78910万成交！万科16轮力压保利！麻涌回炉宅地终于卖出！
回炉地再嫁，终觅有缘人。
今日（9月23日），位于穗莞交界麻涌镇大盛村的新沙路西侧（网挂2019WG031号）地块顺利卖出！最终成交价格78910万，可售面积楼面价8026元/平。为东莞市万裕房地产有限公司竞得。
果然又是万科。
该宗地仅吸引了万科、保利、金地三家房企参拍，尽管参拍房企不多，但三家房企在麻涌均有项目。其中万科号码为72号，保利为116号，金地为198号。基本为万科与保利双方轮番压价。经过16轮拍卖后，万科终于得偿所愿。
有份参拍的金地今天只挂牌一次，但失之东隅，首之西隅，金地今天在江门北新区底价斩获一宗靓地，详情请看：底价成交！刚刚，金地首进江门！4.7亿斩获北新靓地！
时隔一年，地价下调2.36亿
地块出让面积36214.73㎡，最大容积率为3.0，最大计容建面108644.19㎡，要求配建最低10321㎡作为安居房。
其中，安居房面积规定在90-120㎡之间，必须3年内精装交付，交付条件与首期商品房交付一致。
这不是本宗地块首次出让，其曾在2018年挂牌，当时价格为8亿7459万，起始楼面地价8050元/㎡，但由于多种原因，最后终止出让。
|地块位于新沙路西侧，与上月万科竞得地块相邻
（来源：好地网 潘志斌摄）
今年地块再度出让，挂牌价格下调至6亿3910万，可售起始楼面地价降至6500元/平，终于顺利成交。
水乡片区，但并不宜居
为何这块地需回炉降价，才能顺利成交？
其实，麻涌地块在挂牌时并非没有房企关注，然而多家企业在考察完地块后纷纷摇头：“没有配套，价格不低，也不十分宜居啊”！这也是地块2018年终止出让的原因之一。
房姐在实地走访后也发现，目前麻涌与其宣称的“水乡”概念，仍有较大出入。
| 地块周边路段时常有货柜车来往
| 地块旁边的货运铁路
相反，物流、船舶和造纸业，才是麻涌的标签和支柱产业。
而这也与麻涌的位置分不开，其地处珠江口东岸，是东莞唯一同时拥有两个国家级港口（新沙港、东莞港麻涌港区）的区域，数据显示，2018年，全镇造船业产值达19亿，而造纸产业总产值更达210亿元，占全镇工业总产值的31.7%。
在这三驾马车的拉动下，麻涌镇GDP能排名全市第13位。
| 东莞统计局发布2019年上半年GDP数据，麻涌位列13
而本次出让的地块，恰好临近船舶制造公司、新沙码头与货运铁路，周边并无成熟小区。
如果我们把地图放大，才能发现距离地块最近的两个楼盘是华阳湖1号与云南城投臻园。
这两个盘素质如何？房姐也用脚进行了丈量。
乘坐公交601号线，从东莞市汽车总站始发，行驶29个站，在华阳工业区下车，便可到达华阳湖壹号。
| 特别信息中列举了若干周边环境可能带来的“一定影响”
尽管项目卖点，为毗邻国家级湿地公园，但无法消除周边环境对楼盘的影响。楼盘销售在看样板间之前，会先让客户了解“特别信息”：
距离项目150米处有东莞市致泰纸业有限公司、250米处有东莞市长绿固体废物资源环保处理有限公司、300米处有华阳工业区，可能对环境造成一定影响。
销售表示：“我们公开透明销售，不会欺瞒业主，买之前都会让业主先了解情况。”
而云南城投·臻园，由于是当年直接捆绑华阳湖湿地公园共同运营，楼盘直接位于湿地公园内，带有旅游度假特性。
项目采用罕见的岭南风格建筑，建筑风格十分鲜明。
目前54栋别墅已可见外立面，洋房正在施工，目前项目预售证还没下来，开盘时间数次后延，最新消息是11月正式开卖。
项目受周边环境同样影响不小，两排别墅一排对着路边，一排对着固体废物资源环保处理厂。
销售说，楼盘比较多投资客户，云南城投作为国企，不会欺瞒客户，目前楼盘环境可能会有点受工业影响，但并不严重，如果客户不介意，才会建议客户购买。
| 臻园沙盘图
