你买的便宜“香饽饽”，转手就成“烂水泥”

站长不止一次提过，世道变了，闭着眼买房躺赚的时代过去了。当房价告别“只涨不跌”，我们的房产投资理念也必须随之转变，一味照搬以前的套路，可能会损失惨重！未来是买房占主导市场，也就是买容易，卖却难。有些房产物美价廉，过去是稳赚不赔的生意，多年后可能难觅接盘侠，想转手时才发现，当初买来的是堆“烂水泥”。

商铺

上周末站长的朋友来北京开会，非要约上我带他打卡北京最繁华的三里屯夜场。在“咔嚓”完地标建筑和长腿MM后，职业病的我发现，在这核心地段，有两个著名商业项目隔街相望，位置上并没有优劣之分，客流量却是大相径庭。

左手边的太古里商圈潮而繁华，入住率达90%，大牌店一家又一家，顾客非常买账。右手边的SOHO却是门可罗雀，不论是临街商铺还是楼上的大型商铺，经营状况如出一辙，外表光鲜，内部却人气低落，不少商铺都在显眼的位置贴着“低价出租”的小广告，只有三两顾客漫无目的地闲逛。

难不成现在工体这等黄金地段都能失灵？站长带着疑问在SOHO里逛了一圈，发现一层楼里密密麻麻挤着各种业态的小店，服装、餐饮、舞蹈教室、美容、中介公司等，如果你的初衷只是买件衣服，购物体验当然与对街的太古里一站式购物相差千里。

产生这样的结果，与复杂的商业综合体定位不无关系。潘石屹本人曾为他的SOHO经营模式抛出解释，他认为商铺无须统一规划，散售出去自由出租，然后自然淘汰，最终走向繁荣。很明显，他这套“无为而治”的理论，太古里并没有沿用。在招商阶段，太古里从垂直商业一体化考虑，租金分成两部分收取，不必缴纳百分百租金，其中一部分按销售额以一定比例抽成，这样便可以以优惠的租金获得足够多的利润来源，之后随着品牌链的增强而刺激租金增加。

这么一想，商铺还真不是人人都能玩得转的。在房住不炒的大基调下，住宅的价格被锁，给了商铺很多空间。但曾经的“一铺难求、一铺养三代”已成过去式，那些情况好的商铺投资门槛越来越高，那些差的商铺已然无人问津。

10月18日，国统局发布数据显示，前9个月商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%。其中，住宅销售面积增长1.1%，办公楼销售面积下降11.0%，商业营业用房销售面积下降13.7%；商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降11.1%，商业营业用房销售额下降13.0%。

住宅的销售面积和销售额双双上涨，办公楼和商铺却双双下滑，且下滑幅度超过10%，很明显，投资商品住宅的安全系数要远高于商铺和写字楼。今时不同往日，近年来网购消费额保持井喷式增速，这些增长的百分点从何而来？毫无疑问是去“抢”了实体店铺的生意，这是事实，人们的消费模式变了，商业不必靠着商铺也一样能发展。

在站长看来，虽然电商的兴起会对商铺造成一定冲击，但也不能以偏概全，那些有着固定消费人群的行业，例如餐饮、便利店、药店、理发店、中介等仍是有市场的。影响这些商铺投资的决定因素不仅仅是地段，还需要有租金水平与之成正比。上述事例也足以说明，好地段不是永久不变的。

投资是件技术活，在你决定要买商铺之前，一定要先多研究那些生意火爆的店铺优势，比如在大型高端社区楼下开母婴店、药店、餐饮都是较好的选择，这部分人群购买力强，消费频次不在话下，收回成本指日可待。千万别听某些开发商的营销手段，看着有一两个大品牌入驻就以为会有高回报收入急着入场，也不要听那种“只要签了合同，会有专业公司代运营，你就等着分红就行”，这些商铺都是坑。

老破大

业内一直有许多唱空老破小的言论，大多拿居住环境、房龄大说事，站长只能对此呵呵一笑，那是他们没实战经验，没尝到里面的甜头。站长最近准备在天津学区周边置业，查阅数据得知，2018年天津二手房共成交19723套，其中南开区成交量全市领先，热门房源中小户型房源更受欢迎。

南开区的房子众所周知，交通便捷、生活及教育配套最为完善，但90%的房源都是老破小。在北上广深这样的一线城市，总价300万元以内的成交占比约7成，老破小的生命力让人难以想象。真正的投资高手，会让孩子享受学区的同时，租金抵消月供，如果能碰到拆迁这等好事，还能给孩子留下一笔不菲的资金。

反倒是房龄老、面积大、总价高的老破大，才是应该早点舍弃的资产。老破大早期的得房率通常没有老破小高，租售比低，物业没有，电梯年久失修，每天在小区兜兜转转找停车位时你都会悔不当初。倘若没有强有力的学区加持，老破大将来会成为整个市场上流通性最差的一种房产。

说到老破大，刚需家庭买不起，改善家庭看不上，费钱、缺点比老破小多得多，还没有拆迁的可能性！现在拆迁旧改速度放缓，老房子越来越难拆，妄想买套老破大来博拆迁的，基本可以死心了。

小产权房

最后cue一下小产权房，站长的亲戚就在这上面吃了大亏。当年还不流行贷款，亲戚家20多万全款买了一套小产权房，看中的一是便宜，二是可以和商品房享受同样的配套和交通，现在提起那房子全是眼泪和不爽。

居住体验差，集中供暖和煤气的问题就不说了，最大的硬伤是不能落户，孩子上学成问题，所以后来只能重新贷款买了一套手续齐全的房子。不仅如此，这种房子的升值潜力非常小，当初和他一样把20万当首付贷款买产权房的，现在房价翻了4倍，而他的小产权房只翻了不到一倍，因为不能抵押贷款，急用钱时想转卖也卖不掉。

站长用身边的例子告诉大家，真正健康的房地产市场来了，买房不能再一腔热血脑子空空，未来的技巧不是捡便宜、见房就买，而是到接盘侠足够多的地方买，买他们喜欢的城市，他们中意的户型。

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