地产私募机构何去何从

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笔者按：

从今年年中开始，底层资产涉及住宅项目的地产基金产品被陆陆续续暂停了备案，至于何时放开备案目前尚不得而知，而早在今年年初历经地产金融监管政策的不断加码后，地产私募机构的日子就变得很不好过。今年下半年以来，随着众多地产企业的不断“爆雷”，大多数地产私募机构更是“雪上加霜”、焦头烂额。 

地产私募机构的生存现状如何？未来地产私募还能做吗？究竟怎么来做？对此，我们将近期与私募同行交流的情况进行梳理，以供同业人士探讨。

一、地产私募机构的爆雷总结

简单回顾下地产私募的发展历程，2016年—2018年可谓是地产私募的“高光时刻”，也是地产私募的“混沌时期”。当时申请私募管理人资格似乎也比现在稍微容易一些。股+债的地产基金产品、明股实债的产品也十分盛行，募资环境相对宽松，选个托管机构也相对容易。

随着2018年“阜兴事件”的出现，地产私募出现了“爆雷潮”。以深圳为例，这些盘踞在深圳，特别是以深圳城市更新投资为主要战场的大多数私募机构纷纷爆雷，深圳私募市场随后出现了一场彻底的洗牌，该被抓的基本都被抓了进去、该吐出来的钱也基本都吐了出来……时至今日，深圳仍旧有大量私募机构还在持续清退投资者（少则几亿金额未清退，多则十几二三十亿未清退）。2018年开始，地产私募行业实际上就已逐渐面临“募资难”、“托管难”、“备案难”的问题。

尽管如此，因私募机构手上积累的投资人的资金总归要找到投资的出路，因此在2018年，很多地产私募机构同时把目光瞄准了“金交所”、“金交中心”，毕竟在这些平台发行“产品”基本上没有什么门槛，而且起投金额在20、30万能够吸纳更多的资金，也不存在产品备案的种种“烦恼”。相比之下，地产私募从2018年开始似乎就处于“落落落……”的状态。

2020年叠加疫情的影响，更多的地产私募机构撑不住了。2021年很多地产公司的财富平台爆雷，由此牵扯出大量做“通道”或以地产投资为主营的私募机构爆雷。需注意的是，地产公司的财富平台爆雷的金额，已不是2018年后几个亿或者多一些的十几、二三十亿体量的爆雷，而是动辄上百亿的爆雷金额。有同行开玩笑道，以前爆雷的私募机构跟现在开发商旗下爆雷的财富机构相比，这简直是“小巫见大巫”。

作为时代的尘埃，有幸经历行业的高光时刻，因此也要有勇气面对行业的低谷，这样才能更加理解一个行业的周期，磨砺心态。

二、地产私募机构的业务现状及生存困境

当下地产私募机构有的在积极保“壳”；有的踩雷后在焦头烂额地处置风险；有的在寻求转型，但是转来转去发现自身暂时没有这个能力；有的则处于持续“迷茫”的状态。

（一）保“壳”进行中

最近一些私募同行表示，一些地方监管部门（如江西、云南、广州）开始关注并着手清理所谓私募“僵尸机构”。广州的一些暂无在管产品的地产私募机构表示近期有收到广州证监局要求其限期发行基金产品的通知，否则将予以注销基金管理人处理。虽然，目前地产私募行情很不理想。但是，对于好不容易拿下的私募基金管理人资格，还是要尽一切可能维护住，毕竟万一有一天地产私募还有机会做呢？所以，近期一些私募机构也在想方设法备案非房的基金产品。

（二）已“踩雷”或正在“踩雷”

前文提到2018年私募机构开始频繁“爆雷”，时至今日有些奄奄一息的“爆雷”私募机构还在努力偿付投资人中。在上一波私募爆雷中，地产私募机构清退投资人的方式大致是：1.有资产抵偿的，则以资产抵偿（住宅、公寓、商业等）；2.无资产抵偿的，则与投资人沟通 “三年”或“X年”分期偿付方案；3.最终无力偿付的，则只能以诉讼或仲裁方式解决。目前，“爆雷”的地产企业旗下的财富板块清退投资人的方式也与2018年后爆雷的地产私募机构的处置方式如出一辙。但是，不同的是这波“爆雷”涉及的面更广，投资人更多，并且其中也不乏大量已经经历了2018年后爆雷的投资人。而对于正在经历爆雷的私募机构而言，当下端正态度，做好长期应对与煎熬的心理建设，尽一切可能解决问题才是“上策”。

