临深三镇大PK：凤岗、塘厦、清溪，该如何选？
如今的临深三镇，与深圳的关系，仍在日益密切。
2020年通车的深圳外环高速、2021年即将开通的东莞南站、或将穿过凤岗的深圳10号线等一系列的交通衔接，使得临深与深圳的空间距离，得到了最大程度的缩短。
这也意味着，临深三镇，已具备莞深两地日常通勤的可能。然而临深，价格也已属高位，变得不再亲民。
| 临深一带远低于深圳的房价吸引了大批“深漂”
投资客转向惠州，本地刚需缓缓上车。如今的三镇，各有侧重，今日浅谈一番。
凤岗：三面临深，价格最高，均价破3万/平
凤岗，三面临深，如同一把匕首，直插深圳腹地。
这也是临深三镇里，地理位置与深圳关联度最深的，规划中的深圳地铁10号线，在凤岗设立了4个站点。
凤岗东临龙岗中心城和横岗，南临平湖，西临观澜，半小时可通达深圳罗湖、福田各地。区域优势为临深之首，价格也稳步上涨。
如今，凤岗不仅是临深房价最贵的区域，也是全市房价最高的镇街之一。
| 凤岗如倒三角直接嵌入深圳腹地
而在凤岗中，价格担当，又当属当年的地王项目——中海云麓公馆。
该盘与深圳龙岗中心城一路之隔，也是目前凤岗在售盘中通达深圳最便利的项目之一。目前，中海云麓公馆均价已达3.5万/平，并只剩尾盘在售。
由于紧邻深圳，该盘颇受深圳客户青睐，深圳客占比超过8成。
一路之隔的深圳龙岗，目前均价约为4万/平，如今入手该盘，若为投资，请慎重。
| 中海云麓公馆实景图
中海云麓公馆的”邻居“——大运城邦，与中海云麓公馆享有同等的地段优势，同时也是目前凤岗体量最大的楼盘。
大运城邦于2008年首开，均价仅6800元/平，并于两年前清盘。如今二手报价均价约为2.6-2.9万/平，十年升值近5倍。
同样，该盘也是深圳客扎堆的项目，深圳客占比超9成。一期和二期的入住率可达70%以上，后期入住率逐步降低，主要原因亦是深圳投资客扎堆。
而如今凤岗在售的大体量热盘，当属万科四季花城与凤岗碧桂园。与更早开售的中海云麓公馆对比，这两个盘的深圳客比例已有所下降，但深圳客占比仍超5成。
口碑、产品都较好的万科四季花城，目前均价已顺利破”3“；而凤岗碧桂园价格却有所下调，由此前的27500元/平的均价，下调为25000元/平。
两个盘其实属于同一片区，但具体地理位置相差较大，这也是目前两个盘价差巨大的原因。
| 凤岗碧桂园区位图
凤岗碧桂园与四季花城同属一个小山，而四季花城地处永盛大街与凤观路十字路口，距离凤岗中心区，深圳更近，对面是居住区，后面是森林景观资源。
凤岗碧桂园原为旧改用地，周边地处工业区，旁边凤平路为高架桥，大货车居多，出入较为不便。
如要对比此两盘，切记不可被两地相邻较近的表象所迷惑。
| 凤岗目前在售盘情况
说完楼盘，再说说产业方面。
近年来，在深圳东进战略辐射带动下，凤岗引进天安数码城、京东智谷两大重量级产业，积极承接深圳高新技术企业外溢。
| 凤岗天安数码城分四部分建设，四组团目前在建
以凤岗天安数码城为例，目前引进400多家企业中，超过6成是深圳企业。其中，国家高新技术企业20家，年产值5000万元以上企业达13家。同时，入园企业中267家为总部型企业。
但是，凤岗价格之所以一路飙升，除了先天地理位置确实优越，众多旧改扎堆，又是短期内拉高房价的一大因素。
| 凤岗五大旧改示意图
仅在万科四季花城、凤岗碧桂园一带，便有天堂围、三联、竹塘、黄洞、康佳五大旧改，后续进展如何，还有待考验。
塘厦：交通加持，产值位居三镇之首
先天区位优势比不上凤岗，但塘厦有自己的制胜手段。
在临深三镇中，塘厦的交通优势最为明显，拥有四大高速八大出入口。同时还有个重磅的密码武器——东莞南站。
塘厦的四大高速八大出入口，包括莞深高速、惠塘高速、从莞深高速，以及在建的深圳外环高速。交通路网与深圳无缝连接，半个小时可到达深圳各大核心片区。
同时，未来深圳地铁4号线和22号线也将在塘厦对接东莞地铁线。
| 东莞南站效果图
塘厦不少楼盘也主打东莞南站，将之与房价已破10万/平的深圳北站对比，杀客效果显著。
如位于东莞南站三公里范围的的星河时代，价格是2.3万带精装，买家中大概70%都是深圳客，在龙华观澜或者福田上班的居多。
塘厦目前在售盘中最受关注的，当属万象连城及御城花园，有趣的是，价格也分居塘厦房价首尾。
万象连城，因其位于镇中心区的优越位置及配套，妥妥打出3.3万/平的均价，为塘厦目前在售最高价，并且不少房源首付高达6成。这个价格让不少刚需客望而却步，首推1栋共192套洋房，当天成交仅4成。
与之相对，御城花园可谓火爆，目前已累计开盘6次，每次开盘均遭疯抢。
首次开盘为2018年12月30日，首开价格为17000元/平起，不到一年时间，房价上涨幅度达15%。而上月开盘时，尽管价格有所上调，但2-2.4万/平的均价仍为全塘厦最低。
清溪，有两个特点，一是价格低，二是长得美。
清溪地处深莞惠三市的几何中心，是东莞唯一同时与深圳、惠州接壤的镇。房价则为临深三镇中的小洼地。
有多洼？据房姐统计，临深三镇在售及待售项目约有18个。三镇的均价分别为：凤岗29000元/平；塘厦26000元/平；清溪19000元/平。
对比库存大户塘厦，清溪的在售项目加起来仅5个，供应量并不大。
对比凤岗、塘厦，清溪并没有出现深圳客扎堆的情况，相反，由于清溪楼盘主要集中在镇中心区，80%以上为本地及周边镇区客户消化。
早在2015年已开盘的南峰华桂园，目前在当地已有相当知名度。目前主要是当地小企业老板、本地人居住；四季悦山大部分客群同样为本地人；而本地开发商开发项目新世纪中和园目前仅余少量尾货在售。
产业方面，清溪形成以光电通讯产业为特色支柱产业，该产业集群产值占全市比例超过10%，成为国家首批“产业集群区域品牌建设示范区”。
近年来，成功招引的投资500亿的大湾区·清溪科技生态城项目，目前已动工建设，预计建成后，将引入1000家高新技术企业，创造工作岗位20万个，年产值将达1500亿。
| 投资500亿大湾区·清溪科技生态城
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