资讯 | 房企暴雷消费者如何维权？BHS房产与建工专委会主题沙龙解答如是

不久前，号称“宇宙第一房企”的碧桂园因未能如期支付两笔美元债券票息暴雷，消息甫一公布，碧桂园市值大幅缩水，这家千亿级的民营房企能否从资金断裂的低谷中走出，还是步入恒大的后尘，牵动着广大商品房消费者的心 。2021年至今，大型房企暴雷已屡见不鲜，开发商资金断裂无法竣工交房，商品房消费者支付了房款却拿不到房屋，社会矛盾愈加突出，老百姓最基本的居住权该如何保障？对此，2023年4月20日，最高人民法院发布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释[2023]1号），该司法解释的发布与施行，赋予商品房消费者“超级优先权”，为商品房已售逾期难交付纠纷提供了解决办法。

商品房消费者应该如何维护自己的权利？“超级优先权”应该如何行使？对此，博和汉商律师事务所房地产与建设工程专业委员会于2023年8月24日下午举办了主题为“商品房消费者的权利保护——在当今房企频繁暴雷的背景之下”的沙龙活动。本次沙龙在上海总部多功能厅及线上直播同步进行，参与分享的嘉宾为上海博和汉商（杭州）律师事务所合伙人薛玮、上海博和汉商（无锡）律师事务所律师徐莹、上海博和汉商律师事务所合伙人杨舒婷、上海博和汉商律师事务所合伙人朱文杰、上海博和汉商律师事务所律师赵付宝。沙龙由上海博和汉商律师事务所高级合伙人李冬颖律师主持。

上海博和汉商（杭州）律师事务所合伙人薛玮律师作《楼盘烂尾情形下商品房消费者维权之路径选择》主题分享。薛律师表示，根据《最高人民关于商品房消费者权利保护问题的批复》，商品房消费者要想维护自身权益，有以下三种路径：一，继续履行商品房买卖合同，提起诉讼，要求房地产开发企业支付逾期交房的违约金。二，解除商品房买卖合同或者商品房担保贷款合同，要求房地产开发企业返还已经支付的购房款和利息。根据批复第三条，消费者主张返还自主支付的房屋价款享有超级优先权，而支付给银行的按揭贷款及利息因支付对象及法律关系的不同，对该部分消费者不享有超级优先权。三，如果房地产开发企业已经被法院强制执行，土地使用权及地上房屋已经处在拍卖、变卖等司法处置程序中，商品房消费者可以通过提起执行异议或执行异议之诉，行使超级优先权。其中关于“以居住为目的购买房屋”的先决条件，实践中主要认定标准为：①消费者名下无其他住房或者已经有一套但为了改善居住条件的；②房屋性质一般应为住宅。对于商住两用的酒店式公寓，虽然其房屋性质为商业，但如其设计用于居住，实践中在没有证据证明消费者名下有其他可供居住的房屋，且公寓已被消费者实际用于自住的情况下，可以被认定为“以居住为目的购买房屋”，具有居住保障功能。

上海博和汉商（无锡）律师事务所律师徐莹律师作《商品房变防疫房的救济途径》主题分享。徐律师表示，最高法关于商品房消费者权利保护问题的批复明确了房企暴雷后的清偿顺序，即：商品房消费者的超级优先权>工程价款优先受偿权>抵押权人优先权>国家税收优先权>其他无担保债权（普通债权）。而行使超级优先权的商品房消费者需满足以下三个条件：第一，以居住为目的；第二，已经支付全部价款，或支付部分价款，在一审辩论终结前已实际支付剩余价款；第三，不能交付且无实际交付可能。基于前两点，消费者可以请求房屋的交付。若开发商表示没有交付可能，可以基于第三点主张价款的优先返还。徐律师以曾经办理的案件为例，阐述了国家层面保障老百姓的居住权的立法本意，强调的是保护房屋的居住属性。与此同时，改善型住房、二手房交易是否同样适用，还需要在之后的司法实践中予以解答。

上海博和汉商律师事务所合伙人杨舒婷律师作《商品房买卖的风险防范与法律适用》主题分享。杨律师以二手房买卖为切入点，分析了卖方、中介与买家三方各自存在的交易风险。卖家常见问题包括一房二卖；房屋抵押、查封；税费；租客、户口问题等。中介常见问题包括中介费纠纷、房屋瑕疵纠纷以及因交易过程中恶意隐瞒房屋重要信息产生的纠纷。买家常见问题包括购房资格、逾期付款和贷款申请问题。杨律师以曾经办理的成功案件为例，表示在满足《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的要求，即：①在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；②在人民法院查封前已经合法占有该不动产；③已经支付全部对价或按照合同规定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；④非因买受人自身原因未办理过户登记，才能在执行异议时得到法院的支持。

上海博和汉商律师事务所律师赵付宝律师作《购房者常见问题及应对措施》主题分享。赵律师表示，商品房消费者遇到的常见问题主要在购房定金、交房、物业这三方面。首先，如果开发商与消费者在交付购房定金时产生纠纷，有两种应对措施：①双方无法达成共识且无过错的情形下，可以解除认购协议；②向住建部门举报欺诈销售。其次，开发商在交付房屋时，必须满足交付标准。开发商需要出具《住宅质量保证书》、《使用说明》以及相关使用许可证，包括消防、人防、环保等。针对质量问题和逾期交付，购房者可以根据购房合同的约定来主张逾期违约金。需要注意的是，不影响居住的瑕疵是不得作为拒收理由的，但可以要求开发商整改维修，相关费用应由开发商来赔偿。最后，如与物业产生纠纷，核心措施是成立业委会，解聘不称职的物业。

上海博和汉商律师事务所合伙人朱文杰律师作《商品房消费者退房相关问题》主题分享。朱律师表示，要求退房的正常路径主要有三种，即合同无效、撤销合同、解除合同。朱律师总结了实践中主要存在的六种退房情形：第一，开发商证件不齐全，如未取得预售许可证；第二，一房多卖；第三，交付的房屋存在严重瑕疵；第四，虚假宣传；第五，超期未办证；第六，开发商迟延交房。其中，关于严重瑕疵主要有三种可能性。一是房屋主体结构质量或房屋本身质量存在问题；二是交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积误差比绝对值超过3%；三是开发商擅自变更设计。朱律师还就开发商迟延交付房屋的问题进行了延伸探讨。

与会人员在嘉宾的主题分享后就办理案件过程中碰到的问题展开了深入讨论和交流，本次“商品房消费者的权利保护——在当今房企频繁暴雷的背景之下”主题沙龙活动圆满结束。

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