东莞拍地不再价高者得，2019年已快过半，这些地产趋势不可不知

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端午节过后，2019年已经要过去一半了。回顾之前几个月，先是持续了两三个月的小阳春行情，接着就开始降温平淡，那么，下半年呢？

6月6日，东莞发布了新的土地报价规则，“终次报价”成为新的报价规则。

终次报价是指东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后，交易系统暂停接受新的报价，转为通过网上最终一次性报价方式，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式，其所报价格确定为该宗地最终报价。

简单理解，东莞的土拍不再是价高者得，而最接近所有终次报价的平均价，就是该地块的最终成交价格。这样做的直接结果，很可能就是限制东莞“地王”的诞生。

有数据显示，从四月到六月，东莞一共出让了11宗土地，而且面粉的价格已经接近面包的价格。毫无疑问，这项政策的出台，给当下东莞火热的土拍市场泼了一盆冷水。

不过从全国范围来看，土地市场依然在继续升温。

根据中指研究院的数据，5月全国300个城市推出土地10482万平米，环比上涨9%；成交面积8868万平米，环比涨了9%；出让金4889亿元，环比涨了17%，同比大涨52%；不过，整体溢价率为20%，略有下降，环比下跌4.76%，同比下跌7.35%。

显然，东莞这次出台新的土地拍卖规定，起到了很好的警示作用，只要土地市场出现过热苗头，就要出台政策进行打压，要让整个行业保持在合理发展水平。

同样在房地产市场发展过程中，这种态度也依然存在。

今年年初那段时间，市场行情很冷，全国不少地方放松了调控，而从上层的表态来看，“一城一策，因城施策”成为房地产调控的指导思想。所以还在年初的时候，当然们谈起今年的调控趋势，很多人还是抱有相对乐观的心态。

然而回顾最近几个月各地出台的调控细则，通过统计我们发现，房地产的调控措施其实是继续趋严的。

五月，各个地方包括部委发布的针对房地产的调控措施累计达到41次，四月，这个数字甚至高达60次，三月15次，二月21次，一月68次。2019年前五个月，房地产调控政策累计达到205次。

与去年同期159次相比，上涨了近30%。

别忘了，2018年被公认为是房地产史上调控政策最严的一年，没想到这个记录打破得如此之快。也许到了年底我们会发现，2019年才是史上最严。

其实今年以来，不少地方也在某些细节方面放松了调控，也在刺激市场行情的回暖，但是，市场上出现更多的是收紧的政策，这无疑是目前房地产市场回暖的一个大bug。

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还记得5月18日，住建部对新建商品住宅，二手住宅价格指数上涨较快的，佛山，苏州，大连，南宁这四座城市进行了预警提示。

如今一个月已过，预警的效果立竿见影，佛山，大连二手房挂牌价已经开始下降，苏州和南宁价格虽然还在上涨，但是涨幅已经开始缩窄，比如苏州五月涨幅为0.11%，较四月跌了2.5%，南宁涨幅0.4%，较四月低了1.15%。

可以预见，六月房价的涨幅榜上，应该不会再出现这四个城市的身影。

另外，从整体的房地产市场看，易居研究院在6日发布了一份报告显示，五月，中国40个受监测的城市，新建商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降9%。

分层级来看，一线城市五月环比增长13%，同比增长35%，一线城市如此好看的数据，主要得益于深圳市场的增长。

最近一段时间，受到粤港澳大湾区规划发布的影响，以及最近房贷利率回调等利好，五月，深圳新房市场成交面积达44.19万平方米，环比增长71%，创下了近三年的新高。

然而吊诡的是，如此火热的成交并没有带动价格的上涨，深圳新房价格反而跌了。根据中指院的数据，深圳五月新房价格环比下降0.35%。不得不佩服深圳对价格的控制，不管是降多少，反正数据上确实是降了，而且市场成交还没冷下去，简直是一举两得。

北京就不一样了。北京楼市自从今年三月出现了一波小阳春行情，随后市场就逐渐开始回落。从统计结果来看，五月延续了四月成交下滑的趋势，同时，成交价格也在小幅回落。

从北京住建委公布的数据来看，5月北京二手住宅网签量13764套，和上个月比环比下降4.7%，和去年4月份相比同比下降24%。这也是自4月以来，连续第二个月网签量下滑。

而从价格走势来看，五月北京二手房均价比四月有所下降，根据麦田给的数据，在麦田房产成交的二手住宅均价环比下降1.1%，二手住宅挂牌价格环比上个月下降0.6%。

另外，广州和上海的二手房价格也在下降，其中，广州二手房环比下跌最大，下跌3.94%，不过好的是跌幅正在收窄。而上海二手房价格也在下跌，环比下跌0.41%左右。

所以，即便是众星捧月的一线城市，在严格的政策导向下，市场也在一点点恢复平稳。

我们再来看一下二线城市的情况。

五月，二线城市整体来看，是大规模降温的情况。房价下跌成为市场主流，而且成交量也在下滑，典型的“量价齐跌”市场，但是幅度比较温和，处于高潮后的缓慢回落。不过，也有城市五月成交环比增加，比如武汉和杭州，而长沙的均价也在缓慢上升。

再来说一下三四线城市的情况。

说到三四线城市，就不能只看表面数据，而是要根据大的环境背景，来一定程度上了解三四线城市房价的走势。

最近央行发布了P S L贷款数据，数据显示，这项贷款业务已经连续两个月0发放。而综合前五个月累计情况来看，大跌了65%。需要我们注意的是，P S L贷款就是棚改货币化主要资金来源，这也就意味着，棚改腰斩已经不单单停留在政策层面。

写到这里，我想大家基本上也就明白，那些严重依赖棚改货币化的三四线城市房价失去了主要动力。来看两组数据对比，据统计，2017年三四线城市年初累计新房均价同比涨幅高达23.1%，而2019年1-4月，64个三四线城市新房均价为10669元/平米，同比上涨9.7%，两年时间从23.1%滑落至9.7%。

目前来看，在棚改货币化腰斩之后，影响最严重的是山东和河南省的三四线城市，其次是新疆、贵州、湖南、吉林等。

尤其值得大家警惕的是，三四线城市，对于土地财政依赖较强，2018年那些还未消化完的库存叠加2019年又开始大面积造楼，这些城市将面对“高库存，低需求”的尴尬局面，未来的房价形势可想而知。

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文章写到这里，眼下房地产的趋势也已经分析的差不多了。按照一般的房地产周期规律，五月应该可以被视作小阳春的结束。

端午节过后，天气越来越热，人们外出看房的欲望也就开始下降，而且随着前期需求的集中爆发，市场热度也会进一步消散。

所以接下来一段时间，需求减弱，供给反弹，房地产走势还会大概率继续下行，市场也会更加合理。直到“金九银十”这波行情来临之前。

不过作为典型的政策市，在观察房地产这些具体数据的同时，也一定不要忽略了调控政策这个大bug，对于购房者来说，一定要学会随波逐流，借势而为。

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