楼市的巴普洛夫效应--谈楼市调控的长期性和艰巨性

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文   |  城南科学家

限贷、限购、限价、限离...2016年上下两个半年，楼市关键词由“涨”变为“限”，各类城市分层调控、因地制宜，先后出台了上百次调控手段，有力的稳定住一二线城市的房价。另外，政府在调控的过程中也获取了大量了数据基础和调控经验，为其他城市以及后续调控政策的出台提供了参考。与此同时，老百姓（投资者）作为楼市调控的对象，也在数年的楼市调控中千锤百炼、愈发聪明，逐步摸清了政府的底牌和门路，使得调控抗药性愈发明显，楼市调控的难度越来越大，政府出具政策也是投鼠忌器，左右为难，也有“队伍大了不好带”的无力感，形成了独特的楼市巴普洛夫效应。

巴普洛夫效应

巴普洛夫效应，指的是俄国科学家巴普洛夫做的一条狗的实验：即在狗进食的过程中，同步摇铃，反复试验后，即便狗在不进食的情况下，只要听到铃声，也有流口水的现象，我们称之为巴普洛夫效应。而经过多次放松限购与收紧限购政策的调教，投资者如同巴普洛夫效应下的狗一样，只要政府出具任何政策，都能较为准确的预料后果，并在不断的训练中反复学习，越来越聪明。如果训练套路不变，这条狗可以迅速猜出摇铃人的心思，成精了。

楼市中的巴普洛夫效应

楼市同样存在较为明显的巴普洛夫效应，突出表现在几个方面：

1. 老百姓知道政府不会对楼市痛下杀手

在08年之前，楼市看空派如日中天，楼市崩盘之忧如阴云密布，恐吓着买房人的心。很多人当时是战战兢兢把房子买了。而到了08年金融危机，政府出具4万亿刺激，09年房价暴涨。政府并没有眼睁睁的让房价崩溃，反倒遇到危机火上浇油，房价翻倍。13年新政府上台，对于楼市不咸不淡，一直不怎么提，聚焦改革和壮士断腕，但当经济发展不尽如人意之时，又提出了去库存政策，房价再一次暴涨....时到今日，我想只要脑子稍微正常的人，经过这两次训练都可以得出结论，不论是仰望星空，还是甩开膀子，都不会对于财政支出密切相关的房地产行业痛下杀手，有保有压、涨多跌少是常态。 近期又有专家推出房产税的一些言论，信的老百姓越来越少了。

2. 板块轮动周期越来越短

这轮房价上涨，深圳独树一帜，15年上半年即实现了大涨，随后上海、北京、南京等在15年下半年开始房价蠢蠢欲动，积蓄力量，上涨缓缓而行，只在部分板块表现较为突出，大部分城市板块价格没有任何变化。而到了16年上半年，苏州、南京、合肥、厦门 二线四小龙进入房价爆发期，但不管怎么样，上涨周期维持了一年半左右。而后面的城市，如杭州、无锡以及一些优质三线城市，在16年中才开始上涨，但每月的上涨幅度很高，直接拉涨停，根本买不到房子。比如杭州在G20之后库存突然变少，一房难求，呈现房价上涨快，周期短的新现象。

近期，全国各地又盯上了重庆，平均每周卖房1万套，价格也迅速出现异动，官方不得不进行调控干预。

为什么城市轮动越来越快，上涨幅度越来越接近跳涨？ 还是在于市场对于老百姓级投资者的训练。深圳15年上涨时，大部分人认为深圳是特殊的，深圳涨，其他城市不一定涨。后来看到上海北京以及二线四小龙暴涨，武汉、成都、杭州、无锡迅速进入比价状态，全国游资横冲直撞，全国的投资者沸腾了，纷纷进入一些潜在城市，推高房价。

3. 楼市限购前，房价不全部由本地人决定

科学家了解一些长期不涨的城市，如无锡、芜湖等城市的朋友，大部分人最近几年收益甚微，对于房价上涨不报太多期望，也没有太多的投资欲望。但架不住全国扫荡的投资狗们，他们聚焦一个城市，加上专家带团、微信、QQ群传播，可以很快炒高当地房价，然后本地人形成恐慌，纷纷加入购房大军，进一步巩固了房价上涨预期。一些上海尝到甜头的投资狗到南京买，南京投资狗去合肥买，合肥投资狗去长沙买，一级买二级，二级买三级...各城市地方政府还没摇铃铛，投资狗自己就开始流口水了。

