宇宙中心打折卖房！星河怎么了？龙华又怎么了？
今天，宇宙中心龙华的楼市发生了两则大事：
1、今天下午，经过激烈竞争，深圳市人才安居集团以10.1亿+10800平人才配建面积拿下深圳首宗“只租不售”纯住宅用地地块（A811-0323宗：为占地20041.92㎡、总建面90180㎡的二类居住用地）。本次土拍采用“单限双竞”的方式，要求开发商自持70年不得转让，意味着土地出让方式的再度升级。
2、龙华宇宙中心的核心地段，星河地产旗下的星河传奇项目忽然推售40套特价房，刷屏深圳人的朋友圈，据说2小时内89平米的4房就销售一空，上一张销控表你感受下。
拍地的事情大家都知道了，大家都说是深圳房地产史的里程碑，这个拍地的意义，我简单说几点：
1、只租不售模式是深圳在住房领域中开启的全新模式，很符合深圳的定位和房地产政策导向，对公寓市场是一个非常大的利好。
2、可以期待，人才安居集团这样的国有企业将在进一步推进房住不炒，解决深圳住房问题上发挥更大的引领作用。
3、这个楼盘将来会享受到更多的城市资源，包括租购同权，但是较高的拿地成本加上建设费用，可能推高租金水平。也就是说自持地块的盈利模式有待探索。
4、将缓解深圳年轻人的住房压力，增加深圳吸引人才的“筹码”。
至于其他的，我就不在这儿瞎逼逼了。如果有值得后续讨论的，我们择日再说。
今天要说的重点是星河的特价房。
关于这事吧，总的观点是比较蹊跷：在深圳最牛的片区，最牛的本土开发商居然打折卖房了！
我补充下细节，你感受一下：
1、这次推售的特价房为保留单元出售的尾盘，主要是大约82平米的三房和大约89平米的4房。实际销售均价大约是每平米6.3万至6.4万，一套82平米的三房，总价在515万至530万元间。
5、而目前市场该楼盘二手房同户型的价格大约是560万元，如果加上约20万元的各种交易税费，总价大约是580万元。如此算来，一套房的价差达到了50万元！
对于星河的这次打折卖房，有人是这么说的。
另外，星河这次推出的特价房论坛上就有不少吐槽的：
有人说容积率太高，密度感人；
有人说这次推的4房其实是一个小三房+入户旁边的比较大的杂物间，客厅和主人房都太小；
有人说虽然挨着地铁鲜但离地铁站很远，地铁噪音较大；
有人认为和公租房、安居房同一个小区，价值以后会重估，还要和安居房抢车位；
还有人干脆认为这是中介狂轰滥炸制造的噱头，谁买谁上当……
对于这些，你随意感受下就好。
下面进入正题。
对于星河传奇的这次打折售楼，圈里圈外的人都觉得有点蹊跷。理由是：
1、如果深圳有一个区域叫“专治各种不服”的话，我投票给龙华新区。龙华因为定位和最近飙升的房价，被媒体戏称为“宇宙中心”。再飚几年，估计会成为银河系中心。
从买房的角度讲，龙华新区跑赢了深圳大多数区域。2008年，龙华的二手房价格跌到7000左右，但是现在二手房价格普遍在5.5万到6万以上。不到10年时间，升值了8倍。
甚至个别楼盘出现了10万块的二手房售价，单价10万块是什么概念？俨然一副城市中心的态势，因为这个价格，超过了罗湖、福田等区域大部分楼盘的价格。
（2016年深圳各区域房价涨幅）
这次的特价房所属星河传奇项目位于位于民治上塘社区腾龙路东侧，处于地铁4号线洪山站和上塘站中间，距离上塘站700米，距离深圳北站2.5公里，还带龙华实验小学学位，真正是宇宙中心的中心。
2、星河传奇的开发商星河地产可以说是深圳最牛的本土开发商，在深圳的地位大约等于万科在全国的地位。2016年，星河的销售规模达到了200亿，拥有星河丹堤、星河盛世等多个有影响力的住宅项目品牌，在商业地产和城市更新领域实力亦不容小觑，前段时间更是出手拯救被乐视拉下水的酷派，成功捡漏20万平百亿旧改项目。
3、众所周知，深圳的房价虽然来了一波“十三连跌”，但降价幅度一整年不过1000元出头，而这次的特价房，按82平米50万元优惠计算，单价足足便宜了6000元！
是不是很劲爆？这还没完。
1、2个月前，还在猛推特价房的龙岗吉祥里，昨天公布了吉祥里豪庭二期预售备案价。292套新房，均价约为44488元，单套房总价在383万至647万元之间。而去年9月一期的备案均价大约是每平米52848元。虽然一期有一些单价13.8万元的复式楼拉高了均价。但和去年最低的单价4.7万元相比，每平米也下降了2000至3000元。
2、龙岗也将迎来另一波特价房高潮。深圳楼市圈的大V楼兔子在最新的文章中称，某楼盘推售30套特价房，号称每平米2.3万起步，一套房总价仅约85万元。另一个楼盘则推售12套特价房住宅，销售价格大约是每平米2.8万至3万，一套房总价优惠大约是15万至31万。
3、除了吉祥里豪庭，11月份深圳楼市将会有至少30个楼盘上市或计划上市，限售价格非常实惠。
一波接一波的限价房和特价房，是这些开发商好好的想不开了吗？我猜有这几个原因：
1、目前深圳的新房销售行情确实深受调控的影响，除了新房限价的紧箍咒牢牢按住了备案价，信贷的收紧，最近政府提出发展租赁用房，还有今天拍卖70年自持居住用地的新闻，都在影响购房者的心理预期，进而影响了开发商的销售策略，导致出现一手房价格低于二手房、新开盘价格和老开盘价格持平甚至更低的现象。
2、购房杠杆深度受限，不仅影响到购房者的资金和购房计划，也影响到开发商的资金来源和现金流，例如星河地产联手酷派的产业地产项目就正背负着资产变现的压力。同时四季度已过半，临近年底，各大房企都会加速冲刺一波业绩，争夺房企排行榜上的排名，推一波特价房无疑是快速回笼现金、推高业绩的方法之一。
3、开发商其实也在尽量避免对普遍市场造成冲击，首先是推出的特价房量并不大，另外在宣传上亦非常低调，悄咪咪羞答答的就把房给卖了。这不，等你听说这个事儿的时候，早就卖完啦！
那么，对于这些限价房和特价房，是不是表明房价要下降了呢？是不是真的降价了呢？现在能不能买？
1、我的建议是，如果你是刚需人群，这些特价房性价比还不错，应该是个机会。
千万别想着持币观望等房价继续下降，特价只是促销，并不意味着深圳房价进入加速下降通道，按照一个月下降26块钱的速度来看，你算下单价降5000要几年？指望天上掉馅饼，你也得张嘴接住不是？
2、已经推出或即将推出的这些特价房，大部分处于城市中心地带，目前处于价值洼地，至少大亏的可能性不大。
以星河传奇地处红山片区为例，带深高学位的4个楼盘经一年多奋战，占据红山的配套资源，房价也是一路高歌，令很多购房者望而却步。目前深高学区89平3房，总价700万左右，单价接近8万。想在红山地铁口旁边买3房，水榭春天123期、中航天逸，89平3房也都要600万左右。
我知道你已经摩拳擦掌、蠢蠢欲动了，但是我最后要强调的是，可不是我非要劝你买哦！你自个儿也得擦亮眼睛，不要贪图一时便宜掉进坑里。
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