这些年，投资公寓的人，真的亏了吗？
买公寓这阵风，刮得比刚吹下的北风还要凌冽。
先是隔壁深圳，因为敲定了“先行示范区”，吸引不少外地购房者前来。没购房名额？那就买公寓吧。
不扫个几十套，回去如何跟朋友说自己为示范区建设疯狂撒币？于是这位来自上海的买家，一口气狂扫了63套公寓。
| 吓得房姐鼠标都掉了的成交排行榜
土豪的操作方式，果然666，如北风扫落叶般快准狠。
这样的壮举同样发生在东莞，一位在大朗开纺织厂的买家，因认可松山湖的价值和万科金域广场的区位，得知万科金域广场开盘后，在意大利远程下单，一次性认购了28套30㎡的户型。
| 打动土豪的是金域广场强大的区位优势
这些奋不顾身投入买公寓大业的人，会亏吗？
还真的未必。
从2018年开始，楼市进入稳定期，洋房的涨幅不再傲娇，限购限贷也将作为长期政策存在。客观条件决定，作为洋房的补充，公寓、商铺、写字楼等商办产品的存在，很有必要，它们打破了限购的壁垒，提供了另一种投资的可能。
商办物业的投资，比投资洋房更考验眼光与前瞻性。什么人才能从中挖到金矿？
今天，我们来深扒一下，公寓、商铺、写字楼等商办物业的正确打开姿势。
公寓——我们对它的误解太深了！
公寓，被大众误解最深的一种投资产品。
总有人说，别买公寓！公寓没有明火，公摊高，税费高，难转手！
嗯。
这是因为，公寓本身就不适合作为短期套利的工具。至于不宜明火，公摊高等，是相对洋房而言。
作为一种商办物业，公寓的真正价值，不在其转手的差价，而在其强大的功能性带来的运营价值，这种价值赋予了公寓无限的附加值。
| 万科首铸东江之星32平样板间工作台
买公寓之前，先想清楚买了可以利用公寓干什么，而不是坐等升值，这才是公寓的正确打开方式。
公寓并不是不能买，但作为一种商办物业，它确实不适合所有人。
但假如你已没有购房名额，或手上有20余万的存款，又想投资房产，公寓便值得考虑。由于投入少，投资回报依然可观。
那么，到底是哪些人在买公寓？
群体主要分两种，一种是散户；一种是扫货般的土豪，更准确地说，是专业玩家。
先来看下图一位散户的情况。
| 优秀的公寓买家
看准了吗？没有住房的担忧，首付不多，求稳定收益，求投资回报率，不求短期套利的散户，很适合入手公寓。
而专业玩家，一般具备强大的运营能力。所以整层扫的买家，一是资金雄厚，作为资产配置，求稳定租金回报；一是出于运营需要，只有整层扫下来，才具备运营的可能。
做民宿，做短租，做工作室，轰趴馆……公寓的附加值可以无限放大。况且一套400万的大洋房，可换10套公寓，成本极低，又因其商业功能，避免居住区的投诉等问题，为何不扫？
| 万科金域广场60平多功能空间
亏本？不存在的。强大的运营和盘活能力，是专业买家的底气。
公寓标配：地铁orTOD+核心地段+变现能力
而且，如今的市场情况，即便买洋房也有可能横盘站岗，对比选洋房还是选公寓的问题，更重要的还是：选对房。
而一套好的公寓的标准，必须具备以下几点：核心地段、地铁或者TOD等轨道上盖、白领等高端居住人口流入大于流出、租金水平高于周边且有领涨能力、易出租、物业优质。
由于东莞地铁进程较为缓慢，真的的地铁或TOD轨道商业物业并不多。较为优质的有万科首铸东江之星、万科金域广场、万科城市之光。
🔖 万科首铸东江之星
万科首铸东江之星为2018年的东莞销冠盘，单盘签约额为33.2亿。
从区位来看，万科首铸东江之星位于万江核心，为R1线滨江体育馆站上盖，是东莞首个地铁上盖TOD综合体项目，号称“坐电梯直达地铁口”。
| 万科首铸东江之星TOD剖面图
东江之星目前在售产品为32平小户型SOHO，均价19000元/平。凭借其区位优势吸引了众多购房者青睐，更是号称城区每卖出10套SOHO，8套都来自东江之星。
| 万科首铸东江之星效果图
也就是说，一套32平方的SOHO产品，总价约60万，首付仅需30万。目前周边租金水平为2000-2500元/月，按入手门槛约30万来算，目前投资回报率约为2500（租金）*12（月）/600000（总售价）=5%，还不赖。
而随着首铸万科广场的开业、地铁的开通，租金还将有所上涨，投资回报率亦将随之提高。
🔖 万科金域广场
而万科金域广场，同样为东莞R3线中兴大道站地铁物业。与其他物业不同，万科金域广场的针对性强。
项目距离松山湖华为南方基地仅700米，并且1站可达达松山湖北站，三轨道直通深圳。因而，项目被打造为针对松山湖北部科技区科创精英打造的优质小户型社区，以满足松山湖北部科技区日益高涨的租住需求。
| 万科金域广场区位图
而这种与刚性需求伴生的物业，风险相对会低很多。
目前项目所售产品为30平、45平、60平创意空间，层高4.5米，均价为20000元/平。按目前周边租金水平核算，年投资回报率同样可达到4.8%。
| 万科金域广场30平创意空间样板间
🔖 万科城市之光
