楼市极冷之后迎来回暖，年底优惠季适合刚需出手

时间过得飞快，眼看已到了11月中旬，2019年只剩下不到50天了。站长今天盘点盘点今年1-10月121个城市的房地产市场具体情况，从数据中可以看出未来一段时间房地产行业的走向。

众多新房上涨

据国家统计局及克而瑞地产研究数据统计，10月份共有121个城市一手房价格指数环比出现上涨，其中上涨前3位的城市有烟台（4.91%）、濮阳（4.84%）、商丘（4.62%）。

就重点城市而言，南京、大连、济南、南昌、青岛、苏州、郑州、福州、厦门环比有所下跌，重庆、无锡、合肥、长沙、海口、贵阳、北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、长春、昆明、西安、成都、天津、常州、宁波、沈阳、南宁环比有所上涨。

房价下跌最多的前三个城市为茂名（-4.97%）、崇左（-4.64%）、吕梁（-4.39%）。一线城市中，北京环比上涨0.19%。上海环比上涨0.13%。深圳环比上涨0.12%。广州涨幅最多，环比上涨0.85%。

二手房涨跌不一

据统计，二手房涨幅最多的3个城市为大同（1.49%）、银川（1.42%）、东莞（1.31%）。上海、深圳环比也有所上涨，涨幅分别为0.09%、0.81%。北京、广州、青岛、石家庄、成都环比有所下跌，跌幅分别为0.50%、0.35%、0.77%、0.74%、0.71%。

标杆房企销售大增

从2019年1-10月房企业绩表现来看，TOP100房企销售额均值达928.9亿元，销售面积均值为676.3万平方米，同比增长率均值分别为21.3%和21%。其中，房企销售额超过千亿的企业达25家，均值为2333.9亿元。

具体来看，2019年1-10月碧桂园增涨最多，累计业绩同比增长8.8%。绿地累计业绩同比减少了7.3%。从2019年10月单月看，恒大单月销售额位列第一，达930亿元，环比增长12.1%。

据11月新发布的 《中国房地产2019销售榜TOP50》数据显示，千亿元规模俱乐部名单又有更新：世茂房地产、阳光城、金科股份、招商蛇口、金地集团、雅居乐、远洋集团已经纷纷进入到千亿俱乐部。其中，阳光城实现销售金额约为1642亿元，招商蛇口实现销售金额约为1791亿元，金地集团实现销售金额约为1575亿元，雅居乐实现销售金额约为1003.3亿元。

总体来看，在行业增速放缓、调控趋严、整体项目去化率下降的背景下，部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力。因此，很多房企都选择了降价促销，这也导致最近3个月的价格数据有所下跌，但销售数据则反弹了，说明降价促销是有效的。

预计11月、12月房企会采取更加积极主动的以价换量策略，加速推货入市，积极推盘去化，冲刺全年目标。对于刚需来说，年底这两个月是入手的好时机，因为房企都在冲刺业绩，优惠比往日要大。

2019年销售有望突破15万亿元

2018年同期1-10月份，商品房销售面积为133117万平方米，商品房销售额为115914亿元。而2019年1-10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%。

其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降11.9%，商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降11.5%，商业营业用房销售额下降13.4%。

10月末，商品房待售面积49323万平方米，比9月末减少23万平方米。其中，住宅待售面积减少125万平方米，办公楼待售面积增加9万平方米，商业营业用房待售面积减少17万平方米。

整体看，房地产市场在2019年5-6月反弹后，已经进入平稳周期。单月数据环比同比均出现了继续降温的现象。8-10月已经连续3个月市场数据上涨。如果今年后2个月成交额与10月份相比跌幅不超过25%，2019年全年市场成交金额就有望超过15万亿元。

房地产开发投资放缓

2019年1-10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资80666亿元，增长14.6%，增速回落0.3个百分点。

其中1-9月份, 北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南房地产开发投资51680亿元，同比增长8.6%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南共投资20481亿元，增长10.0%，增速加快0.2个百分点。

内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆共投资21754亿元，增长16.2%,增速加快0.2个百分点；辽宁、吉林、黑龙江省共投资4093亿元，增长9.9%，增速加快0.2个百分点。

和很多人意料中的一样，房地产开发企业土地购置面积大幅下降。1-10月份，房地产开发企业土地购置面积为18383万平方米，同比下降16.3%。1-10月份，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%，降幅比1-9月份收窄3.9个百分点。土地成交价款9921亿元，下降15.2%，降幅收窄3.0个百分点。

数据可以看出，开发商投资从2019年4月起一直在减少，说明在楼市严调控及长效机制逐步建立等背景下，房地产市场正从高速增长迈向高质量平稳发展，因此开发商投资拿地非常谨慎，特别是在三、四线库存较大的城市。

房地产市场逐渐回暖

10月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.14，比9月份提高0.06点。从上图中可以看出，该指数从今年1月份暴跌后，一直在增长，说明市场经历极冷行情后，已经触底反弹，逐渐回暖。

房地产开发企业到位资金

从开发企业到位资金情况来看，1-10月份，房地产开发企业到位资金145151亿元，同比增长7.0%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。国内贷款增速回落1.2个百分点，自筹资金回落0.2个百分点，开发企业融资环境进一步收紧，资金压力仍非常大，使得到位资金增速回落。10月份销售面积好转，定金及预收款增长9.4%，个人按揭贷款增长14.1%，销售回款逐步增加。

房地产行业融资情况

2019年1-10月，房企通过国内信用债融资4606.4亿元，同比增长43.0%，其中国内公司债发行规模明显上升，同比增幅达76.2%；国内中期票据发行规模明显萎缩，发行规模为673.6亿元，同比下降42.6%。

从融资成本来看，海外融资成本较高，国内信用债融资成本相对较低。2019年1-10月，海外债融资成本为8.8%，较上年同期上升1.6个百分点，国内信用债成本为5.4%，较上年同期下降约0.8个百分点，投向房地产领域的信托平均年收益率为8.27%，较上年同期增长0.3个百分点。

未来，预计在严监管的政策趋势下，信用评级较高的大型房企资金优势将更加明显，而部分中小型房企融资会更加艰难。未来，房企应高度重视现金流安全，积极探索多元化融资渠道，缓解债务压力。

从121个城市房价数据看，不同城市价格变化较大。烟台（4.91%）、濮阳（4.84%）、商丘（4.62%）城市上涨幅度大。而有的城市部分区域市场非常活跃，未来上涨潜力很大，如最近降低豪宅税后价格疯涨的深圳、均价较低但位于粤港澳大湾区的惠州等城市。

而政策严格的北京、上海、杭州、南京等城市，部分区域价格有所下降，整体来看目前市场平稳，但预计未来一城一策，房价区域分化将更加明显，毕竟每个地方的经济水平和发展潜力不同。无论如何，总体和谐稳定的房地产市场将是很长一段时间的发展方向。

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