未来这种住宅可能大幅贬值，买了它等于提前住进贫民窟？

我们小时候，获得大城市的信息多来自影视剧里，随着剧情出现的高楼大厦不仅见证着城市的发展，也是衡量一个城市经济财富指数的象征。回想八九十年代北京的四合院、上海的弄堂、全国大小胡同里的筒子楼，因空间有限、功能区混杂，居住体验都很差。

曾几何时，多少人都拥有一个最顶级的“城市梦”：买一套大城市的高层住宅，就能将整座城市和渺小的人尽收眼底。你想象中的高层，可能是这样的：

它是全国最贵的高层住宅之一，坐落于上海陆家嘴金融中心，毗邻众多地标性建筑，由4幢极其奢华的滨江住宅和1幢高级会所组成，最高44层153米。不了解其价位的可以去查一下，这里的房价超过30万/平。站在180度的全景阳台上，你随时都可以看到黄浦江的景色，充满成功人士的代入感。

这样贵的房子让人大开眼界，住在里面的是些什么人？咱也不知道，咱也不敢问，但是这里吓人的不光是房价，还有地下车库……劳斯莱斯、宾利、兰博基尼、玛莎拉蒂到处都是，走进这里简直就是一个大型豪车车展现场。

但理想，总是很遥远。在灯红酒绿的大都市里，我们更多人还是路人甲，对壕无人性的顶级豪宅只能看看而已。事实上，在房地产市场突飞猛进的这些年，我们的城市里最多的还是高耸而密集、市井气浓厚的密高楼。

随着城镇化进程推进，人口基数逐渐增大，每年有1000多万人进城，而可开发土地资源越来越少，在集中供应的土地上，容积率高的高层住宅不仅提高了城市的土地利用率，还能容纳更多人口，让居住功能布局更加完整，所以很快成为备受推崇的主流住所。

高层住宅凭借不可比拟的采光通风、视野极佳等多重优势，以我们难以想象的速度迅速蔓延。据统计，截至2017年，我国已拥有8层以上的高层住宅23.5万栋，目前所有城市新建的开发区、高新区绝大部分都是以高层住宅为主，这意味着如果现在想在一个城市扎根买房，不管你愿不愿意，你最终的选择八成都是购买高层。

虽然高层住宅的优势显而易见，但同时也给城市带来诸多问题，最先“嗅”到忧患的当属专家人士。东北财经大学经济研究中心主任周天勇就曾直指高层住宅两大痛点：

首先，土地在升值，高层却面临贬值。人口、土地是决定房价的两个关键因素，城市化进程加快，人口涌入量激增，土地成为稀缺资源，楼层越高，相对的土地面积越小。比如在地价一样的前提下，一栋楼里的住户是几十户还是几百户，拆迁时的补偿金额绝对相差甚远。这样推断，高层居民的财富容易“缩水”，而中低层、矮多层住宅将会升值。

其次，高层适合做商业但不适合当住宅。在绝大多数国家，几十层的高楼一般用作金融或商业企业大楼，住宅则以开放、楼层少、空间大的联排、双拼或一户建庭院为主。单就住宅而言，密密麻麻的人挤在一起，既不利于人的心理健康，还会带来隐患，最大安全隐患就是火灾。

还记得曾经轰动一时的“上海静安区高层住宅大火”，整栋公寓楼28层基本都住着外来租户，3楼至13楼几乎全部毁损。由于高层建筑本身的建筑特点、室内装修材料和外墙保温层的易燃性，一旦低层失火，在风力的助推下自下而上极易形成立体式火灾。站长曾看过一个真实的火灾视频，一个高层从2楼开始着火，到把整个20层全部烧着，仅用了20分钟。而就目前的消防技术而言，面对20几层楼的大火，迅速扑灭的可能性很小，楼上的人能不能存活全靠天意。

无独有偶，北大朱国钟教授曾结合房价、房龄、供给以及城市扩展路径，并通过模拟大量购房者和开发商的行为做过一次研究实验，得出这样的结论：未来大面积的贫民窟将集中出现在当前在住或在建的高层住宅里，原因有二：

首先，维修资金高。建筑材料也有使用期限，房屋也会老化折旧，为了不影响居住舒适度，就需要精心维护修理。以我们目前的住宅质量，房子能坚持几十年？30年后，不仅维修难度大，各项维护费都很高，现在小区里电梯或管道坏了需要维护，业主们都是杂七杂八的声音，难以达成共识，如果我们购房时缴纳的维修基金用尽，要让住宅继续正常运转，有多少业主愿意自掏腰包？

其次，各种设施设备陈旧老化，稍微有点经济实力的房东可能陆续搬走，但如果没有学校、商圈等周边配套因素来刺激，这种房屋将很难出售，即便考虑出租，可能也只能租给刚毕业不久、收入不高的群体，租金自然不会太高。

高层住宅的弊端说了一箩筐，网友可能有点崩溃：既然高层会贬值又不易转卖，那我坐等拆迁总行了吧？很抱歉地告诉你，更不行！你现在看到因拆迁富起来的棚改户，大多居住在平房或六七层的多层，住户相对较少，即便开发商给每户较高的拆迁补偿金，但因为户数少，其实总补偿金并不会太高，开发商拿地后再去建造高层，仍有望赚取高额利润。但如果让开发商去拆迁二三十层的高层住宅，面对的将是大量住户，也就是总量巨大的拆迁补偿金，那开发商得再去盖多高的楼才能确保盈利呢？

只有一种情况开发商愿意拆迁，那就是货币安置按照正常的市场价赔付，但新建的安置房价格上涨，比如拆迁款每平米赔2万元，以后新盖的房子卖4万元一平，这样就有足够的利润了。可是，原地安置还要补差价，那业主又有多少人会同意呢？

人人都想住好房子，花园洋房甚至别墅联排更好，但由于房价收入比的限制，绝大多数人只能蜗居于高层住宅。难道高层住宅就没得选？站长给几个建议：

第一，选择良心、综合实力强的开发商，这决定了房屋本身的科学合理性与工程的质量，别做小白鼠，时间输不起。

第二，选择大的物业公司，后期保养和维修直接影响着房屋日后的使用寿命。目前来看，大城市的单体楼绝大多数物业管理混乱，因为业主太少，根本负担不起单独请一个物业公司的费用。

第三，有条件尽量选择整体素质高的人作邻居，这决定了将来对房屋的共同爱护程度及居住氛围的舒适性。比如科技城周围，一定是上班的白领居多；大学城周围，一定是高校老师居多；有些投资客过分集中的楼盘尽量回避，因为租客素质参差不齐，三教九流都有，公共设施大多遭到严重破坏。

虽然谁也不知道几十年后住房市场会发生多大变化，但人无远虑必有近忧，想好什么房子真正适合自己、适合家人，才是永远的最优选。

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