日本房产投资科普：投资什么房型好？
近几年，日本已经成为中国人海外地产投资的热点区域，与此同时，良好的投资环境、2020年东京奥运会等等，也是日本房地产的一针强心剂，吸引了不少中国人来日购置房产进行投资。然而，对于大多数中国买家来说，日本并不是一个十分熟悉的国度，要在这里完成买房投资这样一件重要的事情，自然要事先做好了解。今天，置业哥为您简单介绍一下日本房产的类型，以及投资时如何选择房型。
日本的房子多是独栋建筑，即使是公寓，一般也只有一栋。大致归类为六种，价格由低到高是：
1
低层公寓（APART·アパート）
木质结构，轻量钢铁构架的准耐火构造，一般2层比较多，从构造上看，建筑费低，房租便宜，没有电梯，没有管理人员，管理费低。普遍月租5万日元左右。
2
团地（団地）
集中建设的公寓住宅楼，多是政府集中建设，位于交通不便的郊区，目前空置率最高的就是这种。类似于中国的大众小区。
3
高层公寓（MANSION·マンション）
钢筋混凝土，耐火构造，高层住宅，隔音性高。建筑成本较高，房租比团地要高，有电梯，有管理人员，管理费较高。普遍月租8-10万日元左右。
4
木造独栋（HOUSE·一戸建て）
机器猫中的大雄家，蜡笔小新家，就是这种。适合一大家居住，少有出租的。
5
高层塔式公寓（TOWER MANSION·タワーマンション）
比普通高层公寓要高很多，命名时喜欢加个Tower，多位于绝对中心地段，除了电梯和管理人员，多有健身房、会客厅等，向豪华酒店看齐。普遍月租25-35万日元左右。
6
别墅（高級住宅·別荘）
不同于木造独栋，这个更近似中国所说的别墅，面积大（占地面积多大于200平米），钢筋混凝土结构，内部装修豪华。日本最知名的高级住宅区是大田区的田园调布，有很多明星政客居住。
以上房型，新的叫做新筑，旧的叫做中古。现在的日本，是即泡沫时代后，房产投资最热的时代。其中一个原因是因为华人介入，香港台湾是初期主力，大陆则是近两年开始渐渐反超。不同于澳洲加拿大等移民国家，日本政府对于外国投资者，在政策税金上一视同仁。不论是日本人还是外国人，最适合投资的房型都是中古公寓（二手公寓）。现在的日本，即使是东京都心的新房，价格和京沪深也是没法比的。
那么多房屋类型，中古公寓是相对来说最值得投资的，主要原因有如下几点：
1
性价比最高
中古公寓的魅力首先在于，它的价格要便宜的多。一般来说，以新房价格的七八成就可以买到10年房龄的中古公寓。虽说房龄10年，但内部设备还是新的，日本人对物品保养的非常到位。只要做个大扫除、换张墙纸，就与新房无异了。而且子啊出租时，中古公寓和新筑公寓价格相差不大。
2
可选范围广
新房可供选择的数量非常有限，一般符合条件的房子可能只有1到2处。东京就这么大，没有那么多的新房再规划。如果拘泥于购买新房，那很有可能要牺牲掉个人偏好。而各式各样的中古公寓在同一区域里同时出售的很多。比如，2017年6月在涉谷卖出的新房是22处，但中古公寓却卖出了777处。
3
可先了解现状
知己知彼，不做盲目决策。投资也好，自住也好，先问自己两个问题，一是“什么样的人会住进来呢”，二是“这里的物业管理怎么样”。如果住在同一公寓里的人素质不高，或者公寓里满是修缮金未缴的住户，那么公寓的资产价值就会显著降低。
买新房就像是一场赌博。公寓管理怎么样、未来的邻居有没有人未缴修缮金、房子的上下左右住着怎样的人，这些都要买房后才知道。反之如果买的是中古公寓，是已经被市场检验过商品。整栋公寓处于怎样的状态、市价多少，邻居是怎样的人，这些都可以在买房之前进行研究。
寻找理想的投资目标本来就不容易，其中，投资中古公寓的技术含量又是最高的。主要是因为价格差别大、寻找成本高：
1
价格差别大
首先，中古公寓的售价起伏很大。尽管总体而言，中古公寓比新房价格低得多，但也有中古公寓价格与市价相差极大，比新房还贵的例子也有很多。由于新房的卖主是不动产开发商，一般不会给房子定价太离谱。他们会在土地价格、建筑费、广告费等的基础上，制定一个能把房子卖出去的价格。所以他们会在分析市场的基础上决定售房价格。
然而由于中古公寓的卖主是个人（即使都是委托中介方），价格多少完全由卖主个人决定。如果卖主没有调查过市价的话，那么有可能他们的定的房价会跟市价有较大出入。当然，如果卖主急着卖房的话，以低于市价的价格卖出也是很多的。
2
寻找成本高
虽说很多地方都有中古公寓在出售，但是要找到理想的投资目标也很困难。对比新房，新房是按照“售卖期”进行出售的，一栋建筑物里数十数百间房子一口气卖出去，这样的做法，让购买者在信息获取上更为轻松。而中古公寓是像打游击一样，在各种不同渠道里出售，所以门户网站上的不动产公司每天都要对信息进行更新确认，但是信息量太大，很多房产都是多个不动产公司在售，所以就夹杂了很多不真实信息。这里面很多信息早已过时，所以每一处房产都必须仔细确认。
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