大名鼎鼎的万科城市之光同样因轨道上盖而出名，为滨海湾去化速度第一的商业产品。万科城市之光的热销，也证明了轨道物业的真实价值。
何况该盘为地铁2号延长线虎门北站和穗深城轨商贸城站双站上盖，极为难得。
| 万科城市之光效果图
项目在售产品面积为42平创意空间，但仅剩50套，均价26000元/平，总价约110万，首付55万可入手。
目前，周边两房租金约3000元/月，由于轨道上盖物业租金普遍高于周边20%，回报率高达5%以上，该盘公寓基本可做到以租抵供。
| 万科城市之光效果图
小结：土豪请选择公寓的正确打开方式——论层买。如果你是散户，手上有点闲钱，又没名额，想要长期稳定的回报，那么就跟着土豪的脚步走吧。投入50万，稳定收租40年，回报率依然完爆洋房。
但切记，由于公寓税费较高、转手弱于洋房的特点，并不适合依赖房价上涨，短期脱手套利的方式。
商铺：地段地段还是地段！商铺无罪！关键在选铺！
与适合大众化的公寓不同，商铺其实是另一条赛道。
公寓主要看租金水平，人口居住密度，租赁周期等数据。但商铺更要考究的是其人流、合格的小区入住率、商圈构成、商场运营能力等。与公寓对比，商铺不确定性更高，但回报更大。
商铺一般分为商场商铺与社区商铺。
| 万科第五城临街商铺
社区商铺的挑选原则很简单：楼盘名气大，入住率高，户数多即可，收入较为稳定。而商场商铺更多是考验商场运营者的能力，风险相对较高。
仅以社区商铺为例，通常社区户数需超1500户，则较为理想。目前东莞较为知名的小区，户数较大的有万科皇马郦宫（2083户）、万科第五城（2748户）、万科松湖传奇（1760户）。
🔖 万科皇马郦宫
万科皇马郦宫配套约7000平商业配套，共103间商铺，部分可做餐饮，商铺层高5.9m。部分商铺靠近社区主出入口及主要的归家道路，展示性不错。
| 高端社区万科皇马郦宫
目前推售11、12、13栋商铺，共53间，面积20-96平不等，主力产品为40-55平，均价40000元/平，首开售罄。
据闻，由于万科皇马郦宫为改善型社区，业主消费能力较强，投资意识也强，不少商铺被老业主消化。
🔖 万科第五城
万科第五城同样为一个万人大社区，是2019年1-3月东莞面积、套数、金额的三冠王。如无意外，2019年东莞销冠，也将落在其头上。
| 万科第五城的商铺
截止2019年10月，万科第五城共售出2188套洋房，但该盘的商铺仅有148间。商铺7月份首开21000元/平，已售罄，未推余货46套，面积段为40-78㎡，加推在即。
🔖 万科松湖传奇
万科松湖传奇总建筑面积为179479平方米，总共1760户，目前入住率已经达85%。而隔着一条马路的中惠松湖分一期二期开发总共有2400多户，目前正在陆续交付中。
目前19、20栋的部分商铺带租约销售，一楼均价23000元/平米，二楼均价9500元/平米。拥有97.8%的超高使用率。
| 万科松湖传奇商铺已相当成熟
商铺同样不多，仅有62间商铺，其中40间一楼铺，22间二楼铺。面积段在31-473平，主力铺面积段为：30-60平。
小结：如果有赌性，愿意承担风险，又对其周边有一定的了解（最好本身就熟悉当地），一旦买对，你会爱上买商铺。切记，小白玩家，慎之又慎。
写字楼：最适合长持的商办产品
最爱建写字楼收租的富豪，李嘉诚算一个。
只要相对成熟，写字楼的标杆效应显示，写字楼的生命周期，远远比公寓和商铺要长久和稳定。如果需要进行资产配置，写字楼是最合适的长期保障。
| 李嘉诚旗下的自持写字楼物业（来源：文汇报）
写字楼是商办物业里面门槛最高的。一个办公商圈的形成，往往还需要产业和政府规划加持。这也就决定了其生命力持久的原因。
由于产品的特殊性，写字楼适合更适合资金较为宽裕的买家进行资产配置以及或者企业主自用。
万科首铸东江之星同样有写字楼在售，合计778套，面积为85-1900平，均价17000元/平。客户群体同样以南城和万江为主，其中6成投资客，4成自用客。
| 万科首铸东江之星效果图
万科首铸东江之星的写字楼的租金水平也较为理想，目前周边租金为70-80元/平。同样，由于为轨道物业，地铁日后开通，还将对租金有新一波的拉动。
以写字楼入手门槛70万来算，投资回报率约为90（租金）*110（面积）*12（月）/110（面积）*17000（单价）=6.3%。投资回报率相当高。
小结：选准地段、选准大品牌、分析周边产业，如果周边没有其他竞争对手，但产业云集，散户可入手。买了你就向李嘉诚看齐。
房姐有话说：
毋庸置疑，投资商办物业是可行的，前提是，你匹配购买商办物业的特点，并有一定的风险抵抗能力。投资时认准几点：地段+稀缺+稳定+品牌。买铺买公寓买写字楼的刺激，你值得拥有，假以时日，将会带来丰厚回报。
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