立特区以来，一次扩容的机会都没有，唯一的一次“扩容”，还是自己内部消化。

当时成立特区的时候，政策规定一个特区只能带一个县，所以深圳当时就划了一个宝安县，同时成立的厦门特区也一样，只划了一个同安县。

1992年，深圳感觉面积不够用，就把宝安县内部消化，变成了宝安区。只是九二南巡之后，深圳发展更迅猛了，地越发紧张，但是环顾四周，深圳已经没有土地可消化了。

因此，这些年看着武汉、南京、杭州、天津这些城市因为发展需要，纷纷撤县改区，做大市区，深圳真是羡慕得流口水。

过去四十年，高速发展的深圳，就像一个容积不大的空瓶子，无数的沙丁鱼前赴后继往里冲，一步一步终于把深圳搞成了拥挤不堪的沙丁鱼罐头。

深圳想像青岛、天津那样，通过撤县设区增加土地供应的路子，是想都不用想的，只能向外，吞并周边的市。

高层对于深圳的扩容，其实已经酝酿了很久。目前，几家智库已经做了三套方案，递了上去。

第一套方案，是把整个东莞直接划给深圳。这套方案的出发点是从产业融合的角度来考虑的，合并之后，深圳主攻中高端制造业，东莞承接中低端制造业，完美互补。融合起来基本无缝对接。

但是这套方案执行起来有几个问题。第一，广东省不愿意。深圳属于特区，计划单列市，虽然统计GDP的时候，深圳的GDP算到广东省里面，但是深圳的财税又不交给广东，而是直接给了中央，所以，广东相当于是要了面子，但是没有得到实惠。

把东莞划给深圳，就相当于断了广东一个税收来源，而且这个税收来源还不小。东莞2019年GDP是9482亿元，接近万亿，在广东排名第四，仅次于深圳、广州、佛山，在全国也在30强以内，十足一个大奶牛，要把这头大奶牛送给深圳，广东自然是极不情愿的。

第二个问题是，东莞面积太小，只有2465平方公里，即使全部划给深圳，加上深圳的1997平方公里，也就4462平方公里，干不了啥大事。而且目前东莞的城市土地开发强度，也超过了40%，仅次于深圳。因此划给深圳，对于增加深圳的可用土地面积，作用也有限。

第二套方案不是从产业融合的角度来考虑，而是立足于深圳的长远发展。深圳不是缺地嘛，那就干脆把惠州全部划给深圳得了。

惠州划给深圳，好处多多，而且从广东省角度来看，也更加容易接受一些。第一，惠州面积足够大，土地足够多。惠州陆地面积大约是1.13万平方公里，加上深圳的1997平方公里就是1.32万平方公里，而且，目前惠州的土地开发强度，不到10%，完全可以满足深圳未来至少50年的用地需求。

第二，惠州GDP大概只有东莞的一半，这块肉广东省割起来，估计没割东莞那么疼。如果能适当做一些补偿，比如对广东上缴财税降低几个百分点，应该就能勾兑成功。

第三套方案就是东莞和惠州各划一部分给深圳。这套方案属于折中型，但是涉及到三个市的区划调整、人员安置等，行政成本较高，管理难度较大。

因此，客观上说，把整个惠州并入深圳是最优选择。

但是合并惠州，也有一个比较大的风险，就是深圳今后的房价，会怎么样？

合并惠州，短期内惠州的房价，一定会是涨停，尤其是临近深圳的区域，就地翻一倍完全可能。

但是问题来了，惠州房价高涨毋庸置疑，深圳房价怎么办？

长远看，如果把惠州并入深圳，那么深圳理论上就完全不缺地了，只要深圳愿意供应土地，就可以像重庆那样一年供应20万套住房。

如果深圳加大住房供应，供需矛盾不再突出，房价还扛不扛得住？万一扛不住，被刺破了，影响到深圳的经济怎么办？这说好的示范区还搞不搞？而且，全国房价，每一轮基本都是深圳领涨，然后上海、北京、广州、南京、杭州这些城市跟涨。如果深圳跌了，这些城市要不要跟跌？如果其他城市跟进，全国普跌，这个结果，能不能承受？

所以，关于深圳扩容，虽然在五年前房价大涨的那一轮之后就一直在讨论，但是始终处于议而未决的状态，主要的原因就是对扩容之后的结果，评估不足。

如今，深圳的房地产，基本成金融产品了。一个税线调整的利好，都能把房价拉一波，房市硬是被深圳人民玩成了股市。

因此，目前的深圳，不扩容吧，以深圳人民的暴躁性，预估三五年内就会把深圳的房价搞到香港的高度，至少看齐澳门，到时候深圳就真成为下一个香港了。

而扩容吧，万一真捅了篓子，影响了经济，示范区被弄趴下了，这个责任谁来承担？

所以，深圳眼下的情况就是：进退两难，僵在那里了。

在深圳有房的人，绝大多数都是不希望深圳扩容的，因为扩容会损害个人利益。就像当年董特首搞八万五计划时候一样，反对声最大的，就是香港有房人群，甚至那种只买了五六十平小房子、有极大改善需求的香港居民，也严重反对。因为八万五计划严重影响到了香港的房价，让资产缩水。

但是从深圳城市长远发展来看，深圳的扩容又势在必行，香港高房价暴露的问题，已经让我们充分看到并感到害怕。

毕竟，一片海域沙丁鱼的数量过多，食物不够之后，沙丁鱼也会通过以同类为食的方式解决生存问题。

因此，最好的办法就是把惠州并入深圳，让深圳不再缺地，消除人们对深圳土地供需矛盾的焦虑，然后再平稳开发，防止深圳房价大起大落，尽量维持在一个平稳区间。

这，对于深圳乃至中国长远的发展，可能才是最优的选择。

而且，这也是深圳作为示范区，应该起到的示范。

（本文由公众号“大咖聊房（ID：dakaliaofang）”原创首发，如需开白请在公号回复“转载”）

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