（三）寻求转型

年初开始亦有大量的地产私募机构开始谋划“转型”。有的在物色“专精特新”领域的投资机会；有的计划转向不良资产领域投资；有的计划再另行申请一个私募证券管理人，与原来地产基金投资人一起参与证券市场的投资，趁着北交所的红利以及资本市场向好的势头收割一波红利……

但是，当面对现实时，不少地产私募机构又感叹，“隔行确实如隔山”，团队不但没有高科技领域的投资经验与能力，风控上也看不到像地产投资项目一样有实实在在的建筑物平地而起，投资收益更没有地产私募可观，并且投资期限相对都很长。最后，绕来绕去还是觉得地产投资更“香”。

（四）持续迷茫

““迷茫”是当前大多数地产私募机构的状态，地产私募还有没有希望？什么时候能放开地产私募备案？未来哪些开发商的业务还能做？具体能做哪类业务？怎么来做？这些问题目前都很难去准确判断，因为房地产行业的未来走向还不是非常明朗。

 三、地产私募机构今后如何开展业务

对于地产私募机构来说，未来的业务想要更好地开展，首先要做的就是从当下吸取经验与教训。简单来说，培养好团队，夯实基本功，筛选好交易对手与项目，切切实实履行投后管理职责方为长久之道。

（一）反思与总结

客观来说，这一次危机的出现也给广大的地产私募机构、从业者以及投资人有了更多的反思机会。

一方面，让广大私募从业者真正领悟了《基金合同》上反复强调的“政策风险”的内涵，让私募管理人充分理解了“受人之托、代人理财”的含义，这也有助于私募机构建立并完善自身项目筛选制度、风险处置与应对制度。私募机构及其工作人员在处理风险事件过程中将心态磨砺地更加成熟，对风险的应对也能积累更多的经验。

另一方面，对于投资人而言，这也是用金钱买来了对“投资有风险”这句话刻骨铭心的理解，日后的投资对所谓的动辄年化9%、10%、11%乃至更高的收益有了更多的“审慎”与“戒备”之心。

再者，就私募机构的部分财富人员而言，这一轮危机中也更加深刻理解了“尘归尘、土归土”以及“出来混总是要还的”的含义，前些年通过高薪和高额提成所赚取的财富，很多都已被经侦部门追回。从财富行业本身的存在价值来看，财富人员自身过硬的能力、娴熟的专业技能才是走得更长远的基础，投资人的信任确实需要在个人的成长中耐心等待。

（二）夯实基本功，切实落实投后管理

在地产行情好的时候，闭着眼投资似乎都能有收益，但在市场下行的时候，风险则是防不胜防。回头望去，又有多少地产私募团队是真正有项目筛选能力？多少团队踏踏实实做了项目的投后管理？合同上、投资协议上约定的章证照共管管了吗？又管到了吗？抵押办了吗？股权真的转让了吗？高管、财务人员委派了吗？资金使用真的是在监管下扎扎实实用到项目上了吗？

项目分析与筛选、投后管理都是一项对专业和资源要求甚高的技术活。未来是问“管理”要红利的时代了，夯实好自身的基本功，切切实实地履行投后管理职责，如此才能真正做到“受人之托、代人理财”。

（三）交易对手的选择、项目的筛选、投资方式的变化

地产行业似乎已经进入了ICU，未来值得投资的交易对手已为数不多。我们认为，在吸取这次的教训后，未来国央企、有实业板块支撑的地产企业、深耕地方的本土龙头企业才能活得更好，因此这些也是我们未来业务需要重点考虑的合作对象。

除了交易对手的选择外，地产私募机构的业务策略调整也变得越来越重要。比如对于项目的选择，不能光看投资测算报告上的利润等表面数字，以后更要实地踩盘，了解市场、融资环境、销售环境、竞品情况等等，扎扎实实地做好投后管理。再比如在投资人的选择上，物色具有抗风险能力的机构型投资人，通过搭建股权或优先股投资架构等进行项目投资或许是以后更加常规的投资方式。

地产私募的寒冬不知还有多久，但在当下“撑下去”才有生存的机会。

作者：西 政 财 富

来源：西 政 财 富

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