年内新增房地产融资规模至少千亿！房市影响如何？

用益研究 2023-03-11

The following article is from 结构化金融 Author 宋光辉

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一

根据主流媒体报道，包括工行、建行、中行等多家大行在9月底时都传达监管部门的通知，要求各地分行加大对房地产融资的支持力度；具体指标是要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。

国庆节前，支持“稳地价、稳房价、稳预期”的金融和财政政策密集出台。就在节前，央行、银保监会发文表示，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。这个政策被称为住房贷款新政。

在新政之前，首套房贷利率最低可至4.1%二套房的利率下限为4.9%。而在新政之后，全国很多地方开始根据政策精神调降首套房贷利率。房贷利率已经突破4%的下限。

10月1日，广东省清远市率先下调了首套房贷利率。从2022年10月1日至2022年12月31日，清远市将阶段性地调整首套房利率下限，由现行的“LPR-20BP”调整为“LPR-60BP”。按照目前5年期LPR4.3%计算，调整后清远市的首套房贷利率可低至3.7%。同时段，广东省内其他城市也阶段性下调了首套房商业性个人住房贷款利率下限。

广东之外，其他省份的城市也在跟进。据了解，从10月8日开始，武汉的首套住房贷款利率可按3.9%执行。山东济宁也于近日公布放宽利率下限之后的新房贷利率，首套房贷利率最低至3.95%。从2022年10月5日（含）至今年底，济宁市阶段性下调全市首套住房商业性个人贷款利率下限15BP，由“LPR-20BP”调整为“LPR-35BP”，调整后全市首套住房贷款利率下限为3.95%。

有媒体统计，当前满足新政要求的城市至少有23个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳等8个二线城市，以及泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等15个三线城市。市场预计，这些城市后续都会跟进实施新政。

二

监管部门此次指领商业银行新增房地产贷款等融资规模1000亿元，与推行新政有关。因为当前房贷利率下调之后，发放房地产贷款的收益下降，对于商业银行的吸引力将会下降，这会打压商业银行的积极性。而在新增1000亿规模的刚性指标之下，商业为了满足监管的要求，必然会降低收益方面的考虑。

与新政及监管指示银行新增房地产融资的事件等相对应的是，今年国内的房地产贷款增速同比出现较大的下滑，这反映了市场的低迷，也拖累了房价反弹与房地产市场的复苏。

中国人民银行发布《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年上半年人民币房地产贷款增加6685亿元，占同期各项贷款增量的比例从去年的19.1%降至4.9%。同时，个人住房贷款在今年二季度仅小幅增加。

报告显示，2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。其中，截至2022年二季度末，房地产开发贷款余额12.49万亿元，同比下降0.2%，增速比上年末低1.1个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.56万亿元，同比减少1.9%，降幅比上季末缩小0.3个百分点。

一直以来，有资产抵押房地产贷款，无论是房地产开发贷款还是个人住房贷款，都是银行竞相争夺的优质资产。一直以来，房地产贷款余额的高速增长，也与房地产市场的繁荣发展息息相关。而今年二季度房地产贷款余额增速的大幅下降，特别是房地产开发贷款余额的同比不增反减，反映房地产行业当前的困境。

三

与房价表现相关度很强的个人住房贷款，几乎没有增长。今年二季度，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比上年末低5.1个百分点。而今年一季度末个人住房贷款余额为38.84万亿元。个人住房贷款今年二季度仅增长了200亿元。

个人住房贷款在二季度只增长了200亿元，一个重要的原因就是居民提前偿还贷款。今年以来，居民资产出现的一个重要的变化就是风险偏好较低。居民在房价低迷减少房地产投资的同时，也在收缩股票（权）等方面的投资，转向安全性极强的银行存款。有的居民在找不到较好的投资产品之时，便选择提前偿还房贷，减少利息支出。

引发此轮房地产市场调整和当前行业困境的是房地产贷款的总量控制，这实际上是监管指令商业银行减少房地产贷款发放。解铃还需系铃人，或许监管指令商业银行新增房地产贷款，将成为房地产绝处逢生的触发事件。

然而，当前对于房地产整体市场的前景，存在观点分歧。在股市同样低迷之下，那些在股市中受到损失的投资者们，仍然念念不忘房地产投资曾经带来的美好的投资体验。但是房地产投资历来有买涨不买跌的说法，很多投资者担心自己出手过早，成为了垫背者。也有的投资者担心房地产市场会不会像日本曾经经历的那样，会进入一个很长的熊市。

关于这一点，作者在很早之前就写过一篇专门的讨论金融工具提振房地产市场的文章。在文章中，以美国次贷危机发生之前的金融创新作为类比，指出中国仍然存在较好的基础已经较多的工具，只要监管层愿意意，随时可以用以提振房价。

当前的一个较为模糊的地方是监管的意图或实际的政策。监管层是否愿意全力以赴的运用工具来提振房价，还是在更高的战略利益层面考虑，放任房价的进一步下跌，政策只是维持全国房价不要出现大范围的过快过大的下跌即可。

当时，作者还预测房贷利率应该会（要）下调到4%以内的水平。经过半年多时间，在不断连续出台的各类利好房地产市场的政策之下，房贷利率也最终如预期般的下降到这个水平。

从近一年里利好房地产政策的出台，作者有一个主观性较强的猜想，当前监管的政策实施，似乎体现出来一种将政策储蓄起来，以备不时之需的特点。如果这一猜想成立的话，那么就会增加房地产市场的变数。这个变数就是，即使监管层愿意全力提振房价，但是由于政策一直没有达到市场预期的力度，在楼市低迷的时期，市场信心不足，从而使得房价没能得到有效提振。

买涨不飞跌的购房心态之下，会形成一种政策一直追在房价下跌的趋势之后的局面。有点像“芝诺诡辩”描述的“人永远追不上乌龟”那样，政策刚刚推出来一点，房价下跌了一部分，然后新的政策再推出来一点，但是在这个过程当中，房价又下跌了一部分。然后，新的政策又推出来，无穷无尽。

作者的观点是，在市场低迷的时候，政策最好能够一步到位，尽最大力度最短时间改变房价的预期以及居民的投资行为，否则政策的边际效应将会越来越低。

比如，房贷利率直到现在才突破4%，而且还被监管强行要求发放房贷。但是这个政策能否在今年剩下的几个月时间里，扭转房价趋势，还未可知。或许未来还需再出台进一步的政策。既如此，还不如在年初的时候，就一步到位，将房贷利率调降到4%以下的水平。

当然，“芝诺诡辩”终究只是诡辩。诡密之处在于，无穷无尽的追赶步骤，所耗费的时间全部相加只是一个常数。只要政策一直在后面持续不懈的追赶，最终都是能够赶上房价下跌的趋势的。只是对于房地产企业及房地产投资者而言，我们难以知道这个过程所需要的时间。而当前房地产企业要做的就是尽可能的回收现金，熬过这个时间，房地产投资者要做的，就是看准时机。

作者：宋光辉

来源：结构化金融

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