突发！一线放松限购又撤回？到底发生了什么

01

刚刚，广州公寓放松政策又被撤回了

当下，正是楼市政策的敏感期。刚刚，广州疫情纾困的48条，从市政府的官网上撤掉了！不过，广州市商务局网站仍可查看。

广州市住建局信访工作人员表示，3月4日接到通知，文件仍然执行，只是细节要再研究，包括商服类项目的问题，需要做进一步的说明和规定后，再推出。

再研究、再推出！看清楚，不是像驻马店那样，政策“一日游”。

此次公寓政策调整，违背了上边的政策。当下是敏感期，解禁公寓会引发一线城市救市猜测，舆情难控。

那么，再调整后的政策会大变吗？

我认为，政策要完善，但调整的基调不会变。

隔壁的深圳，2019年底取消了公寓“只租不售”，只保留5年限售条件。

与深圳一样，广州作为大湾区龙头，责任很大、定位很高：老城区要改造，南沙副中心要发展起来，大湾区科技走廊要打造好（黄埔-南沙），要搞好广佛同城，带动珠三角小兄弟们发展，搞轨道交通互联互通，要打造区域增长极，给全国先行示范，还要帮衬粤东西北等落后地区发展。

担子重，责任大！责任大了，能力就得硬起来！

未来，房地产在广州发挥的作用是，助力财政、助力基建（轨道交通）、助力旧改、助力增长。当然，有个大前提，就是“房住不炒”，楼市稳定。这一盘大棋下，调整楼市政策需要智慧。公寓政策，反反复复，正是这样形势下的现象。

像深圳一样，广州卸掉公寓调控的枷锁，不再限定最小分割单元（原来限定不低于300平米），不再限定销售对象（原来限定只能卖给企事业单位），不再限定二次转让的对象，只保留限售政策（深圳5年限售，广州2年限售），这个大方向，不会变的。

02

公寓是个畸形产物

很多人疑惑，为什么政府对公寓的态度如此反复？

这里，先把公寓这种物业类型的前世今生给大家详细交代下。

公寓，又叫“类住宅”、“商服类”等。它们是建在商业或服务业、办公、工业用地上的住房，包括酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO等。这类房子“总价低、户型小、不限购、可按揭、精装修。无房户、外来人口买的多，楼市较热时，投资泛滥。

可能你会疑惑，住宅怎么能建在非住宅用地上？

这是因为，高层担心过度“房地产化”。为发展实体经济，规划的产业用地多，一般占比50%以上，但是住宅用地少，占比低于30%。

但现实中，产业招商太难，投资回报期太长。为了做政绩，吸引开发商投资，加上住宅需求太旺，各地就打擦边球，非住宅用地上做出了公寓这样的“怪胎”。

开发商报建时，图纸上标的用途是商业办公，但报建后，就改图纸，进行分割，切出50平米左右的小公寓。同时，在预留的空间加上卫生间、空调外挂等，有的还有开放式厨房。

严格说，这违反了规划，属违规建筑，特别是私下改图纸更是大忌。但市场需求大，又能吸引开发商投资，地方也就睁一只眼闭一只眼。

03

广州公寓库存大，但仍会天量供应

在广州，公寓大多集中在城市外围。2019年，黄埔、番禺、南沙和花都等外围4区，占全市公寓成交的61%。

公寓单套面积多数在50平米左右，均价为1.85万/平米，同期广州新建住宅价格为2.8万，公寓是商品住房价格的60%。深圳公寓价格套均在200万左右，比同面积住宅价格低一半以上。

公寓价格之所以低，主要在于，它没有住宅配套的教育、社区、医疗等设施，消防的要求，也比住宅要低很多。对于开发商来说，这不仅省了一大笔钱，还能尽量多地盖房子赚钱。所以，一般公寓的容积率很高，密密麻麻。

2017年3月份，北上广一线城市都在严厉打击“类住宅”。时至今日，京沪仍将“类住宅”压的死死的。2018年，广州开始对“类住宅”松绑。2019年，广州公寓成交163万平米，同比上升90%。