再往东走远一点，走到水乡大道，是麻涌的另一个楼盘聚集地，目前在售楼盘有碧桂园铜雀台以及即将开售的招商雍华府。
二手盘方面，碧桂园十里江湾已售完；2015年开盘，在2017年已交楼的信鸿熙岸花园，二手挂牌价约15000元/平；同样在2018年交楼的万科珠江东岸，二手挂牌价亦在14000元/平，与其当时13000元/平的开盘价对比，溢价范围较小。
而溢价不高的原因，与片区发生过环境维权事件不无关系。
| 周边二手房信息
与番禺黄埔一桥之隔，临广概念灵不灵？
那么，这个地块的未来，还有没有空间和潜力？
从地图上看，麻涌位于东莞西北角，插入广州腹地，是东莞“距离广州珠江新城最近的地方”，与黄埔“一桥之隔”，与番禺“一江之隔”，自称东莞的临广桥头堡。
麻涌也一度将自己作为番禺、开发区人群置业的最佳外溢置业区，当时以碧桂园信鸿嘉誉、信鸿香溪水岸为代表的楼盘大打“享有双城配套、价格洼地、体验双城生活”的概念，主打广州客。
如此红火的局面，一直持续到在2016年10月7日，东莞正式限购前。
| 东莞麻涌华阳湖
一个华阳湖1号的销售回忆时仍有感触：“当时麻涌楼盘50%的客户都来自广州黄埔，如果不是限购，我们这个楼盘肯定也早就被扫光了。”如今的麻涌楼盘更多为本地人消化，从目前华阳湖壹号成交情况来看，54%的成交客户来自于麻涌本地，23%来自城区，而广州客户占比仅5%。
离临广片区更靠东边一点，位于水乡大道旁边的碧桂园铜雀台亦是同样的情况，目前成交客户麻涌占比41%，东城占比26%，南城占比25%，万江占比8%，广州客户几乎可忽略不计。
可以说，与如今红红火火的临深板块对比，东莞的临广板块显得有些沉寂。
| 东莞麻涌华阳湖
未来地产逻辑，仍是抢占刚需
落寞归落寞，但麻涌毕竟有产业，也享受大湾区的风口利好，开发商在拿地上，不激进，但也不踏空。
本宗地的“邻居”——麻涌镇大盛村东盛新城东南侧（网挂2019WG028号）地块，于上个月成功拍出，竞得者为万科，成交楼面价为7891元/㎡，溢价率超21.4%。目前地块备案名为万科江湾花园。
至此，麻涌仅大盛村便已成功卖出两宗宅地，加上华阳村5宗地块、配合着华阳湖国家湿地公园开发的两宗地块，9宗地共汇聚了万科、龙湖、宏发、卓越、金地、龙光、云南城投等品牌房企。
| 目前麻涌在售盘华阳湖1号周边还有4宗宅地
| 2016年-2019年9月麻涌土地成交记录
预计两至三年后，该片区楼盘将陆续推出，又一个居住板块崛起。
那么。核心问题来了，未来板块的产品将如何走，又要卖给谁？
归根到底，麻涌要发挥自身优势：30分钟到达城区，均价16000元/平的洼地价，与广州的天然地缘优势。而对于已经入驻这里的房企来说，手握下一批刚需，便有望成为片区的赢家。
毕竟，市场发生变化时，刚需便是最后一道防线。
而这方面，万科更有发言权。作为东莞目前知名度最高，品牌溢价率最高的房企，万科被其他同行誉为“什么房子都卖得动”。万科有着自己的“东莞逻辑”。
| 上半年房企排名前十（数据来源：网签、克而瑞）
从2004年进入东莞，开发第一个项目万科城市高尔夫花园开始，万科走过15年的东莞之路，已坐稳东莞第一把交椅，2019年上半年营销金额破132亿，比排名第二的碧桂园业绩足足多了一倍有余。
此路线是否适合麻涌，相信很快便会见分晓。何况情况并没有那么差。目前大盛村已将临江500多亩地块纳入为“城市更新”改造区，打造集居住、商务、办公、休闲娱乐等功能于一体的高端商住商贸区，以及对接广深港澳科技创新走廊优质洼地。
| 大盛村更新改造区（图片来源：美丽麻涌）
水乡仍会是水乡，毕竟密密麻麻的水网客观存在，尚未宜居的环境有可能变得宜居。最重要的是，麻涌拥有大片的、连片的、规整的、无需拆迁的、没有被高速、高架和铁路割裂的空地，这意味着崭新的规划城市道路、城市功能布局都有可能实现，麻涌仍有无限前景值得期待。