什么？超多新盘扎堆的寮步，未来还有2万套新房入市？
项目入市已有两年时间，度过了一段艰难的销售期，目前还有少量尾货，现场销售态度也不甚积极。
另一个与万科金域东风共享镇中心红利的新盘，是珑远翠珑湾。
尽管不是今年才加入战场，但该盘当了许久镇中心板块的价格标杆，去化理想，地位稳固。珑远集团今年上半年悄悄爬到本地大佬销售榜的top1，该盘功不可没。
总的来讲，镇中心板块相对还算健康，有很强竞争力的二手社区不多，目前由万科金域东方、珑远翠珑湾两大金刚镇守。
这个板块的下一波风浪，估计得在这两盘收官后才有可能产生。
其中，通过寮步站可快速通往东莞主城中心的南城、东莞创新高地松山湖。
区域内代表性楼盘保利卓越中环广场、金地保利领峯，两盘仅一路之隔，地段利好基本共享，一起拿地，一起开盘，一起秒光。
此外，近松山湖北站区域，可快速通往松山湖中心区，代表性楼盘为华侨城纯水岸，同样属于“很难买”家族之一。
华侨城纯水岸的杀手锏正是其产品，不信看看人家的94平户型，愣是做出了7个飘窗。
该板块还有一个被期待已久的新项目——源悦，终于要和大家见面了。
杀手锏同样有，便是其可媲美国贸盈台的装修标准，成绩如何，很快见分晓。
综上，其实可以看出，在寮步，目前想要取得好成绩，楼盘的综合分（地段+产品+品牌）都需要很高，只要有一个明显的短板，会发现市场的包容度顿时变低。
当然供应是最重要的因素，我们来盘一盘寮步的家底。
不完全统计，仅以寮步近期纯新盘为例，寮步近期新房货量将超5000套，其中已预售1750套。
这还不包括旧盘加推的鼎峰松湖雅境、珑远翠珑湾等，近期也有约648套房源预售。
也就是说，接下来的寮步，还有好几千套货，正在排队进场。
除了确定性的在售盘之外，旧改也是重要的未来潜在供应指标。
早在2018年，寮步专门召开城市更新专项规划编制方案研讨会。据研讨会披露，寮步更新改造区域划定的总规模约1248.23公顷。
包括横坑、良平、TOD、中心区、石步、牛杨、生态大道西、香市科技园和凫山9大片区。
据当时规划，仅2018年度便有6个更新单元，分别为：横坑片区（水叮当项目）、华南城片区（石步华怡项目）、中心区片区（富竹山项目）、中心区片区（鸿图广场项目）、佛灵湖片区（陈家埔项目）、佛灵湖片区（上底村项目）。
而不完全统计，近期已浮出水面的旧改项目8个，旧改面积134万平。其中已有改造方案的，二类居住建面约18万平。
如若按类似容积率，粗略估算，未来旧改将会有近150万平的居住新房供应，如按平均100平/套计算，这将是近15000套的供应量。未来寮步的潜在新房供应，同样非常可观。
这15000套，加上目前确定性的5000套，总货量已突破2万套。当然，旧改的入市时间难以估计，如果周期拉得足够长，不扎堆，分次消化，去化难度会小很多。
而查看寮步此前的网签情况会发现，2019年全年寮步新房网签2482套，2020年上半年寮步新房网签945套。
| 2019年东莞各镇网签套数（数据：合富大数据）
｜ 2020年东莞上半年各镇街网签套数
其实，寮步一直都不是东莞新房成交的头部镇街，此次金九银十的爆发，是天时地利人和的结果。
天时，多个全新盘的节点正巧都在今年金九银十；地利，寮步位于主城区、松山湖中间，而近半年主城区、松山湖新房供不应求；人和，在于今年东莞购买力的突然爆发。
而天时地利人和，往往是可遇而不可求的。
作为一个连接城区与松山湖两大核心区的镇街，寮步的基本面当然不差。但，市场的分化，开始慢慢在寮步出现，新盘一旦扎堆，重点便在于，如何冲出包围圈。
当热潮褪去，裸泳的项目，路并不好走啊。
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