 4. 提前埋伏者越来越多

经过了这次房价暴涨的训练，全国各地想发财的投资狗越来越多，10亿人民有9亿没赚够，还想从楼市这个市场大潮中赚得一杯羹。一二线不让投，那就去三四线。官方也乐得其成，三四线出台一些利好政策，一拍即合。政府摇铃铛，买房人流口水，新的训练又开始了。很多时候政府还没出题，投资狗都会抢答了....

等等....

问题来了，面对越来越多了解政府心思，猜透政府行为，且天天想发财的投资狗们，后续的调控政策越发艰难，今后一年的调控政策，会有哪些特点，会放松吗？

1.楼市调控如同打鼹鼠、谁冒头打谁

现在的楼市调整，官方说法是因城施策、因地制宜，各地地方政府自己说了算。其实科学家总结一下，目前的楼市调整，就是打鼹鼠游戏。谁冒头就打谁，尤其是舆论最关注的的一些城市，要坚决打一下。目前热点城市的调控政策已经比较严格了，房价控制趋势较为明确。重庆命不好，刚刚开始涨就被舆论盯死了。一方面中央、地方也想让重庆去去库存，适当涨一涨，另一方面全国投资狗蠢蠢欲动，适度打压一下也是再所难免。

现在很多专家分析重庆的城市价值、库存等预测重庆房价，其实这些短期都不是主要因素，关键看调控政策。

对于其他三四线城市，国家睁一只眼闭一只眼，你们自己八仙过海各显神通，悄悄的涨价，打枪的不要，锤子一般是不会打你们的。

2.不给预期，把意志不坚定的投资狗洗掉

任何时候，想发财的都是大部分，但真正发财的只有一小部分，所以调控要成功，必须把意志不坚定的投资狗洗掉，通过房产税、长效机制、不确定风险等吓退他们。另外一方面在房价控制上下死手不放心。

16年南京出台的限价政策，根据不同价格基数，每年可以分别涨8%，10%和12%。现在到了17年了，按道理说河西售价可以涨8%，江北江宁远郊地带可以涨12%，现在涨了吗？一个都没有。不给任何预期，一旦放开涨12%，不坚定的投资狗又上来了。

3.降低房价预期关键是降低地价预期

楼市调控了四五个月，大部分老百姓都知道，一些一二线城市房价17年暴涨不可能了，但地价仍然很贵，甚至面粉价高于面包价。这是大部分楼市投资狗的信心基础。虽然现在土地拍卖，央企少了，土地争夺有所缓解；另外近期工商银行爆出禁止向地方开发商贷款，这些现象都显示土地拍卖有一定降温趋势，但远远不够。地价比房价还贵，傻子都知道未来房价会涨，何况是数以亿计天天想发财的投资狗呢？降低地价预期，国家还得拿出调控诚意，否则再傻的投资狗也不信。

摸清了未来一段时间的调控套路，作为老百姓，同时又是想发财的投资狗们，我们需要做些什么呢？

1. 重庆比较特殊，政策说出就出，咬进去不一定是骨头，有可能是嘴套；

2. 三四线去库存，有个别城市会大涨，但周期比较短，已经暴涨的别追了；

3. 一二线刚需买房不要太挑，可以等等，但别等太久，差不多中意的可以买。一旦行情到来，全国各地的投资牧羊犬、大藏獒蜂拥而至，到时咱这小泰迪的身板，有可能上不了车。

4. 经过这两年楼市暴涨训练，楼市投资狗越来越多，狗比骨头还多，不可能都能发财。具体一点，不熟悉的领域还是要慎重；

5. 17年是政策大年，不管后续的政策是仰望星空还是壮士断腕，首先要解决财政问题，政府还是要吃饭的。房产投资狗太精虽然政府不喜欢，但也不至于一巴掌拍死，毕竟是自家的狗，拍死了谁赔呢？ 所以严格的房产税政策，还早的很。啥时等狗老了不中用了再炖也不迟。

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