即便如此，由于前几年规划的公寓太多，库存太大，公寓去库存的周期仍然很长。截至2019年11月，办公、商业去化周期分别为25个月和48个月。

去年9月，广东发布了推进“旧改”的3年行动方案，到2021年要改造23万亩，其中广州的旧改规模是最大的，高达5.4万亩，占全省的23.5%，近1/4。旧改中，若能安排出售型公寓，这是吸引开发商，平衡旧改成本的好方法。所以，未来广州的公寓还会大规模地放量。

去年12月12日，深圳市取消了商务公寓“只租不售”限制，只保留“5年限售”。官方给出的理由是，政策抑制了城市更新项目的活跃度。

广深代表的珠三角，作为中国制造业基地，留下了大量的产业用地。现在，珠三角向第三产业转型，各地会大规模地供应公寓。

04

公寓，该给个名分了

京沪作为老牌一线城市，都在控制、疏解人口和产业。但广州、深圳不同，打造湾区龙头、先行示范区，塑造“增长极”，要大规模吸引人口。

这几年，广深每年流入人口在40-50万，位居全国前两位。存量人口中，广深非户籍人口都在1500万以上。新人也好，老人也好，小户型公寓是他们轻松上车的很好选择。这就是京沪将类住宅死死压住，但广深放开的最大原因！

未来，高房价维持稳定，年轻人流入都市圈，买不起房怎么办？需求端憋得慌，保障房供不上，堵是堵不住的！所以，除了广深，其它大城市也在想办法解决。

2月4日，南京出台新规，允许商办项目30%的部分做公寓，可分割销售，其他的自持或限制户型不低于300平米。这一政策，既满足了类住宅需求，又确保了项目资金平衡，还能推进招商。

现在，一些大城市产业用地的闲置很严重。如果调整为住宅，要改规划、补缴出让金，耗时耗钱又费力。如果改为公寓，辅以少量公共配套，算是住宅的补充，低收入人群买得起，又适合居家办公、个人创业，何乐不为？

另外，北京、上海，还有大量人群买不起房，或没资格买房。而两地公寓在售库存却高得吓人，上海为118个月，北京在30个月以上。

北京公寓价格已经下跌了30%以上，部分甚至腰斩。如果能控制住投机炒作，对有稳定就业的外来人口开个口子，就能够给他们扎根城市的希望。

公寓该有个名分了！

05

买公寓要注意哪些问题？

当然，说这些并不是鼓励大家都去买公寓。毕竟能买得起住宅，就不要买公寓。

因为，非住宅用地上建设的公寓，很多是私下里改规划后设计的，居住舒适度、居住氛围相对住宅要差一点。

公寓的物业管理费很贵，一般是住宅的1-1.5倍。交易税费也比较高，特别是二手公寓，增值的部分很大一块都被税吃掉了。

若没有资格购买住宅，可以选择买公寓。

不过公寓有很多种类，在新房市场，CBD高档公寓销售还不错，但很多其他“类住宅”公寓卖不动，两级分化很明显。

如果资金充裕，要选择热点城市CBD或中心区的一手高档公寓，比如北京的朝阳公园周围，上海陆家嘴，深圳前海和后海，广州珠江新城等。长期持有和出租，税费较低，还能享受中心区地段溢价、商务人士的高租金溢价。

若支付能力确实不足，但特别想在大城市“上车”的单身贵族或小两口，买公寓作为过渡，也是可行的，建议选择地铁上盖或距离地铁1公里内，高楼层、朝南，通风采光不错的公寓，既可以居住，还可以在家办公创业，未来也好出手。

目前，公寓以投资为主，自住的体验感不强。没有住宅购买资格，或作为过渡买了公寓的人，很多人还是放租，等适宜的时候再出售换住宅。

但是根据我的调研，二手公寓交易时间比较长，很多挂了一年半载也无人问津，最后只能靠折价出售。所以，在购买时，一定要考虑未来交易的需求。

在购买一手公寓的时候，还得注意鉴别市场鱼龙混杂，乱象丛生的现象。比如“售后返租”中有涨价陷阱；再比如，有的无法通煤气，有的还要收取改图纸后“二次装修”的费用；还有的水电费按商水商电计算等等，一定要多看多比，留个心眼。

总之，未来广深地区的公寓会越来越多，购房者需综合考虑首置、换房、投资等各方面需求后，再做决定！

（本文由公众号“大咖聊房（ID：dakaliaofang）”原创首发，如需开白请在公号回复“转载”）

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