中央财办强调房地产的系统重要性！需求端政策如何发力，成为未来关键！

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中央经济工作会议结束以后，针对市场关注的房地产相关的问题，中央财办有关负责同志进行了积极而全面的回应。

在面对“明年房地产政策的侧重点是什么？如何更好满足居民刚性和改善性住房需求？”的问题时，中央财办有关负责同志强调要充分认识到房地产行业的重要性，并且认定房地产对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。近期密集出台的政策措施将逐步见效，各项政策措施还将继续完善。

中央财办有关负责同志对于房地产地位的这一认定，坚定了市场对于房地产政策的信心。在房地产在政策制定者眼中具备如此重要的地位的情况下，明年的房地产发展必然将会得到政策的积极鼓励和全面支持。

对于明年房地产政策，中央财办有关负责同志表示，在前期已出台多项政策基础上，会议从供给端、预期和需求端，以及促进行业新模式转型等方面作出部署。接着分别从供给端、预期和需求端两个方面，阐明了明年房地产政策的具体实施构想，中央财办负责同志并且还表示，要抓紧研究中长期治本之策。

今年供给端方面的政策，从央行与银保监会联合出台的“十六条”到证监会放开地产企业的权益融资及重大资产重组等政策，可以说是足够充分的。这些政策，也使得地产企业得以渡过流动性危机，恢复正常经营，切实履行保交楼责任。

然而，当前对于房地产行业的主要问题，已经不在于供给端，而在于预期需求端。当前，由于近一年里的房价持续下跌及房产销售下降，导致购房者形成了房价下跌的预期。这种预期限制了消费者的购房活动，使得房价进一步承受下行压力，由此而形成了恶性循环。

易居企业集团、上海易居房地产研究院近日发布的《2022年10月中国城市住房价格288指数》报告显示，其监测的全国288个地级以上城市房价变动趋势的“中住288指数”为1575.8点，较上月下降3.2点，环比下跌0.20%，同比跌幅为1.01%。该指数已连续8个月呈下跌态势，且跌幅有所扩大。此外，同期公布的中国城市住房价格288指数--二手房价格60指数为1364.1点，较上月下降25.4点，环比下跌1.83%，同比跌幅为9.98%。该指数已连续下跌4个月，跌幅继续扩大。

国家统计局发布的《2022年1—11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1到11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%；商品房销售额118648亿元，下降26.6%。当前，虽然国家政策连续出台，对于房地产进行扶持，但是市场仍然对于房地产未来的走势存在分岐，原因就在于需求端问题目前没有得到有效解决。2022年的房价走势和房产销售的数据，反应了需求端存在的这些问题。

我们分析中央财办有关负责同志关于预期与需求端政策的观点，可以从中发现一些玄机。从中央财办的观点，我们可以得出结论，随着需求端政策的后续不断出台，房地产市场发展前景的不确定性基本上已经消除，未来可期。

中央财办有关负责同志提到：“要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放；”

我们的评论：

这个观点指向的问题就是当前我国很多地方仍然存在着对于外地人员在本地购房的限购政策，以及对于本地人员购买多套住房的硬性限制。有的地方，对于购买二套以上的住房，要求比首套房高得多的首付比，并且收取利率上浮的房贷利率，这是一种惩罚性的利率。当初政策出台的目的，是为了控制房地产价格的过快上涨。显然，在当前房价下行，销售低迷的形势之下，这些限制性政策已经不再合时宜。因此，我们接下来将会看到全国大范围内的降低首付比、取消限购、放宽二套房多套房购房限制等措施出台。

中央财办有关负责同志提到：“结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题；”

我们的评论：

此前银保监会主席郭树清在在国务院新闻发布会的讲话中提到金融服务的内容。郭树清主席谈及“新市民”金融服务工作时表示，近期，银保监会、中国人民银行将联合发文，要求做好“新市民”的金融服务工作，满足他们安居乐业、就业创业、租房买房、孩子上学、老人养老等需求。

郭树清主席解释说，所谓“新市民”，指的是在城镇已经居住的，但是还没有户口的；或者是刚刚拿到户口不足两年、三年的，人口数量大概有3亿多。经过调查了解到，由于这些人离开农村，没有确定的工作岗位，有的是个体工商户，有的是农民工。市场机构有统计，农民工平均在一个单位或一个岗位上工作大概也就半年时间，他们到银行申请贷款，银行会要求出示单位的收入证明，显然对他们而言是比较困难的，此外还有孩子就学的问题。

当前房贷是我国居民能够获得的最为重要而又最为普遍的信贷类金融服务。中国还有3亿多没有获得过合意的金融服务的新市民，这也意味着，新市民群体是潜在的巨大的住房消费力量。后续，我们可以静待政策出台，鼓励金融机构通过加强对新市民的金融服务，来进一步提振居民的购房需求。

中央财办有关负责同志提到：“鼓励加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。”

我们的评论：

鼓励加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场，这个可以视为是对于房价上涨不利影响的一种对冲政策。房价上涨，会使得部分低收入居民难以购上房产，也也会影响居民福利，事关民生。这种情况下 ，政策通过加大保障性住房供给，发展长租房市场，能够有效的保障这部分居民群体的基本需求。关于合理增加消费信贷，支持住房改善等消费的内容，则有针对此前对于房地产融资规模总量控制政策的意味。在去年中期，商业银行在规模总量受到控制的情况下，收缩住房抵押贷款的发放，这在一定程度上对于住房需求产生了挤压。

而在当前，政策要求合理增加消费信贷，支持住房改善等消费，对于商业银行而言，这施加了另外一个方向的压力，即商业银行扩大住房抵押贷款的发放。在贷款供给大于需求的情况下，商业银行在竞争压力与完成目标的情况下，就会选择降息等手段，以刺激贷款需求。商业银行的降息，可以有效降低贷款购房者的经济负担，压低了购房总成本，这同样也有利于提振购房需求。

在2015年去库存时期，政策推出货币化棚改措施，将现金货币发放给被拆迁户，被拆迁户再在市场上购买房产。这一政策对于房产的需求产生了更为直接的作用，也将当时低迷的房地产市场重新拉回到健康稳定的发展轨道。在这一轮的救市当中，政策会出台哪些更直接的刺激需求的措施，比如对购房者提供补贴，对于暂时低收入者贷款的还宽限期，等等。关键的地方大于，在政策已经明确了需求端发力的大方向之外，这些类似的具体措施，还会少吗？

一直以来直到现在，对于政策制定者而言，其担心的不是房价能不能够起得来，房产销售能否复苏的问题，而是房价过高和房地产市场过度发展的副作用。如今，在经济形势到了需要房地产发展的时候，政策在两害相权取其轻的时候，做出了新的选择。让我们拭目以待需求端政策的出台与发力！

作者：宋 光 辉

来源：结 构 化 金 融

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