律谈|合同清理是村社集体降低更新改造成本的重要契机

一清理经济关系与合同清理

广东省、广州市的城市更新（“三旧”改造）政策均规定，村社集体或者其他土地权利人在正式动迁之前，须自行清理改造项目用地范围内的经济关系。此处的经济关系包括依附于土地或者物业上的出让、转让、出租、转租、发包、转包、合作开发、合作经营、抵押、互换等商事交易关系。清理经济关系就是由村社集体或者拟作为改造主体的其他土地权利人与交易对家解除合同关系，剔除土地或者物业上的权利负担，为正式拆卸改造地块建构筑物和平整土地作好准备。

清理经济关系基本上发生在城市更新改造项目实施方案批后实施阶段，此时，由于更新改造项目的信息已经广为人知，改造项目的政策红利和土地物业价值凸显，村社集体或者其他土地权利人的交易对家都希望能从中分一杯羹。多个权利主体同时博弈，多重利益关系纠缠一起，往往造成城市更新改造项目拆迁补偿安置工作长时间被阻滞，改造成本飙升。

那么，有没有办法扭转这种被动局面呢？有。

目前正在各个区域如火如荼开展的农村集体经济组织合同清理工作就是一个重要契机。在启动更新改造之前，先行开展合同清理工作，合同清理完毕后再启动更新改造工作，以时间换空间，可以人为减少利益主体参与博弈的机会，甚至拿掉利益主体的谈判筹码，从而降低未来的更新改造成本。

二合同清理之于清理经济关系的意义

合同清理的工作内容和作用至少有以下7个方面：

1废止缔约主体不合法的合同

在涉及以集体土地、物业作为合同标的物的合同中，存在该合同标的物并非登记在作为合同一方当事人的合作经济组织（经济联社、合作社或者其他合作经济组织）名下，但合同的签约主体却为该合作经济组织。根据合同法的相关规定，此类合同属于无权处分，除非事后得到登记权属人的追认，否则该合同属于无效合同。在进行合同清理时，村社集体必须以合同缔约主体不合法为由及时废止此类无权处分合同，收回集体土地或者集体物业。

2终止订约程序不合规的合同

根据《村民委员会组织法》、广东省农村集体资产管理法规以及最高人民法院相关司法解释的规定，涉及集体资产处置的事项必须经由集体经济组织成员大会或者成员代表会议民主表决决定，否则合同无效。省、市、区相关监督管理政策还规定有“四议两公开”、向镇人民政府（街道办事处）报备等程序性要求。在合同清理过程中，当发现村社集体订立的涉及以集体资产处置的合同违反民主议定程序的情况时，应立即终止该合同，不再履行，收回集体土地或集体物业。

3解除履行期限不明确的合同

部分涉及集体资产处置的合同履行期限不明确，大致包括这些情形：1.约定承包期或租赁期到期后无条件续期；2.未约定具体的承包或租赁使用年限；3.约定永久使用；4.合同到期后不续签合同，一方当事人一直交纳租金或者承包费持续使用集体土地或物业。当村社集体发现存在这些情形之一时，应当以不定期合同可以随时解除为由立即与对方当事人解除该种不定期合同，收回集体土地或集体物业。

4解除对方当事人违法建设的合同

部分当事人签订承包合同后，将所承包的农用地用于非农建设；或者未办理合法报建手续即进行违法建设。遇到此种情形的，村社集体完全有权以对方当事人违法违约为由解除合同，收回集体土地或集体物业。

5解除拖欠承包费或租金的合同

如果发现合同当事人逾期交纳承包费或租金，达到约定的解除合同条件时，村社集体可以行使合同解除权，收回集体土地或者集体物业。

6缩短超年限合同的合同履行期限

部分合同的合同履行期限超出最长法定期限，比如，承包合同超过最长法定承包期，租赁合同超出20年，合作合同期限超出40年。对于存在这些情形的合同，村社集体有权要求与对方当事人协商签订补充协议，将合同履行期限缩短至法定期限以内，以便将来终止合同收回集体土地或集体物业时不产生补偿费用，或者降低补偿成本。

7补充约定日后改造相关事项

对于不存在违法违约情况，不能终止或者解除的合同，村社集体也可以在合同中补充约定下列条款，为将来的收回集体土地或集体物业进行更新改造埋下伏笔。如：

01对于到期后续签、重签、新签订的租赁合同文本，除了常见的合同条款外，应针对日后可能发生政府征收的情况作出以下约定：

“在租赁期内，因国家征收、征用、收储、市容环境整治、规划变更等政府行为导致租赁土地/物业无法继续使用的，出租方不负任何补偿责任。从政府发布征用（征用）等公告或通知之日起，合同即为到期自然终止。出租方退还承租方押金，承租方必须结清物业水电费等费用，并在出租方通知的期限内搬迁。超过搬迁期限承租方仍留存在租赁土地/物业范围内的物品，视为承租方无条件放弃，交由出租方自行处理。如征收单位作出征收补偿的，征地补偿款归出租方所有；地上建构筑物的补偿款，如建构筑物是由承租人出资建设的，按剩余租赁期限占全部租赁期限的比例划归承租方所有，其余部分归出租方所有；搬迁费用和经营损失补偿费归实际经营人所有。”

02针对日后可能由村社集体自主改造或合作改造情形的合同文本，作出以下约定：

“在租赁期内，因出租方公开招商合作开发，或者由出租方实施更新改造等原因导致租赁土地/物业无法继续使用的，出租方不负任何补偿责任。从村社集体发布搬迁通告之日起，合同即到期自然终止。出租方退还承租方押金，承租方必须结清物业水电费等费用，并在出租方通知的期限内搬迁。超过搬迁期限承租方仍留存在租赁土地/物业范围内的物品，视为承租方无条件放弃，交由出租方自行处理。如经村社集体民主表决，同意对收回土地地上建构筑物等进行补偿的，地上建构筑物的补偿款，如建构筑物是由承租人出资建设的，按村社集体表决通过的补偿方案和补偿标准进行补偿，承租人必须无条件接受此等补偿；搬迁费用和经营损失补偿费归实际经营人所有。”

经过上述合同清理之后，村社集体在将来更新改造清理经济关系环节，能大大降低工作难度，大大降低更新改造成本。

文 | 黄家章 邓平 广东诺臣律师事务所

来源 | 城更一线 

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