楼市“反常”苗头比预期来得快！购房者的春天就在年底？

前阵子有网友给站长留言说，今年6月份赶在天津二手房价平稳下跌时，贴了所有家当上了车。结果现在每平米跌了4000块，彻底变成全负债。但是他心态很平和，不骄不躁，认为房子买来本就是住的，涨跌无所谓。站长不禁笑了，很好，宠辱不惊方能活得长久，楼市本该如此，有涨有跌稀松平常。

就像前段时间火爆网络的一篇文章《流浪到鹤岗，我五万块钱买了套房》，主人公李海长期漂泊在外仍想寻找属于自己的归宿，于是他听说东北小城鹤岗房价每平米不到1000元时，毅然决然地花光积蓄5.8万买了一套77平米的小两居。

很多网友笑他傻，李海却不放在心上，因为他不想再流浪了，只要身上不欠债，能有个安稳的地方住，这就是他的归宿和终点。

在李海身上有一种特别可贵的特质，他让房子回归到了最基层的“住”，而不是我们很多人惦记的升值、投资。或许在他那里，才是真正实现了“房住不炒”。各安其居而乐其业，有了房子就有了依托，生活才能安居乐业。

当我们带着这个心态再来看近期楼市的一反常态，就会释然很多了。

开发商降价就能捡到特价房？

临近年底，愈发能感受到房企们的难熬。首先是楼市转淡已是公认的事实，但比房价下跌更可怕的是商品房成交量下跌。根据业内机构上个月监测的30个重点城市数据显示，尽管多城借着金九银十加码促销力度，但成交量并无明显起色：整体成交2250万平方米，同环比分别下跌6%、10%，降幅较9月继续扩大。

其次，成交快速减少带来的效果是中小房企迎来破产高峰。今年央行一再加强对房地产的金融监管，严防资金流入房地产市场。年底，在融资受阻、叠加债务密集到期、销售下滑的背景下，不管大中小型开发商，都面临着巨大资金压力。

这几天登上热搜的还有“446家房企宣布破产”，海外狂借钱、内地狂卖，日子变得异常辛苦。数据显示，2018年有386家房企破产，今年截止到11月20日房企破产数量已达446家，差不多平均每天就有1.5家倒闭破产，创下历史记录。

某TOP10房企老总感慨：“保持现有规模重要还是活下去重要？当然是活下去！”曾经有些“江湖气”的融创董事长孙宏斌在近期的某次会议上也变得格外小心：“房地产不能再作为刺激经济的工具，调控是一个长期行为，我觉得这是国家战略上的选择，基本上会持续很长时间，不可能有侥幸心理。”

孙宏斌是在总结自己，也是在敲打一众房企。识时务者为俊杰，新形势下的调控就不能再对放松或房价抱有任何幻想，只有摒弃这种观念，从提高自身产品质量和竞争力上下功夫，把购房者的需求放在第一位，才是降低风险的唯一出路。

当前销售市场面临的去库存压力比往年更大，数据显示，截至9月底，131家房企存货总计超6.3万亿元，比去年同期攀升了9784亿元，同比增长18%！为尽快消化存货变现，那些比破产稍微好点的房企，眼下都在挣扎着降价自救，降幅超过往常任何一次。

“XX开发商特价大促、XX开发商买房就送”这样狂轰滥炸的新闻看多了，购房者可能会产生一个错觉——如果我现在出手，是不是很容易能抄底买到特价新房或房东割肉的二手笋盘？

站长要提醒你一句，事实并非如此。机会确实不少，但华丽的包装下却藏着不少坑等着你跳：比如流通性很差的郊区盘被包装成“投资洼地”；比如时下流行的“电商特惠房”，要比市场价低20-30%，却是税费全部由买方承担的法拍房，且还省略掉买房最重要的环节“看房”步骤；再比如之前提到过很多次的文旅盘，不少是制造概念、无交通无配套，谁敢随意碰？

所以这个看似是开发商们难熬、购房者机会最多的冬天，其实也可能是坑最多的冬天。

央行降息买房成本就少了？

11月5日，央行发布公告称，开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，中标利率为3.25%，较上期3.3%下降5个基点。闹得沸沸扬扬的央行降息令不明所以的购房者为之兴奋！毕竟年底了，这是19个月以来央行的首次下降行为，当然给楼市带来了一分回暖气息。

注意，这不是银行给购房者降了利率，而是央行借给商业银行的钱，利率低了0.05%。虽然这是一个下降的象征性信号，接下来银行也理应顺势降低LPR贷款利率，但别抱太多期望！5个基点而已，我们特地计算了详细的贷款成本对比，差距还是相当小的。

果不其然，最新一期的LPR于11月20日公布，其中5年期利率由4.85%下调至4.80%，其中逆回购降低5个基点，是最近四年来第一次出现。这对房地产来说影响可大可小，对个人来说影响其实并不大，贷款100万，月供也只能节省30多块。但从另一方面说，这些措施相对于直接放松限购限贷，缓释又稳健，其目的虽然不是直接拉升房地产，但对于二手房持续下跌城市，开发增速缓慢城市，会起到缓解市场热度的效果。

为防止人们对此产生错误的判断，《经济日报》发文称，依靠房地产刺激经济短期增长代价极为高昂，面对当前经济发展面临的复杂环境，房住不炒的底线必须坚守，确保房地产市场平稳健康发展。1年期LPR下调不等于降息，更不等于房贷利率下调，二者之间不能划等号。

别忘了，LPR当初改革的初衷，是银行通过降息，把存在银行里的利润收益减少，鼓励更多企业拿着银行的流出资金去经营发展，是引导企业贷款利率下行，降低融资风险，帮扶实体企业。但房住不炒是根本，房地产调控大局不会变，没什么空子可以钻，更谈不上造成房价的反弹。

总之，以目前的形势预判2020年，稳中有松是大概率事件，稳定压倒一切，这是不变的真理。一方面经济要发展，GDP的硬指标要完成，虽然不能完全依靠房地产拉动，但起码不能拖后腿，所以楼市的角色会从“助推器”变成“稳定器”。由此来看，开发商降价将成为明年市场的主流，但跌幅不会太大，都在可控范围内。另一方面货币环境会进一步宽松，今年“二师兄”带动的CPI已连续两月破3，我国降息迫在眉睫，货币政策有宽松的必要和空间。

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