你清醒一点！这三件事说明，买房躺赚的日子结束了

人在喝过酒后往往会出现面红耳赤、心跳加快的情况，喝得少还好，如果喝高了就容易“上头”。过去十几年的房地产市场亦是如此，长期沉迷于规模扩张、加杠杆的套路中，房价涨多跌少，让无数做房产投资的人一路“躺赚”过来。

据国统局今年发布的2018年全国房地产开发投资销售情况数据显示，我国房地产开发投资已超12万亿元，同比2017年增长9.5%，较1986年初次统计的数据增长1200倍，而全国商品房销售面积超17亿平方米，更是没有任何一个行业能与之相比。

正是因为这种简单粗暴的赚钱方式让多数人一夜暴富，才会让后来者像着了魔一般对买房这件事热情不减，房地产早已不是简单的民生问题，俨然成了无数人创富的工具了。

但杠杆急速攀升的后果，就是相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。简单点说，居民杠杆率指的是居民债务与可支配收入的比例，逐年攀升的杠杆率，意味着居民的负债越来越严重。从下图我国的杠杆率走势可以看出，自2008年开始，平均每年都在保持一个增长的势头，且2019年仍有走高的趋势。

WIND数据显示，2018年中国居民杠杆率水平为53.2%，从2008年到2018年的十年间，中国居民杠杆率由不到20%涨到超过50%，增长速度较快。而住房贷款是居民贷款最重要的组成部分，截至2018年末，个人住房贷款余额达到25.75万亿元，占住户部门贷款总额的50%以上。

以史为鉴，美国2007年出现金融危机时居民杠杆率达到98.5%，接近100%，虽然我国的增速还未到令人恐慌的地步，但过高的杠杆率风险不容小觑。在可支配资金有限的情况下，老百姓负债累累，同时其他消费被房贷挤压，导致生活水平降低，资金链一旦出现问题，家庭将面临可能破产的危机。不仅如此，居民杠杆过快上升还会影响到银行资产恶化，造成金融风险等不良影响。

好在国家已经意识到了这一点，房地产不能被捧得再高了，靠房地产发展经济的路子是走不通的，炒起来的繁荣只是昙花一现，唯有发展实体经济，踏踏实实做质量、做创新、做高科技才是一个国家强大的表现。

现在房地产开始“醒酒”了，虽然我们知道，这个过程是痛苦的，不可能一个巴掌把房价打回原形，让大家都有靠口袋里的钱就可以买到房。但就目前而言，这是必经之路，楼市在经济、人口、住房量等基本面已发生巨变，随着“房住不炒”逐渐深入，房地产造富时代结束，高房价难以维持。

就在七月份与八月份交集之时，楼市发生了三件大事，很能说明问题，并透露出房地产未来一段时间的走向。

01

金融监管、融资收紧，倒逼房企降价卖房

房地产是一个资金密集型行业，不论购房者还是开发商，对资金的需求和依赖程度都很高。在2016年房地产行业发展鼎盛时期，开发者赚得盆满钵满，有足够的资金大举拿地，那一年地王频出，随着2017年对房企融资监管的收紧，资金链被切断，不少中小开发商面临并购甚至破产局面。

可见，想稳定市场、从源头上切断对高杠杆的利用，首先就要加强金融管控。当下，2017年的情景再次上演，由于今年上半年融资环境相对宽松，2018年年底的购房需求集中释放，一线城市和部分热点二线城市房地产市场出现了“小阳春”行情。这无疑激发了房企拿地的积极性：相关数据统计显示，今年1-5月份开发商累计投资46075亿元，同比增长11.2%，且连续5个月保持两位数高增长。

随后我们便看到，各部门及时发声稳定市场，对热点城市加码调控，并再次收紧融资限制，加强对违规资金的审核力度。在7月底的央行会议上，要求各类银行转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，严禁消费贷款违规操作用于购房，加强对银行理财、信托贷款等渠道流入房地产的资金管理。

这一要求看起来短期对房产市场影响有限，实则可以起到牵一发而动全身的作用，央行对各个银行的要求，就像是国家对各地方的要求，都是要摆脱传统房地产的依赖路径，只要严格落实，房价就不会有大起大落的波动。

总之，在国管、信托、海外发债等融资渠道屡屡被封的状况下，房企又被“断奶”了，尤其对于负债率高的房企来说，拿地、开发、销售等环节都会受到影响。

后市，随着融资成本不断升高，开发商手里的钱越来越少，部分开发商在账面吃紧的情况下，不得不加快销售，甚至用“以价换量”的方式，来确保现金流的稳定。对于刚需购房者来说这无疑是一个绝佳的窗口期，开发商销售回款的意愿越强烈，购房者的议价和选择空间就越多。

02

房贷利率止跌回升，持续收紧

信贷市场发生变化的同时，全国多个城市的房贷利率也结束了7个月的连跌态势，重回上升通道。今年5月以来，苏州、杭州、青岛、合肥多地传来房贷利率上调消息，部分银行首套房贷利率先后从基准利率上浮8%调整为10%、15%或20%（全国首套房贷平均利率为5.4%）。

对于房贷利率的止跌回升其实早已有迹可循，今年6月份的某论坛上，银保监会主席就表示，近年来我国杠杆率急速攀升，一些城市的住户部门甚至一半的投资都在房地产市场中，因此要杜绝这种投资行为，降低炒房客再次进场的可能性。

房贷利率上浮直接影响的当然是购房成本的增加，比如商贷100万元，贷款年限25年，按等额本息的方式，房贷基准利率上浮10%调整为20%，那么每月的还贷额度就要多出近300元，利息需多交将近9万元。但刚需购房者大可放心，目前市场的环境相对乐观，央行也很明确地表示只针对部分过热或违规资金流入房地产，对于正常的首套房按揭贷款并不会限制。

03

炒房者失去空间，房产市场重回理性

都说短期看政策，其实楼市和房价的走向，每个时期都与政策紧密相关，2019年以来，房地产调控措施的出台频繁又密集。据统计，上半年全国房地产调控多达250余次，与2018年同期相比增加了31%。回顾上半年的楼市，每一次出现回暖苗头，迎来的都是快速打压退烧，印象最深的当属开封“取消限售两日游”，不管限售的意义大不大，在关键时期做出这样的决定都是不可取的。

这一系列举动都在说明：调控乃长久之计，发力的重点也倾向于加快推进房地产长效机制，短时间内不会松懈。

在730会议上，国家首次下了铁令，不将房地产作为短期刺激经济的手段，有力地回击了市场上存在的杂音；人民日报微评“炒房，此路不通”，让投资炒房者失去炒作空间，不能继续兴风作浪。

对炒房等乱象打击越严厉，对刚需购房者越是利好，市场稳定重回理性健康发展，才能持续为购房者提供更好的福利。

在站长看来，“醒酒”需要一个过程，上述三个消息近日刚刚出现，市场还需要反应时间。参考2018年的时间节点，2019年底之前应该会见分晓：比如房贷利率收紧后，市场观望情绪浓烈，往往会在几个月后才会呈现效果；受融资环境制约，房企降价促销，可能会集中出现在“金九银十”爆发。

总体上讲，坚持房住不炒初见成效，大浪淘沙沉者为金，炒房行为远离楼市，经受过严峻考验后的房地产市场会更加健康。

推荐阅读

声明：本文仅代表作者个人观点，不构成投资意见。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。交流请加此微信号：weibammd。